卢锋：增加一线城市供地，抑制房价过快上涨

北京大学国家发展研究院教授、中国宏观经济研究中心主任卢锋。

主讲人：卢锋（北京大学国家发展研究院教授、中国宏观经济研究中心主任）

主题：供给侧改革与产业升级

时间：2016年3月20日

主办：北京大学国家发展研究院、上海市政府发展研究中心、上海国有资本运营研究院

【编者按】

在2016中国宏观经济（上海）论坛上，北京大学国家发展研究院教授卢锋认为，房价飙升会对宏观经济带来负面影响，对企业家精神是具有某种不利的侵蚀作用。抑制少数地区房价过快上涨，有多种办法，比如叫停或加强监管过度违规的金融工具，最重要的是增加一线城市供地。

以下是澎湃新闻（www.thepaper.cn）对卢锋发言内容的摘录：

我讲三个方面：第一，到底发生了什么事情；第二，分析一下最近的楼市变化，特别是一线城市包括上海楼价快速地飙升，背后的原因；最后，这样一个新的形势变化，可能意味着，或者正在推动相关的政策，做一些变化和调整。

首先看中国的房地产，实际上在前一阵是回落的，被看作是整个中国经济的回落，房地产业出现了全国范围的触底回升。到今年年初应该说出现了明显的整体的价格正增长，环比数据也在支持这样一个判断。

但是我觉得这里面要进一步地看，有两点：刚才讲的整个的回升在不同的城市群是不一样的，分化很厉害。比如说今年一月份一线城市同比增速已经接近24%，但是二线城市大概是2.5%，三线城市依然在负增长，四线城市更是。并且环比的增速也在显示这一点：一线2.2%，二线0.6%，三线负增长，仍然是冰火两重天，差别非常大。

20%到50%的增速，这个市场会怎么样？必然会带来很多的议论，这个议论大部分都是质疑的，批评的，甚至有一些比较尖锐的责难。前一阵我参加一个活动，有一个专家就说几乎是一个“癌症”，或者是一个“毒瘤”，用这样的语言来表示房价上升的不正常性，或者说不合理性。

我觉得这些批评有一定道理，但还是应该冷静分析现在的变化情况，背后到底有什么原因？我觉得背后的原因是多重的，我想从宏观货币政策的角度，从房地产本身的政策角度，也从融资的金融创新角度，做一些讨论。

宏观政策在下行的背景下，总体来讲，用央行行长周小川的话来讲，叫稳健略偏宽松，六次降息，五次降准，再加上公开市场操作的办法，使得我们的货币，总体来讲还是中性的，偏宽松的。应该说从宏观货币政策的角度，是有利于房地产市场起稳和回升的。

第二，非常重要的是直接针对房地产前一阵的困难，有关部门包括央行、住建部、银监会、甚至财政部就密集出台了，我把它叫四轮提振。从信贷、公积金再到营业税再到证券化的角度，包括限购政策做了大量的工作，这个工作应该对推动房地产的复苏也起了重要的作用。

第三，资金面，因为股市现在不好，所以大量原来炒股的钱要找出处，房地产成了一个自然的选择。在房地产价格快速回升的背景下，业内人士包括互联网金融平台就出现了很多金融创新，形成了很多金融工具，包括首付贷这样的情况，也助推了房价的高升。

所以这样的情况都解释了房价为什么会升，但是房价涨得这么疯，还有另外一个变量，才能给出一个逻辑的理解。这个变量就是中国的供地制度方面存在了一些特点，制度性的因素，加上最近的操作特点。简单地说，这个逻辑是这样的，中国经济近来有下行的压力，但是每年都保证7%的增长，房地产的需求还是在增长的。特别重要的是，收入的增长，财富的增长，它是不成比例的，像一些一线城市，实际上集中的房地产的需求，要远远高于经济在中国所占的比例。这样一来也就是说，人、钱、财富都往大城市集中，这个大概是一个市场行为决定的客观趋势，或者某种意义上也是一个规律。

