8月半数城市二手房价格下跌，房企“以价换量”现象将增加

8月份，随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，市场热度进一步回落。8月新房、二手房上涨城市数量持续减少，并降至年内最低水平。

9月15日，国家统计局发布2021年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从全国70个大中城市房价数据看，8月份新建商品住宅上涨城市数量为46个，较7月份减少5城；二手房价格上涨城市数量为27个，较7月份再减少14个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年8月份，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

降温态势已经明确，半数城市二手房价格下跌

按照国家统计局公布的数据，8月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从统计局公布的数据来看，各类城市的涨幅都不同程度出现回落，部分城市开始出现房价下跌，市场预期开始转向，这也预示着今年“金九银十”的热度亦会保持下滑态势，比去年会出现明显降温。

张波认为，二手住宅本身更能反映市场真实热度，从四个一线城市的销售价格来看，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。其他三个城市也是在调控补丁不断加码的背景下，房价虽有上涨，但上涨力度明显趋弱，市场成交量开始出现萎缩，预示着下一步房价会上涨乏力。

从7月份二手房价格环比涨幅排名前十的城市来看，分别是海口、广州、成都、泸州、北京、呼和浩特、大连、长春、南京、长沙。其中，海口二手房价格环比上涨0.8%，连续两个月环比涨幅排名第一；广州、成都和泸州的二手房价格涨幅并列第二，环比上涨0.5%。

伴随着多地着手对二手房市场调控，二手房价格上涨的城市数量持续减少。

8月份，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市数量为34个，也就是说，近半数城市的二手房价格显示下降。具体而言，包括南充、昆明、牡丹江、石家庄、贵阳、深圳、太原、惠州、湛江、常德、宜昌、安庆、金华、徐州、唐山、乌鲁木齐、南宁、福州、大理、遵义、桂林、襄阳、济宁、九江、吉林、包头、秦皇岛、郑州、哈尔滨、北海、赣州、银川、兰州、宁波。

“从二手房的降价城市数量看，8月份是疫情以来下跌数量最多的一个月，达到了34个。此前3月份二手房最火爆，下跌数量最少，为9个。而随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等，当前二手房下跌城市数量增加，房价泡沫剔除。南充和昆明两个城市环比跌幅较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

国家统计局数据显示，8月份，昆明和南充的二手房价格均环比下降0.6%，在70个大中城市中降幅最大。

另外，按照国家统计局披露的数据，8月，还有9个城市的二手房价格已经止涨，天津、合肥、厦门、南昌、武汉、重庆、丹东、扬州、平顶山的二手房价格与7月持平。

张波认为，整体来看，8月各类城市均已确定性进入降温通道，虽有部分城市的房价依然保持一定上涨，但总体的上涨力度已经趋缓，“金九银十”同比大降温，成色不足将是大概率趋势。

新房项目去化率回落，部分城市出台“限跌令”

从新房市场表现来看，国家统计局数据显示，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

具体到各城市表现，国家统计局数据显示，8月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、西安、大连、杭州、济南、长沙、西宁。其中，深圳新房价格涨幅领跑70城，环比涨幅为1%，其次为青岛、重庆和乌鲁木齐，环比涨幅为0.8%。

诸葛找房数据研究中心解读称，深圳在出台二手房指导价后，二手房降温显著，促使部分需求持续涌入新房市场，加之深圳土地供应不足，新房项目供不应求，带动新房市场热度提升。

部分城市房价保持上涨的同时，70城中有20城显示新房价格开始下降。按照国家统计局公布的数据，8月份，新房价格环比下降的城市共有20城，这些城市分别是郑州、广州、赣州、烟台、泸州、遵义、太原、兰州、湛江、石家庄、哈尔滨、南宁、岳阳、常德、昆明、惠州、桂林、南充、唐山、秦皇岛。

而在这些房价下行的城市中，湖南岳阳以及云南昆明、河北唐山三个城市已在8月发布过“限跌令”。

其中，岳阳住建局于8月9日发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85％。昆明和唐山则召集房企负责人召开座谈会，明确打压恶意降价行为。

从整体看，市场降温趋势正在逐步蔓延。

贝壳研究院监测数据显示，一二线主要城市新房项目开盘去化率保持回落，8月降至年内最低值50%，逼近2020年一季度疫情刚发生时情形；从成交情况看，监测的重点66城市新房成交量连续环比下降，8月成交水平较去年、2019年同期均下降；同时，新房价格环比下跌城市数量也增多，一线城市广州自去年4月以来也出现首次下跌。

展望后市，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，预计随着接下来金九银十传统旺季的到来，房企加大促销力度，以价换量现象增加，新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或也将延续降温局面。