菲尼克斯：一座大厦的复活

菲尼克斯（Phoenix）的意象来自古埃及的贝努鸟，是太阳神拉的象征，诞生于太阳神圣树的火焰中。经古希腊诗人赫西奥斯演绎，成为浴火重生、循环往复的象征。菲尼克斯大厦是否因此得名，已不可考。但这座具有160多年历史的大厦正在用四年时间书写一部复兴史。

菲尼克斯大厦位于美国俄亥俄州东北部拉文纳市。拉文纳建于1799年，是波特郡政府所在地，1990年人口达到历史最高峰1.15万。后来，随着包括通用电器在内的大型企业的撤出，失业人口增加，小型工商企业纷纷倒闭，这座小镇失去了活力。

近年来，从联邦政府、波特郡到拉文纳市政府，以及当地机构，均致力于为市中心注入资金，鼓励商业入驻，改善具有当地特色的历史建筑的风貌，以文化的独特性、生活的丰富性来刺激老城区复苏，吸引郊区住户回归城区，与当地经济形成良性循环。这些变化在菲尼克斯大厦身上具体而微地体现出来。

菲尼克斯，一座建于1853年的希腊复兴式三层建筑，是拉文纳市最早、体量最大的商业大厦，位于市中心最繁华的两条大街（东大街和栗子街）的十字路口，地理位置十分优越。

一百多年的繁华过后，这座大厦和整座城市一起陷入凋零。整幢大厦外墙墙皮剥落，招牌、灯光和遮阳篷风格各异，全无美感。一条生锈的消防梯破烂不堪，勉强挂在墙上，仿佛一阵风就能把它吹走。2011年，一家专门从事健康关怀服务的非营利机构——科尔曼（Coleman Professional Service），买下了菲尼克斯大厦西端的3个空单元，改造为单元房和商铺。

项目的资金来源

菲尼克斯项目申请到多项资金。

2013年，经过激烈竞争和严格评选，菲尼克斯大厦住房及商铺改造项目获得“俄亥俄州历史保护税额抵免计划”专项资金。项目同时成功申请到“联邦政府税额抵免计划”。

“历史保护税额抵免计划”（Historic Tax Credit）是美国建筑遗产保护历史上最成功的政策之一。这一计划将建筑遗产的保护者和房地产商的利益结合在一起，极大推动了建筑遗产的保护与再利用，被称为“城市复兴和再发展的钥匙”，是联邦政府在建筑遗产保护方面最大的投资计划。从1978年至2014年，该计划创造了24万个就业机会，延续了3.96万幢珍贵建筑遗产的生命，修复了45万幢老房子。

按规定，所有被列入“国家历史场所登记名录”（The National Register of Historic Places）的建筑遗产、属于“国家历史区域”（Registered historic district） 范围内的建筑遗产，以及所有经国家公园服务机构确认的历史建筑，在进行保护和修复时，若其计划完全符合《内务部历史保护项目执行标准》，便可获占项目投资总额20%的税额抵免。这一计划的目的在于鼓励私人投资进入这一领域，使房地产商清楚看到，投资历史保护项目比盖新建筑更省钱、风险更小。

菲尼克斯大厦作为拉文纳老城区“历史保护地区”的一部分，1985年3月18日被列入“国家历史场所登记名录”，其修复与再利用计划很快通过了内务部的标准审核，顺利获得联邦政府占全部项目投资20%的税额抵免，计52.3万美元。紧接着，俄亥俄州政府为菲尼克斯项目提供了25%的税额抵免，计51.5万美元。

俄亥俄州历史保护办公室2013年年报称，“俄亥俄州之所以能获得众多投资者，特别是年轻投资者的青睐，其中一个重要原因就是，我们对大大小小城市里那些被人遗忘的老建筑进行了修复和再利用，为城市创造出独一无二的吸引力。历史保护项目的影响体现在，所在地区房地产增值，工作机会增多，商铺出租率提升，房产税增加，税收基础得以全面改善。”

