上海楼市新政点对点解读：二套房认定“认房不认贷”

3月25日，上海市政府新闻办举行市政府新闻发布会，市住房城乡建设管理委主任顾金山介绍了《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》相关情况，《若干意见》从即日起发布实施。

此番楼市新政共出台了9条调控楼市的新政，对于新政中的一些购房者普遍存有的疑惑，澎湃新闻记者结合发布会现场的权威解答以及业内人士，逐条做一番一解读。

1.提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。其次，该条该特别指出，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

解读：在3月25日的市府发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，对于延长限购年限的问题，主要是考虑上海的住房发展原则，是坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主。去年下半年以来，本市房地产市场交易非常活跃，量价齐升，尤其是出现非理性过热的情绪，房价出现了快速上涨，一些区域的涨幅非常大，有些完全是非理性的上涨。这也造成了一些恐慌性的购买，对房价起到了推波助澜的作用，也出现了二手房交易当中跳价频现，不规范、不诚信、不理智的现象，甚至投资投机行为出现。有的是逃避住房限购。

此外，这是首次提及企业购买的商业房再次上市交易必须满三年。交易对象为个人的，严格按照限购政策执行。也就是说，杜绝一批人利用企业购房的名义规避限购的渠道。之前不少人是利用这一点进行操作的。

对此，有业内人士分析，用企业名义购房，持有环节要缴付高额的房产税，出售也要支付个人所得税和增值税。有人用企业名义购房主要是用于投资，如果要求企业名义购房三年才能出售，大大增加投资的成本，对于打击投资力度非常严厉。

2.为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。

解读：有开发商销售人士介绍，此前上海的政策对于非本市户籍但是连续缴纳社保2年的家庭允许购买一套住房，有些家庭为了再投资一套房子，会选择购买一套一手房，然后只做网签登记而不办理产证，以此绕开房管局限购认定。此番把限购审核前置，也就是说要先查限购后才能网签备案，杜绝了一部分人钻政策的空子。

3.对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

解读：这里要强调的是，对于首套“只认房不认贷”。即，已经拥有1套住房的购房群，无论这套房子是否有贷款，或者贷款有无结清，都视为已有一套住房。

银行信贷人士称，这主要是和325新政出台之前，不少银行对于名下拥有1套住房，贷款结清的购房群体，购买第二套住房时，给予首套房的贷款优惠，即贷款首付只需三成，利率优惠。而325新政之后，无论名下1套住房的贷款有无结清，再次购房，都不在享有首付三成的优惠，首付提升至5成（购买普通住宅）或者7成（购买非普通住宅）。

4.严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

解读：对此，顾金山表示，部分企业违规操作，一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变 成可以入市或者提前入市了。这一块操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。还有部分商业银行在执行国家和本市“二 套房贷”政策时，把第二套普通住房的政策扩大到非普通住房。

上海银监局副局长蔡莹针对首付款的问题指出，商业银行核查确实存在一定困难，涉及到个人的隐私，目前主要是提供付款的凭证和个人收入的证明，银监会会协调有关部门，为商业银行核查首付款提供条件。