高房价和户籍制度如何影响城市发展

依据我国目前实施的差异化城市户籍管理政策，在中小城市已经逐步放开落户限制的背景下，推动500万人口以上大城市、特大城市的户籍改革是带来增长效率提升的重要途径。图为2020年5月12日，航拍郑州西三环农业路高架。 视觉中国 图

城乡间劳动力的大规模转移和流动是我国经济发展最显著的特征之一，劳动要素的空间优化再配置对全要素生产率的提升做出了突出贡献，也是中国特色社会主义讲求实事求是的渐进式改革所取得之重要成果。然而，以户籍制度、高房价为代表的流动障碍仍然在劳动要素优化配置的过程中扮演者“扭曲者”的角色，造成了不容忽视的影响。

在中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的攻关期，推进更深层次的体制机制改革，防范一切可能存在的重大风险，成为新时代中央政府政策清单中的重要选择。在此背景下，如何进一步改善劳动力流动的政策市场环境，降低劳动要素错配，提升劳动生产率，成为劳动力市场供给侧结构性改革关注的重点。

户籍制度、房价与劳动生产率

尽管改革开放后的劳动力转移和流动配置对我国经济发展做出了巨大贡献，但城乡发展战略差异、市场分割等导致的劳动力市场扭曲和劳动要素错配也是公认的客观事实。

已有文献就劳动力错配、劳动力市场扭曲程度及其对经济增长效率的影响等展开了较为深入的讨论。相关研究表明，我国部门、城乡和城市间均存在不同程度的劳动市场劳动力市场扭曲，若消除劳动扭曲，劳均产出可增加19%至23%。但遗憾的是，目前鲜有劳动力错配的影响因素及作用机制方面的系统研究，尤其是缺乏与我国特有的户籍制度和当前城市典型的高房价特征相联系的成果。

要理解我国劳动力市场扭曲的根源，无法回避与快速城镇化伴随的户籍制度和高房价。户籍的存在构成了流动劳动力享受所在地方基础设施、公共服务的制度门槛，高房价则形成了财富筛选而非能力筛选的成本门槛，通过家庭迁移、社会保障等关联性约束条件影响劳动力的自由流动。

尽管从经济学意义上看，房价的变动可以归结为市场机制的竞争性结果，但在我国 “国有”和“集体”双重土地所有制的复杂情形下，房价的决定和上涨相当程度地掺杂了人为干预的份额，异地迁移的劳动力并不能享受土地流转的指标待遇，区域之间综合土地回报率差异等多种因素导致的高房价便构成了横亘在劳动流动道路上的非客观性障碍，造成了劳动力应该迁移而未能迁移，应在某地长期就业却又必须在逢年过节之际返回家乡的“候鸟式”迁移现象。这或许在一定程度上反映了我国劳动力流动面临多重障碍的现实。

就劳动生产率提升而言，可持续就业的效率必然高于间断和周期性的短期务工。在此背景下，如何进一步改善劳动力流动的政策市场环境，降低劳动要素错配，提升劳动生产率，成为劳动力市场供给侧结构性改革关注的重点。

劳动力市场扭曲及解释

学术研究上，一般利用生产率的离散和效用折损表示劳动力市场的扭曲状况。利用城市统计和国土资源统计等数据，我们得到了全国206个城市劳动力市场的扭曲情况。

图1. 城市效用和城市生产率离散分布

从图1可以看出，无论是城市的折损效用还是城市生产率，均存在一定程度的扭曲现象，但是相比较城市效用的离散分布，城市生产率的离散范围更广，方差也更大，显示出劳动力要素错配带来的生产率扭曲程度高于对城市福利的影响。从增长动力的角度来理解，城市户籍制度和高房价的存在首先对全要素生产率的提升形成阻碍。在经济增长进入提质增效阶段的大背景下，要素的自由流动和优化重组是短期内解决结构性矛盾的重要途径，而改革进入深水区后的制度“旋涡”和房产特性造成的地方市场分割将造成“最后一公里”的前沿损害。

从时间趋势上看，自2000年开始，户籍制度和城市高房价所造成的效用扭曲和生产率离散并不存在一个明显改善的趋势，从整时间段来看反而是方差扩大的过程，说明城市间劳动力市场扭曲程度表现为增加的态势。这可以从劳动要素供给和需求两端给予一定的解释。