但是问题在哪呢，问题在于供地这一块，对房地产供地这一块，政府能够主导供地，有一套特殊的安排，这一套安排加政府的政策，在历史上起了很重要的作用，但是我觉得也有很多弊端。直接的我们就看到了，在过去的几年中，总体来讲，一线城市的房地产供地，是不同程度地在减少。

最后怎么看待这个事情？在政策面带来什么样的变化？我觉得什么事情都可以全面看。即便房价的上升有一些不利的因素，但也有一些积极的因素，比如说大宗商品的价格回升，回升得挺厉害的，为什么突然一下冒出这么一个回升的行情，我也搞不清楚。我的一个猜测，没准跟房价的短期回升有关系。如果这个说法是对的，意味着房价回升不是可持续的，大宗商品的回升也不是很稳定的，还需要进一步观察。

另外一个，尽管房地产去库存任务艰巨，但中国仍然处于工业化和城市化高速推进的阶段，说明房地产的需求还是在的。从这些角度来讲，房地产的飙升也传达了一些正面的信息。但我觉得更多的要关注它带来的问题。首先，这个增长它可能太猛太快。我看上海国资委有一个《上海国资》的杂志，里面有一幅图叫千万级的豪宅被哄抢，日光盘。这个东西，我们有点常识就知道这是不可持续的。中国的资产货币化加深，同时在过度扩张的情况下，资产出来一些局部的泡沫化，对宏观经济的问题带来负面影响，甚至对企业家精神具有某种不利的侵蚀作用。好不容易做实业做一年，还不如炒不动房产一年多。

另外，金融的风险，尽管有关部门的领导说居民房贷杠杆比较低，但如果用首付贷来炒，房价一掉就撑不住。总体来说，结构性改革是要调库存的，甚至要劝告企业家调整经营策略，要适当降价。我的感觉，很可能是在政策上会有一些调整，可能在短期需要调整房地产的政策，针对性的有一些措施，来遏制少数城市的房地产过快上涨，这里面可以做很多的事情。

一个方面，可能就是要把有一些明显的过度违规的金融工具，包括首付贷这样的东西，做一个适当的叫停，甚至有一些互联网金融或者其它的过度杠杆化的金融工具做一些必要的监管。

另一方面，三四线城市去库存的政策，我估计也不会有实质性的变化，这些地方需求没有增强，尽管它的供地也减少了，相对来说房地产价格飙升的压力不是那么大。所以总体的政策，可能在短期的政策上做一些安排，特别重要的是，可能在一线城市的供地上要增加。我注意到住建部的负责人陈部长在两会期间回答记者问的时候讲到，可能要适当的增加供地。今后的房地产政策，可能会更加重视给城市更多的自主权，同时对城市的房地产管理有更多的问责。

最后长期的政策，需要反思我们房地产传统供地制度的局限性，加深认识和探索房地产的供给侧结构性改革的必要性和紧迫性。我们的房地产供地是政府主导的，甚至是政府垄断的。房地产市场的异常的变动，我觉得显然和这样特殊的背景下，特殊的体制下，供地政策的收紧有一定的关系。短期的治理是必要的，调整现在还要做，但是我觉得可能给我们新的时间窗口和契机，需要反思这一套体制会带来的问题。

所以我觉得这里面就要总结过去地方上的一些经验，要增加地方上包括地方、企业、市场的供地能力，包括工业供地，工业用地，如果企业退出以后，过去的体制下，要转变为市场需求供地存在大量的困难，我觉得这一块可不可以开一个口子。包括农村的，我们现在的政策方针已经是，农村的建设用地应该和城市的一样，但是仍然没有讲这个地可不可以自主、独立地向城市供地，我觉得这一块也可以进一步探索。包括农民的宅基地，也可以探索，有没有可能有一个新的辅助性的供地渠道，来给供给增加弹性。

（本文根据主办方提供的速记整理，未经主讲人审订。）