新力地产，股价表现为何“跳水式”呈现？

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

在不久之前的中秋假期，一众在港交所上市的房地产公司遭遇了疯狂“跌跌跌”的窘境，其中以新力地产的表现最为引人注目。

据悉，短短几天时间内，新力控股的股价就略显夸张地画出了一条“跳水式”的曲线，从9月17日收盘时的3.850港元每股，大幅下跌到9月20日下午紧急停牌时的0.500港元每股。

值得注意的是，在过去长达一年时间里，新力控股的股价表现都非常稳定，其公司股价长期维持在3-4港元每股之间，为什么它会突然遭遇如此巨幅的股价下跌呢？

说到底，还是由于公司最近所深陷的票据违约风波所导致的。

根据相关媒体报道显示，最近一段时间以来，新力地产旗下多家子公司被曝商票逾期、拒付事件，在房地产行业暴雷潮的当下，人们对于新力地产的资金链情况产生了严重担忧。

据悉，作为南昌房企龙头，新力地产在过去几年发展增速明显，它在2019年成功赴港上市，在2020年销售额破千亿，但众所周知的是，这种发展增速是企业以高杠杆、高负债为代价换来的，随着近年来房企债务、融资监管越来越严格，新力地产的债务危机也在显现。

根据相关统计显示，截至2020年末，新力地产负债总规模已经达到775亿元人民币，在今年上半年公司的债务总额进一步增加到了近八百亿元人民币，这种逆势增长的债务情况伴随着公司的票据违约事件正进一步挑战着投资者的神经。

深陷大量质疑的新力地产

近年来成功实现在规模上“跃级跳”的新力地产正在面临多维度的质疑。

就在不久前的七月，一封题为《新力地产老板张园林求救信》的文章在网络上刷屏，该信声称公司创始人张园林在2019年带领新力控股登陆港交所时，遭遇了金融诈骗，从而欠下高达16亿港元的高利贷，此后一直未能摆脱债务危机。

对此，新力控股方面很快就对求救信的真实度予以了否认，但这毫无疑问已经将新力地产推向了舆论中心。

根据相关媒体的分析显示，这则求救信虽然在一些方面显得有些夸张，但一些信息并不是空穴来风。在2019年年底新力控股赴港上市时，新力公开发售认购不足，只获得了0.71倍的认购，余下的认购则由公司创始人买单了。而为了成功登陆港股，张园林向境外机构借出月息高达3%的16亿元港币。按照求救信中的形容，此后张园林为了偿还巨额利息，他不得不通过质押股票、大派股息等行为来勉强支撑。

作为一家发展历程并不长的房地产企业，新力地产在近些年实现了飞速发展。从2010年创立，到2015年销售额只有45亿元人民币，再到2018年销售额达到887亿，2020年突破1100亿，新力地产的发展增速可谓是非常快，加之公司在2019年底成功登陆港股，这让新力地产和公司年轻的创始人张园林都获得了大量关注。

但在高速发展的背后，公司身上存在的诸多质疑也值得警惕。

首先，公司高增长的背后除了得益于高周转之外，还因为公司采取了大量合作开发模式，以去年的财务数据为例，公司在2020年的权益销售额只有540亿元人民币，权益销售在总销售中的占比不到50%，远低于房地产行业75%左右的平均值，这让不少人质疑公司销售规模的含金量。

其次，公司扩规模下存在着比较明显的增速放缓及“增收不增利”情况，在过去的2020年，新力控股营收超过280亿元人民币，同比增幅为4%，归母净利润为19.6亿元人民币，这个数据同比几乎没有什么增长。

特别是在利润表现层面，过去的2020年，新力毛利率同比下滑了超过5%，而这已经是公司连续几年的毛利率下滑，利润表现需要特别关注。

债务危机“山雨欲来”

再来看看新力地产高增长背后颇为严峻的负债问题。伴随着公司销售规模跃级式增长的背后，是新力地产同样跃级增长的债务水平。

根据相关财报数据显示，截至去年年底，新力控股总资产是966亿元人民币左右，总负债超过775亿元人民币，资产负债率超过80%。

从“三道红线”监管政策上来看，公司剔除预售款后的资产负债率是73.2%，净负债率是63.6%，现金短债比是1.2，资产负债率仍然踩中红线。

值得注意的是，在公司成功登陆港股以前，新力控股的负债率更高，截至2018年年底，新力控股的净负债率为240%，那么公司为何在短短几年内实现了公司负债率的大幅降低呢？

根据财报数据显示，新力地产将少数股东权益当成了自身调节负债率与利润的“工具”，通过财务指标调节，公司负债率是降低了，但利润表现却又不行了，这说明新力控股的债务问题仍然不容小视。

需要指出的是，由于负债率仍然高企、对外融资成本又居高不下，新力控股的债务压力正变得越来越大。截至去年年底，公司流动负债有超过619亿元人民币，以短期负债为主，其中一年内到期的短债近141亿元人民币，公司账上现金及等价物在175亿元人民币左右。

可见，虽然账上资金能够覆盖短债，但并未超出很多，且公司不断到期的高利率债务又接连不断，新力控股的债务压力还是很大的。

这预示了新力控股最近所遭遇的票据违约危机。随着媒体曝光公司存在大量票据到期无法兑付的情况，新力控股现金流紧张的问题开始暴露在世人面前，未来房地产市场越来越不好做、融资越来越难、监管越来越严格的背景下，新力控股该如何缓解危机呢？

更让人担心的是，新力控股以票据逾期危机为代表的资金链问题已经蔓延到公司旗下的项目上，公司旗下一些项目已经被媒体曝出了停工情况，公司项目的质量问题也在频繁发酵。