中国的封闭小区从何而来，又该怎么办：“新单位主义”的回应

近日，中共中央、国务院发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。其中第十六条提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

目前对此的大部分讨论，都在关注“要或不要”、“能与不能”。我们感到，十分有必要着眼于国内封闭小区本身的发展变化，把握其源与流，分析其利与弊，从而讨论当下其存与废的影响。

由此，至少要将新中国成立以来小区建设的历史过程，置于城市社会经济的历史现实中进行梳理。

我们知道，1949年之后，中国城市经历了大体上两个30年的发展阶段，即计划经济下的单位制时期和市场经济导向的转型期，现在正处于面向未来发展转型调整的新30年的起步阶段。

在众多中国城市研究中，北京大学柴彦威等著《中国城市的单位透视》、刘天宝等著《中国城市的单位模式》以单位为视角，以地理、社会、规划、管理等多学科为基础，对新中国成立以来中国城市的发展过程进行了独特分析。

其中，前者将新中国成立以来中国城市的发展过程分为单位化、去单位化和新单位主义等三个阶段，形成了中国城市发展演变的长周期认识（图1）。书中对于封闭小区发展演变的探讨为我们提供了比较综合的认识，从而可以为封闭小区何去何从这一问题提供比较好的参照。

接下来，我们以中国封闭小区的发展演变为主线，选择著作相关内容，以期为我国封闭小区命运的探讨提供部分参考。

封闭小区建设的第一波：新中国成立后的单位大院建设

新中国成立后，中国选择了计划经济模式，在城市中则逐步形成了单位制度主导发展的局面。为尽快实现四个现代化，同时受苏联发展模式的影响，（重）工业优先发展的战略得以实施。在具体实践中，出于节约投资和方便管理等考虑，在项目投资中不仅包括了生产办公费用，也包括了用于职工生活区建设的资金。这样，在空间上就形成了以单位主要职能的生产空间和单位辅助职能的生活空间共同构成的单位大院（图2）。单位有机关、事业和企业等基本类型，并分属不同部门管理。单位还存在相应的级别，如国家级、省部级等。在国家体系中，各个单位就形成了纵向联系紧密、横向联系匮乏的格局。因此，城市中的单位大院就具有了身份特征，从而造成了城市规划管理方面的难题。另外，由于计划经济体制下施行的是土地划拨和无偿、无限期使用的制度，各个单位多占地、建“大”院就成为了一种理性选择。

以单位和单位大院为依托的城市发展组织和空间建设对居民生活和城市运行带来了深刻影响。

从积极方面来说，第一，单位大院促进了社区安全。实体的院墙将城市空间与单位空间进行了区隔，大门成为唯一的内外联系通道。出入大门的身份识别，对外部群体限制的同时也将不安全因素限定在了大院之外。

第二，单位大院促进了居民交往和心理归属感的形成。单位社区居民既是同事，也是邻居。业缘、地缘关系的重合，再加上单位经常组织的集体活动，为居民之间正式和非正式的交往创造了条件。交往增多、长期在单位大院居住的时间效果和单位身份识别作用共同促进了居民心理归属感的形成。

第三，方便了社区组织管理和公共服务的供给。在公共产权的基础上，单位家长式的管理为社区运行创造了便利。同时，居民活动组织也更容易。在公共服务方面，单位办社会的模式为居民就近提供了多样化的服务。

第四，不同尺度生活圈的形成。依托单位的居住与工作组织，促进了职住接近模式的形成。外部城市空间形成了居民生活需求的进一步补充。这样，从居民日常行为来说，便形成了以单位为核心、涵盖多种尺度与相应功能的生活圈（图3）。这进一步形成了降低交通需求和减少碳排放的基础。

当然，单位空间组织模式的不利影响也十分明显。

首先，单位大院造成了城市空间的割裂。单位大院的封闭性导致了城中城的出现，在城市空间整体层面上形成了蜂巢状的结构。这样，单位大院相互之间的联系被限制，城市空间作为一个整体的流动性被削弱。

其次，单位体制和单位大院造成了城市空间规划调整的困难。由于单位性质与级别的存在和土地利用无偿、无限期的使用特征，当城市整体发展与相关单位利益不一致需要协调时，困难就会产生。尤其是对行政级别高的单位来说。

再者，单位大院对城市交通的阻碍作用。许多单位大院体量巨大，其封闭性导致城市交通必须绕行。同时，也限制了交通微循环的形成。这也是本次意见的重要原因。

最后，单位体制和单位大院造成了公共服务的空间分异和效率低下。由于单位公共服务只限于其内部成员，单位之间便形成了各自领地的公共服务。这进一步构成了规模效益的障碍，也导致了相关主体缺乏竞争和活力，并最终造成公共服务的效率低下。