从劳动要素的供给侧角度看，我国适龄劳动力规模增速放缓的“人口红利”衰减面临“结构转换”和“质量替代”的双重过渡，无论是劳动要素的空间重构还是行业重构，劳动要素的提供者均面临以生存发展环境为刚性约束的成本曲线。长久以来城乡分割的管理体制造成了以户籍为依托的公共服务体系隔离，加之住房改革带来的房价快速上涨，形成了加倍的流动障碍，导致劳动市场扭曲的增加。

从劳动要素的需求侧角度看，产业结构的转型升级促使我国正在形成以服务业为主体的经济体系，对劳动要素的需求逐渐从第二产业为主过渡到服务业为主。在经济体系结构变迁的过程中，受赶超式发展战略的影响，以城市为中心的产业布局和资本深化的发展模式使得就业创造面临路径依赖，住房价格上涨的土地供给约束以及户籍属地管理体制对劳动力市场形成了较为明显的需求导向性，市场的倒逼机制必然导致扭曲。

户籍制度和高房价如何影响城市生产率——反事实分析

户籍制度和高房价对城市生产率的影响无法从实际效应的角度予以直观展示，但我们可以通过假定放松户籍限制、假定控制房价上涨的方式进行反事实分析。

图2. 户籍制度限制城市生产率的反事实分析

图2显示，无论是对全样本城市还是分组城市，降低户籍限制均使得城市生产率有不同程度的提升，说明户籍制度所形成的劳动力流动障碍对要素配置优化和全要素生产率改善具有一定抑制作用，造成了市场的扭曲。从具体数值上来看，1998至2015年期间，消除户籍限制可以带来全样本城市平均生产率11.2%至21.6%的提升（以中等户籍限制为标准，下同），这表明户籍制度改革可以大大有益于经济提质增效。

从分组城市样本来看，消除户籍限制带来生产率提升在500万人口以上的大城市结果中表现最为突出，平均提升11.6%至47.7%，小城市提升幅度最低，平均为6.8%至24.2%。这意味着，依据我国目前实施的差异化城市户籍管理政策，在中小城市已经逐步放开落户限制的背景下，推动500万人口以上大城市、特大城市的户籍改革是带来增长效率提升的重要途径。这一结果表明，对大城市和特大城市来讲，主要不是政策层面所担心的规模是否过大的问题，而是如何通过调整管理思路，以劳动要素的“市场竞争”替代户籍制度的“身份甄别”，促进劳动要素结构优化和效率提升的问题。

结合不同城市房价与城市生产率的关系来看，存在较有意思的变化规律。图3显示，房价和城市生产率的绝对值呈现同向对等的关系，房价越高对应的城市生产率越高，或者说对应了由于较大的城市规模、较高生产率所决定的高收入及高生活成本（集中表现为住房的价格信号）。  

图3. 样本城市房价与城市生产率（2000-2013年）

但值得注意的是，尽管样本城市的房价和生产率从绝对值上均呈现同期增加的趋势，但在对应时间段的增长变化却表现为不同步甚至是相左，即房价增长速度越快的阶段对应的城市生产率提升趋势越平缓，在一定程度上反映为高房价对城市生产率可能具有扭曲性作用。

了解到房价与城市生产率的发展规律之间可能存在的关联后，我们进一步得到高房价影响的反事实分析结果。

图4. 高房价影响城市生产率的反事实分析

图4显示了全样本城市、500万人口以上大城市、200万至500万人口城市和200万人口以下城市的反事实模拟结果。

就全样本城市而言（图4左上），2004年之前，实际房价指数（HPI）和居民消费价格指数（CPI）的差异对城市生产率几乎没有影响，甚至以CPI指代HPI的城市生产率还略有降低。2004年之后，高房价对城市生产率的影响逐渐加大，显示为两条曲线趋向偏离，尤其是房价增长越快的阶段，两者偏离的速度和幅度更甚。平均而言，实际房价指数每偏离居民消费价格指数1%，城市生产率将下降0.062至0.19个百分点。

从分组样本城市的结果来看，除了具有与全样本城市相类似的规律以外，高房价对城市生产率的扭曲还显示出一定的城市规模异质性，表现为“中间大，两头小”现象，即200万至500万人口城市的房价对城市生产率的扭曲程度相较于500万人口以上的城市和200万以上的城市都要更大。这一现象尽管看起来似乎有些出人意料，但可能恰好在一定程度上反映了房价上涨造成劳动市场扭曲的真实来源——投机性需求导致的资源错配。