在清除老建筑中有害物的过程中，菲尼克斯项目获得俄亥俄州发展服务中心“俄亥俄治理城市疵点资金”(Ohio Brownfield Fund)11万美元，用于清除大厦的石棉层，洗掉含铅涂料，以及拆除其他有害废旧材料。

美国环境署对城市疵点的定义是“那些因为有害物、污染物的存在而导致扩建、再开发、再利用存在很大困难的现存房地产”。在实际生活中，城市疵点往往是废弃的、关闭的或长期闲置的工业厂房或商业场所。另一方面，城市疵点多数拥有地理位置上的优势，比如靠近交通枢纽，劳动力资源丰富，并且记录着城市发展的重要历史。

城市疵点的存在，很大程度上影响了所在地区的房地产市场，所以，改造城市疵点往往成为一个地区提高就业率、增加税收、振兴经济的关键步骤。美国环境署消除“城市疵点”的政策，包括为建筑遗产保护及修复量身定造“复兴城市疵点计划”，可由当地政府、专业清洁公司、州立机构、地方议会申请，资金可用于城市疵点有害物质清除及清洁项目，目的是修复城市疵点，使其具有再利用的可能性，对当地经济产生积极影响。

历史保护项目和社区息息相关。菲尼克斯项目还有另一个主要的资金来源——慈善基金，其中以拉文纳住房基金为代表的社区基金会，是美国建筑遗产保护中一个不可或缺的重要角色。

社区是多数美国人进行社会活动的基本单元。普通民众通过社区组织参与公共政策的制定，其关注重点为社区安全、街道清洁、人行道及自行车道的安全、交通及停车、法律咨询、新增建筑及老建筑的保护与修复等。社区基金属于由居民支持的慈善组织，其资金来自私人、企业、其他基金会的捐赠，以及不定期的专项筹款活动。菲尼克斯项目与当地居民的生活关系密切，因此从始至终得到了社区基金强有力的支持。

在获得足够资金支持的情况下，2015年，科尔曼获得了整幢楼的产权，项目进入第二期。2015年7月8日，整个项目包括16间单元房、5间商铺的修复与再利用工程顺利完工。

对社区的直接影响

菲尼克斯项目最基本的目标，是为16个人提供临时居住的单元房。

这16个人是怎样的人？他们是无家可归的流浪者，而且患有不同程度的精神疾病。通过菲尼克斯项目，这些流浪者不仅有了独立的单元房，而且便于专业服务机构提供集中服务。

为什么要把这些流浪者安置在市中心的大厦里？市中心意味着方便的公共交通。借助公交交通，流浪者就有机会实现就业，接受社会服务，进行互助以及简单的社会交往，而这些活动都有利于精神疾病的康复。

一位刚搬进菲尼克斯大厦的住户说，他曾经有份不错的工作，有一辆车，有一个幸福的家。婚姻失败后，他失去了家庭、自己的房子、自己的工作，车也没了，“我曾经在街上流浪了一年多，现在终于又有房子住了，而且很快还会有个工作。”

从经济角度讲，为长期无家可归者提供住房，是一种为纳税人省钱的作法。给他们一个家而不是放任他们在大街上流浪，是一项明智之举。这些无家可归的人里，12％的人用掉了80%的政府拨款。长期无家可归可导致疾病、酗酒、犯罪，所以让他们一直这样生活下去，是浪费钱的事。

菲尼克斯项目尝试为“能力不足者”提供就业机会。菲尼克斯项目还包括5间商铺，其中包括一家名为“咖啡豆和面包师”（The Bean and the Baker）的咖啡馆，已被列入当地社区发展计划，有望于2016年夏天开业。这间咖啡馆将与科尔曼合作，10个就业岗位会按一定比例提供给住在楼上的流浪者。