封闭小区建设的第二波：转型期门禁商品房社区的建设

转型期以来，中国城市发展的环境和动力机制发生了根本性变化，城市管理模式和空间建设方式，完全不同于计划经济时期单位制度主导的城市实践。

其中，住房商品化对城市运行和发展有深刻影响。随着住房制度改革的深入，开发商建设、居民自主选择成为住房产品供给的主流形式。而城市化新居民的住房需求和原居民住房改善需求大量产生。这就和城市更新改造一起，推动了居住郊区化的大规模展开。与此同时，随着单位制度的解体，原来的公有住房逐步私有化，并为相应的居住过滤创造了条件。

单位大院职住合一、自成一体的情况开始深刻变化。在新的住房供给和选择机制下，以收入为主要影响因素的居住空间格局，开始逐步代替以身份为代表的居住空间。在此过程中，门禁商品房社区大量建设，满足了居民对生活环境和生活品质的追求。同时，大量的单位院墙出现了虚化、绿化等调整，部分大院的围合度有所降低。但市场机制下空间使用权的明确，也导致了部分单位大院内部进一步分割，“再墙化”现象明显。许多单位社区在此过程中选择了门禁化管理。

转型期封闭小区的大量出现，对满足居民新的居住需求有重要作用。

首先，封闭小区满足了居民的安全需求。转型期以来，我国城市社会构成日益复杂，流动性不断增强。社会管理、治安形势以及居民心理的变化，使得安全成为了住房选择中的重要因素。小区门禁化和专属的物业管理，很好地适应了这一需求。

其次，封闭小区满足了部分居民对身份认同的追求。受城市社会构成复杂化和消费文化的驱动，符号成为部分居民彰显身份和实现社会认同的媒介。居住空间同样成为了消费符号的载体，高档居住小区日益成为居民身份的代表。

再者，封闭小区满足了居民对私密性等生活环境质量的需求。随着居民个人意识的提高，私密性被看得更加重要。同时，安静、绿化也是居民生活质量需求的重要组成部分。封闭小区通过俱乐部的形式为同时兼具消费需求和支付能力的群体提供了相应的生活环境。在城市公共服务相对不足的背景下，这一点就显得更加重要。

最后，封闭小区为产权明确、管理便利和个性化服务创造了条件。封闭小区有明确的空间边界，居民家庭空间、业主共有空间和城市空间的界限清晰可见，明确了居民的个人和公共财产，也为不同类型服务的供给与消费划出了边界。

但封闭小区也存在本身固有的不足及其对城市发展的负面影响。其中被批评最多的是封闭小区所造成的社会空间隔离。在住房个体选择的模式下，居民收入和身份与居住空间互为表里，并不断固化。居民在生活空间和生活方式上逐步分割，造成了潜在的社会矛盾，也限制了社会互动和社会流动，从而不利于和谐社会建设。

其次，封闭商品房小区存在公共活动不足和活力缺失的问题。由于商品房小区存在公共空间不足，加之居民相互陌生和生活节奏加快，小区内公共活动和社会互动普遍存在不足。这进一步促进了居民防卫心理的提高，陌生感、疏离感和现代性的寂寞普遍存在，而至关重要的心理归属及地方感则严重缺失。

再者，大体量的封闭小区构成了城市交通运行的障碍。大体量的封闭小区一方面降低了城市路网密度，阻碍了城市微循环的运行。另一方面，封闭小区的出入口往往也是交通堵塞的关键点，显著提高了居民的出行成本。

封闭小区未来消退的依托：新单位主义思想的城市发展再组织

通过前述分析，可以发现封闭小区的存在有其丰厚的现实土壤，而有形的墙和物质层面的空间封闭，只是相应功能和心理需求的具体表现。想要消除空间封闭的负面影响，走向开放和互动，势必要去除物质层面的障碍。但若将封闭小区的问题简化为围墙的阻碍，忽视了封闭小区背后的社会与心理复杂性，则可能造成更复杂的问题。即便强力实施，“墙”将以新的形式再次出现。

因此，从原理上来说，只有在现实中消除了对封闭的需求，才能实现开放的街区制的水到渠成。

在其著作中，柴彦威教授等通过对单位制发展模式和转型期模式的双重扬弃，“取其精华”，继承其理念的合理成分，提出了未来城市社区发展的“新单位主义”框架，提升未来城市发展的可持续性。

新单位主义思想的着眼点在于，通过城市空间组织方式和居民生活空间的优化，解决中国城市在转型期累积的公共空间与社会交往不足、社会空间的隔离与公正不足以及长距离通勤与高碳化的环境影响等问题。

新单位主义的基本思想，在于构建职住接近与功能平衡的土地混合利用模式、“低排放、低冲击、微循环”的环境影响单元、社区自治和空间公正的社会组织治理模式和“居民日常生活行为在地化”的基本空间单元（图4）。