一般而言，在市场正常运行的状态下，房价的上涨或下跌主要依赖于经济基本面支撑的非投机性消费需求。在一线城市处于房价调控前沿、小城市缺乏房价上涨支撑的情况下，二三线城市往往成为投机性房产需求释放的焦点，相应的资源错配效应也会更加明显。

结合城市土地供应的扩展讨论

考虑到户籍障碍与房价之间的关联机制以及单纯利用CPI指代调控房价可能带来的偏差，有必要结合城市土地供应进行扩展讨论。

图5. 高房价影响城市生产率的反事实分析（结合土地供给）

考虑土地供给进行调整后的反事实分析图显示出更丰富的信息。图5显示，无论是全样本城市还是分组样本城市，人口和土地供应之间的偏差（即国家政策鼓励向中小城市而非大城市加大土地供应）都造成了更大程度的要素配置扭曲（以图中虚线即没有土地供给偏差情形下的房价指数表示），这在一定程度上验证了我们在理论分析中所探讨的户籍制度经由高房价而造成城市生产率损失。尤其是对大城市来讲，户籍限制所导致的流动人口“双重身份”进一步增加了房产市场供需的紧张关系，由此推高的房价造成的要素挤出进一步加剧了资源误置。

在我国现有的户籍制度和用地分类规划标准下，城市的人口容纳总量和供地规模之间的差额将在相当一定时期内存在。城市化过程中流动劳动力的身份转变及相应理当享受的住房、教育、医疗等方面公共权利的回归，是政策改革和制度设计的未来指向。另外，引入土地供给后的指标测算具有更深层次的政策含义。

一方面，城市常住人口总量仍然是现有土地供给规模和指标重要的测算依据，土地供给调整后的房价所显示出的放大式扭曲效应，一定程度上反映了高房价强化户籍障碍的现实，引入土地供给后的反事实检验反映了户籍制度和高房价之间的密切关联。在未来的改革中，应进一步放松大城市和特大城市的户籍制度，依靠市场集聚效应的要素配置优化将带来新的生产率提升。

另一方面，在加快转移人口市民化的政策环境下，需要进一步结合户籍政策和未来劳动力流动的形式对不同城市间实际常住人口的规模进行科学评估，进而调整基于城市人口的土地供应和跨区域的土地调配政策，并对居住登记制度及相关的土地、教育、医疗、公共设施等的供给进行相应的系统改革，为提升城市全要素生产率提供要素配置层面的解决之策。

未来如何优化城市发展

本研究基于反事实检验发现，无论是对于全样本城市还是分组城市，降低户籍限制和房价均使得城市生产率有着不同程度的提升，推进户籍制度改革和房价调控，将明显地降低劳动力市场扭曲程度。

进一步的发现是，户籍制度和高房价对劳动力市场的扭曲还表现为较明显的城市异质性。具体而言，消除户籍限制带来生产率提升在500万人口以上的大城市结果中表现最为突出，200万人口以下小城市提升幅度最低；高房价对不同规模城市生产率的扭曲表现为“中间大，两头小”的现象，200万至500万人的城市房价对劳动生产率的扭曲程度相较于500万人口以上的城市和200万以下的城市都要更大。

以上发现昭示，为优化劳动力资源配置，提高全要素生产率，既要持续推进户籍制度改革，同时需要因地制宜的房产市场调控。

在中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的攻关期，推进更深层次的体制机制改革，防范一切可能存在的重大风险，成为新时代中央政府政策清单中的重要选择。长久以来，城乡分割的户籍制度及其所捆绑的公共服务存在较大差异，造成大量流动人口的“双重社会嵌入”，在扭曲劳动要素配置的同时，也积累了大量的矛盾和风险，叠加近年来较快上涨的房价，引发了社会的广泛关注。

十九大提出要破除要素流动体制机制障碍，同时强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步指明了户籍改革和房产市场管理未来政策设计的方向。因此，本研究的发现也意味着，中央和地方政府有针对性地制定符合城市发展特征的户籍改革政策和房价调控措施，对进一步优化劳动要素配置、提升劳动生产率具有重要的作用。

[本文作者张文武、张为付均为南京财经大学国际经贸学院教授，梁琦是中山大学管理学院教授。本文原题“房价、户籍制度与城市生产率”，原载《经济学（季刊）》2021年第4期，由作者进行大篇幅改写，具体技术细节请参考原文。]