25年老旧电梯被强制封停，上海一小区居民自筹百万换电梯

2015年7月31日，位于上海市徐汇区中山南二路的中山苑小区里，使用了25年的13部旧电梯因为安全隐患全部被封停，于是这些电梯换不换和由谁出钱来换，成为小区居民纠结了半年的问题。2016年1月，在政府部门的帮助下，居民们终于就资金分摊方案达成一致，自筹超过百万元，中山苑小区在全市老居民区中率先完成电梯全部换新。

所有电梯被强制封停让居民傻眼

2015年7月，徐汇区市场监管局在对中山苑小区的13台旧电梯进行年检时，发现严重安全隐患，并发出整改通知书。“电梯有20多项不合格，属于严重隐患。”徐汇区市场监督管理局物种设备安全监管科科长于凯表示。 面对这样的情况，枫林街道、高建物业决定对13台电梯从7月31日起实施停运，这也让居民们傻了眼。

事实上，小区电梯存在问题居民们并不是不知道。中山苑小区是竣工于1990年的老式外销商品房，内有14幢居民楼，共180户居民。除1部电梯已经由居民自己换新外，其他的电梯都运营长达25年，零部件已严重老化，多次出现居民被困电梯里，甚至拨打110报警电话的情况。

被电梯问题困扰的中山苑小区，曾经是上海的侨汇房，130平方米左右的房子在1990年需要10万美元才能买到，业主很多都是外商。然而，随着25年过去，不少老业主都已经离开，加上电梯停运，小区立即降格为“老公房”。有业主表示，2015年8月，有两户居民因此把房子“贱卖”了，近130平方米的房子，一家卖480万元，另一家只卖了420万元。

按楼层不同分摊费用获居民认可

“当时，因为旧的业委会即将到期，新的业委会还没有成立，加上负责小区管理的高建物业公司由于物业费一直没有上涨，成本压力巨大，2015年6月30日合同到期后就准备退出。”枫林街道宛南五村居委会书记田虹表示，电梯停运时的中山苑小区可谓困难重重。

“小区老旧电梯问题要彻底解决，关键要靠小区业主自己议、自己定。”枫林街道相关负责人表示。此后，经房管办、居委会反复协商做工作，中山苑新一届业委会于2015年8月21日选举成立。9月17日，在街道、房管办及居委会的共同见证下，高建物业同意按照原协议将托管关系延续到2015年12月31日，今后小区物业的聘用由其业委会按程序自行决定。这样，业委会得以集中精力首先解决电梯问题。

“装一部电梯需要13.6万元，平摊到每家要1.3万元，”面对这笔数目不小的资金，中山苑业委会启动第一轮征询，并制作了小区电梯更新意见征询表，由楼组长发放到每家每户手中。经回收统计，90%以上的住户同意电梯拆旧换新。同时，业委会把各电梯公司投标书张贴在小区公示栏内，让业主都能了解整个招标过程。并新设立交流信箱。

然而，到了要掏钱的时候，低层住户又提出，高层住户电梯使用率高，大家一起平摊不公平。经过多次讨论研究，在街道社区专项办的指导下，业委会制定了每幢楼不同楼层业主承担费用比率意见征询表，有两种方案供业主选择，如果四楼比率为1，则一楼不用缴费、二楼0.8%或0.9%、三楼0.9%或0.95%、五楼1.1%或1.05%、六楼1.2%或1.1%，有84%以上的业主同意第一个费用承担方案。

在居民统一意见后，高建物业公司负责收缴费用，业委会把不同楼层业主需缴钱款和付款时间张贴在每幢楼底层，并说明以楼为单位，哪幢楼先完成缴款就先动工。物业经理每天向业委会通报业主的缴款情况，新一届全体业委会成员带头缴款。碰到不少业主不理解不配合，或是抱着等等看看的观望态度，居委主任和业委会主任就一起上门做工作。有的房子长期空关，产权属于公司单位，业委会就反复联系，催促他们及时缴款。甚至有一位业主在国外一时回不来，业委会成员跟他联系后，主动帮他先行垫付，确保这幢楼缴款按时完成。

考虑到中山苑维修基金缺乏，枫林街道经研究，同意对年内完成电梯款收缴的给予30%的补贴，明年完成电梯款收缴的给予10%的补贴，以此加快缴款的进程。最终，全部13幢居民楼的业主更新电梯款于2015年11月底全部缴清。此后，业委会通过对三家电梯公司的比价选择了出价最低的公司作为电梯施工方。2016年1月20日，该小区全部居民楼的电梯更换工程完成。

在枫林街道看来，此次老旧电梯成功更换是因为坚持了居委会为主导、业委会为主体的原则，公开透明、按规操作征询全体居民意见，最后由业委会牵头居民自主决定处置方案。

据了解，上海现有使用年限超过15年的老旧电梯2500多台。2015年，上海对1633台老旧电梯进行了安全评估，超两成到了该退休的时候。 曾多次呼吁对老旧电梯加强体检的上海市人大代表刘琼认为，电梯更换靠政府补贴难以存续，应该形成让业主自掏腰包换电梯的机制。

在人大代表的奔走下，2016年1月，关于推进上海老旧电梯修理改造更新工作的实施方案已经下发，明确了更新流程：住宅电梯的责任主体是业主，小区没有业委会的，由居委会组织全体业主征询意见，既没有业委会也没有维修资金的，由街镇组织业主进行维修资金的筹集。涉及影响公共安全的，可以采取紧急维修。方案还明确，对业主大会作出更换决定，但拒不缴纳资金的业主，将纳入个人征信记录。