文化意义

建筑遗产保护和修复的意义在于，将过去融入现在，并传递给未来。拉文纳的多数老建筑都得以完整或部分保存。其中，菲尼克斯作为当地规模最大、历史最悠久的商业大厦，具有典型的拉文纳——甚至俄亥俄东北部19世纪建筑的特色，其整体设计为简洁的希腊复兴式风格，主色调为深红色，这一色彩来自当地生产的红砖。大厦还饰有一圈造型优美、线条流畅的檐口。这种总是和立柱、狮子浮雕像以及错综复杂的漩涡图案结合在一起的装饰手法，为菲尼克斯带来了更多的维多利亚式元素，使之成为拉文纳最引人注目的建筑。

上世纪60-70年代，租户纷纷增加了一些玻璃幕墙，镶以铝合金窗框，其突兀的风格可称为传统建筑保护的某种失败。

菲尼克斯项目按最初的设计宗旨，恢复了其外立面，务求使其与周边其他历史建筑和谐统一，为拉文纳市中心带来一种亲切而真实的历史感。

与它的建筑年代相比，菲尼克斯大厦的体量十分惊人，在建筑之初便被分隔为8个独立的单元，便于单独出售。这一理念在19世纪中期十分新颖独特。

奇迹般的菲尼克斯大厦，是当时宾州－俄亥俄州大运河修成带来的经济繁荣的一个缩影。大厦建成当年，办公室和商铺便全部售出，有兼售文具、书籍的药店，五金店，家具店，服装店，两间干货铺子，一家当地报纸“波特郡哨兵”也将编辑部设在这里。1865 年到1971年，第二国家银行办公室一直将拉文特分行设在这里。一份1925年的报纸显示，底层商铺当时还包括城市信贷公司、汉芙纳和其乐药店，后者很快又改为一家体育用品商店。

菲尼克斯大厦在拉文纳的艺术史上也拥有相当重要的地位。1875年，奥特·贝茨，一位来自俄亥俄东北部艺术世家的绘画天才，在三楼的接待大厅创作了一幅占满四壁并延伸至天花板的巨幅画作。壁画取材于圣经故事“以扫和利百加在井边”。

在菲尼克斯作画时，奥特已是知名艺术家，拉文纳法院、大大小小的教堂，以及一些富裕人家，都以墙壁上有奥特的画为荣。不久，奥特和儿子搬到新奥尔良，和一帮来自马萨诸塞的朋友成立了一家公司。父子俩为新奥尔良法院和西弗吉亚州议会各创作了一幅细节极其繁复的壁画，作品还进入托马斯·杰弗逊亲手设计的、具有典型新古典主义风格的州议会大厦。即使如此，他仍然声称：自己的创作欲望从来没有得到满足。

在生命即将走向终点时，奥特毁掉了身边所有与自己壁画创作相关的东西。也许在那一刻，他被壁画绑架的人生终得解放。

菲尼克斯大厦还和一位著名作家的名字联系在一起。1869年，菲尼克斯三层接待大厅迎来了一位尊贵的客人--马克·吐温。这位作家于4年前因《卡城名蛙》的出版而声名鹊起，此时正以巡回记者身份四处旅游。他在这里进行了一场演讲，成就了有关菲尼克斯大厦与美国文学的一段佳话。

菲尼克斯大厦的壁画，是目前奥特留存在拉文纳的唯一作品。壁画修复完成后，这件伟大的艺术品将每年两次向公众开放。

总之，菲尼克斯项目使一座位于主街上、破败的、被人遗忘的老建筑得以重现光彩。随着这幢建筑遗产重新走进人们的视野，更多居民和旅游者了解到历史保护的意义所在。

经济影响

按照设计方案，“咖啡豆和面包师”将有19世纪风格的红砖外立面、锈蚀的铜制招牌以及满墙拉文纳的老照片，并提供简单而美味的早餐和午餐。拉文纳发展服务中心的负责人评价这间咖啡馆说：“这将是一处吸引人的聚会场所，能让当地居民更有自豪感，更有归属感。”

按照人们的预想，那些被丰富的商业项目、生机勃勃的城市生活吸引，从而回市中心居住的居民，转而又成为市中心各种商品及服务的消费者，促使更多的餐馆、零售业回到市中心，再带动更多消费者进入市中心消费，形成良性的经济循环。初步估计，这个项目的成功每年会为拉文纳增加至少3万美元的税收。