以此，促进居民公共参与和社会交往的增加、不同社区之间公共服务的均等及社会公正的提升、居民公交出行的增加和慢行系统的改善，并在心理上促进地方感的形成。

从实践上来说，新单位主义着眼于居民的日常活动，通过城市设施和居民行为空间的优化，来调整现有不合理的城市活动-移动系统。

其重点是城市日常生活圈的重塑。具体来说，生活圈是由“日常生活圈——通勤活动圈——城市生活圈”构成的层级体系，从而构筑以日常活动为视角、以个体生活模式节奏为锚的城市活动空间结构体系（图5）。

其中，在日常生活圈主要完成居住活动、日常购物及社区交往、体育及其他生活性事务，其特点是相对无规律重复发生，需要随时满足、并且往往以家庭形式开展。

通勤活动圈主要是通勤活动为主、以及较高等级的购物与社交娱乐活动。例如通勤等活动，一般以天为时间尺度，工作日重复，并且应该以个人出行及公共交通为主。

城市生活圈则主要以公务等事务性活动为主，以及高等级的休闲等享受型活动为主，发生频率一般在每周一次或者更长时间尺度一次，表现出长周期的无明显特征规律。

在生活圈体系中，对封闭小区影响最大的，是日常生活圈的形成。日常生活圈通过公共服务设施的供给和居民互动的提高，对于应对公共服务的匮乏和相应的社会公正问题、心理归属感的缺失问题和居民之间交往互动不足问题都有积极作用。日常生活圈尺度城市交通微循环还可以极大改善城市路网密度不足的问题。

比日常生活圈更小的尺度，则是以居住为核心功能的空间组织，从体量上来说以组团为宜。在该尺度上，要塑造安全、安静、绿色和远离交通干扰的生活环境。其形成需要物业、居民和社区组织的共同维护。其中对交通干扰的限制应该通过道路系统、绿化和社区管理等共同实现，而非简单的围墙式封闭。通过日常生活圈的打造，既可以满足居民对私密、安全、安静、绿色的追求，也可以实现公共服务的均等化、居民交往和公共参与的提升。

因此，从功能上来说，日常生活圈着眼于居民的现实需求，通过公共空间的营造、组织管理的改善，从本源上可消除居民对封闭小区的实体性和心理性需求，为未来街区制的推广创造条件。

总的来看，新单位主义是针对城市活动移动体系重构与生活空间建设不足、社区公共产品与公共服务面临着市场失败与政府失效等背景，聚焦于日常生活与地方的营造，在开放性的市场经济条件下吸收地方企业、社会企业等主体参与社区治理，形成多中心的社区治理体系。

在规划技术上，注重日常生活单元范围与规模，建立共享与开放的工作空间（诸如现在的co-working space），搭建多层次的公共空间系统与富有活力的邻里中心，灵活的设施布局以及运营时间政策，构造社区的公共空间与公共时间，促成公众参与及行为转变。因此，新单位主义不是宏大的城市空间建构，而是以日常生活为中心，着重于社会参与、日常企划与地方营造，实现日常生活圈的再平衡以及调整城市活动体系（图6）。

这些思想有助于应用于旧单位空间改造与封闭小区的治理等多个方面。从实践中看，吸引多主体作为搞“社区生活”而不是“生产”的“单位”，也有非常经典的成功案例，诸如武汉市百步亭社区、常青花园社区等，在经济效益与社会效益中取得了平衡。诸如万科等公司也介入社区事务，发展成为社区运营商，成为新的社区生活的推动者。

在国外，Facebook公司在硅谷的Menlo园区建造自己的企业社区（Anton Menlo），共有394个住宅单元，作为公司的福利补贴租赁给员工，帮助员工应对硅谷房价高涨、租房困难、交通拥堵以及就近通勤。社区距公司只有自行车5分钟左右的距离，各项配套齐全，使得住在这里的公司员工能够自由交流、分享信息，从而创造出企业“学院”（college）的氛围。

总体来说，新单位主义思想，尤其是日常生活圈的构建对于我国封闭小区负面问题的解决具有启发性的意义。《中国城市的单位透视》一书将由东南大学出版社出版，希望能够从中国城市发展与社区演变的角度，为城市封闭小区问题和未来社区发展与社区规划提供一个历史演变的、空间-社会-制度综合的新视角。

当然，从具体的规划实践来说，则要在具体调查分析的基础上，找到问题症结所在，严格遵循程序公正的原则和物权法等法律法规，通过相关利益群体的沟通，实现城市空间设施的调整和组织管理的改进。在效果上实现既满足居民对生活质量的诉求，也满足城市整体，尤其是城市交通通畅运行的需求。