菲尼克斯项目已带动了周边商业气氛。一位经营礼品店的女士表示，“俗话说，一家粉刷墙壁，整个社区都会闻风而动。就我所知，市区最近新增了两家快餐店。东大街上至少有三家店铺要重新装修，另有一家地毯店的门面也要装饰得更有活力。我自己的店铺要调整进货类型，以迎接那些郊区回来的、眼光挑剔的顾客。”

一位乐器店的经营者自称“矿井里的报警鸟”，因为“乐器不属于生活必需品，经济不好的时候，人们首先减少的就是娱乐开支。自从菲尼克斯项目启动，来店里的人慢慢多起来了，修旧吉他的，买新吉他的，换吉他弦的，我觉得手头的活儿永远做不完了。我准备适当地提高一下修理费，现在的价格将近10年没有变化过，现在是时候了。”

栗子街上有一座占地2万平方英尺的老建筑，“全美社区工作组织”协同拉文纳社区发展服务中心出钱把它买下来，正在将其改建成一个有8个放映厅的电影院。“拉文纳的年轻人总是抱怨，一到下午5点以后，市中心就没什么好玩的了。有了这家影院，年轻人不仅会来这儿看电影，还会来吃点儿东西，说不定还会顺便购物。”

菲尼克斯只是拉文纳一系列“点燃和复兴城市经济”计划之一。

拉文纳曾是世界上最大的橡胶玩具汽球生产地，带动了许多相关企业。上世纪六十年代，这一产业的衰败，导致一连串工厂倒闭。近年来，拉文纳决心把这段“定义了我们城市工业史的元素”重新拣起来，每年夏末举办“拉文纳汽球节”，分别在市中心和凯霍山谷国家公园举行化妆游行、热汽球升空游戏，举办商业活动，给当地小工商业者提供展示平台，同时让更多居民和游客认识到拉文纳作为一座历史城市的独特魅力。

作为典型的“生锈工业带”小城市，被淘汰的工业元素曾是拉文纳的负担，而现在，市议会正设法将这些工业时代的遗产为老城市的复兴所用。例如每年夏季的“巡游之夜”，生产于上世纪50-60年代的老爷车沿着主街巡游，队伍还包括摩托车、自行车，整条主街的店铺整晚播放老派的摇滚乐。这一持续三天的节日，成功地把大量游客吸引到拉文纳市中心，将商业设施的使用时间从白天延长到深夜，零售业、餐饮业、娱乐业，甚至停车场都能分享这个节日带来的勃勃生机。

菲尼克斯周边一些未能得到充分利用的、日渐破败的建筑物，也吸引闻风而动的投资。在一家老五金店旁边修一处剧院综合体，在一所废弃中学的旧址上修建一所社区大学，这些项目已在商洽中。按照市议会的计划，拉文纳市中心还希望吸引一座博物馆，美术馆和其他零售商店，最好还有一处娱乐中心。

菲尼克斯项目可谓麻雀虽小，五脏俱全。这座位于拉文纳市中心的商业大厦，其修复与再利用，综合了各种机构的努力。项目完成之后的影响力，也远远超过了单纯的建筑遗产保护。

一个成功的老城区复兴项目，往往意味着商业综合体的实现，其中可能包括文化要素，如剧院、博物馆、图书馆，也可能包括公寓、公共交通、停车场、餐馆、旅店、酒吧等服务设施，还可能包括特色商店、农夫市场等消费场所，以及露天广场等娱乐元素。多数项目主打其中一种要素，辅以其他设施，相互促进，共同发展，把越来越多的高素质人口和游客吸引到丰富、便捷的市中心，从而对就业、税收产生良性影响，逐渐实现老城区的复兴。

如何将历史保护项目与现存的城市服务设施有机结合，如何进行后续的配套建设，使历史保护项目在发挥保存地方文化基因作用的同时，与当地经济形成良性互动，菲尼克斯为我们提供了一个研究样本。