同衡城市研究|不用太拼去买房，但至少要搞清楚什么影响房价

“下楼星巴克，银行五六家，水疗理发店，步行皆方便，公园两站到，药店到两点，酒肆满街是，超市百米达，地铁公交多，道路很整洁。”微博上这句话，简直击中我们内心最柔软而敏感的地方！到哪儿去找这样的居住地？放眼望去，在北京不太友好的居住环境下，这样的小区不是太贵就是太旧。

不过，这是不是我们信息不够充分，这样的地方真的比其他地方贵么？如果这些地方的确很贵，那是否因这些配套抬高了房价？在同一片区域，买破旧小区中的房子，是否会比中高档的小区更划得来？为了更清晰地判断这个问题，我们利用链家房价数据和北京2014年的POI进行分析。

数据来源：

链家网：http://bj.lianjia.com/xiaoqu/

小区类型：住宅、别墅、四合院、经济适用房等

小区数量：5704套（2015年8月）、5457套（2015年1月）

数据更新时间：2015年8月8日

一、涨幅大的小区都在哪里？

首先，我们将获取的所有房屋价格数据，进行可视化处理。从图中可以看到每一个小区的所在位置与均价。

最贵的小区集中在西城二环以内和西城北部2-3环之间，而海淀、朝阳4环以内、朝阳北4环片区、望京片区、通州片区的房价都显示出高房价较为聚集的形态。其中，把小区均价平均到街道尺度来看（图2），西长安街街道、安定门街道、清华园街道分别以81248.18元/平、80708.03元/平、76237.37元/平位列前三。

好了，在对房价有了大致认识过后，我们来看看具体的涨幅情况（2015年8月比1月）。

很明显，在空间上，房屋价格涨幅基本按照圈层分布。涨幅较高的密集区主要集中在西城区的各个街道，以及东城区的和平里街道、东华门街道，朝阳区的亚运村街道，安贞街道，通州的玉桥街道、潞城，房山的西潞街道等。

值得注意的是，在中心城区的正东，即通州区北部，房价有较高涨幅。1月到8月，通州区房价涨幅一度达到15.103%，居各区县之首。当然，这在很大程度上是政策原因所致（成为北京行政副中心）。各区、各环、各街道涨幅详见文末附表1。

二、各环中，哪些因素的影响体现在房价上

现在，我们要分析的是：周边配套与小区房价的关系。

由于房价变化同时受到多个因素影响，为便于分析，主要选择建筑年龄、容积率、绿化率、地铁站、公交站点、大型商场（北京各类商场、批发市场）、学区、生活与服务设施（超市、便利店、菜市场）、文化娱乐设施（体育场馆、广场、公园、文化场馆或设施）、医院（门诊部、卫生服务站、各大医院）十个因素对8月均价进行分析。

房价热点地区价格均超过其配套水平

首先，通过对比分析房屋价格与各个因素的热点分布，也就是：

房价的核密度图（分级）- IOP核密度图（分级）

我们可以看出各个地区的房价是否与各IOP因素密度成正比，即图4中，越紫表示房价超出周边配套水平越高，黄色则相反。

可以看到，四环以内白色区域，其房价和配套水平相当。靠近4环的地区因为较为便捷的通勤地点和较为完善的配套，吸引了较多的人群购买与居住。图中红圈部分，显紫色的3-4环之间和4环以外的：定慧桥、五棵松以西地区，十里堡至青年路片区，望京片区，和学院路片区房价高出周边配套水平。

而图中绿圈部分，显淡黄色的回龙观、北七家、天通北苑、东坝、和四惠桥以东片区房价则略低于周边配套水平。它们多为新兴的、离市区较远的居住片区，在房价上略有优势，是人群居住倒逼配套服务发展的较为典型的情况。因地理位置较远，所以房价低于周边的配套水平。也可以说，在周边配套升级过后，这些片区的房价还有上升的可能。

然后，分别对十个因素取一个分界点，对比各环在这分界点上下的房价差异，分界点划分如下：

建筑年龄：1990年

大型商场：1km

容积率：2.0

学区：是否学区

绿化率：30%  

生活与服务设施：200m

地铁站点：1km范围        

文化娱乐设施：1km

公交站点：500m        

医疗：500m

各环分析结果总结如下：

可以看到，各环在地铁站和公交站覆盖范围内的小区均价，都比覆盖范围外的小区均价要高。差价由2环到外，从10418元/平逐步减小到846.25米/平，而公交站的覆盖范围内外也有相似趋势，但3-4环之间差别较大（5650元/平）。

所以，有趣的是，虽然大家比较重视住区周边的交通便捷性，但是，城里到城外，地铁的影响因素在不断减小，内城由于配套成熟，交通影响比较大。而越往外，居民对其他因素的需求就越高，地铁的影响因素在减小。而3-4环差价的突起，则可能反映居民对公交的需求比较大，深入分析的话，可以深究一下3-4环之间公交线路的优化问题。

4环以内，文化娱乐设施有略大影响，随着外扩，影响下降。

4环以内，娱乐设施的1km覆盖范围内外的差价较大。最大达到9787元/平。而4环以外，娱乐设施的影响减少。而图8中则显示了文化娱乐设置覆盖小区由内到外城的逐级减少。可以看到，一方面4环以外的房价受其他因素影响较大，另一方面，4环外大型的娱乐设施较多（奥林匹克公园、颐和园、欢乐谷、石景山游乐园等），这类娱乐设施吸引的人流较大，会给周边居民带来生活上的不便，例如噪音、人流、车流等。这可能是导致价格跳水的原因。

4环外的大型商场，5环外的生活服务设施，对周边房价影响更大

4环以内，由于配套比较完善，生活较方便，而大商场附近人流车流混杂，出行容易受到影响，居民反而不太愿意住在其附近。反映在价格上，是大商场覆盖范围内的房价，比范围外要低。而4环外由于配套没有内城完善，大型商场成了聚集人流、形成居住片区的重要因素，所以成为人们购房的重要因素之一。同时，与人们生活息息相关的生活服务设施，在5环外地区的影响因素比较突出。

教育是亘古不变的重要考虑因素

对于在北京生活的人来说，对学区房的热捧似乎从来没有减少过。所有区域学区的均价均比非学区的均价要高。而4环以内，优质教学资源比较集中，导致了其巨大差距。4环以外，差价减小。推测是由于次优质教学资源对房价的影响下降的缘故。（要想了解更多北京学区房的秘密，请点击之前的数据研究：《北京学区房的秘密》http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1371238）

三、各环中，哪些因素对涨幅影响较大？

看完了房价与各因素的关系，我们来看看涨幅与各因素的关系，我们使用2015年8月比1月的房价涨幅和各因素到小区的距离来分析。先利用全局Moran’s I指数法进行空间相关性效应检验。结果为存在较强空间相关性效应，然后，进一步构建空间滞后模型来得到各因素对涨幅的影响，挑选各环中，各因素对房价涨幅影响的显著性在5%以下的因素，制图如下：

从结果来看，学区房对小区的涨幅，影响力巨大。2环内的学区虽然贵，但对房价涨幅的影响力不如2环之外学区房对所在区域的影响力大。有个解释是，房价高到头了。

2-3环之间，小区的建筑年代越老、距离文化娱乐设施越近，小区的涨幅越大。结合房价的分析看，2-3环之间离文化娱乐设施近的房子虽然贵，但涨幅也很有潜力。

4-5环之间，离医院越远、离文化娱乐设施越远，小区房价涨幅越大。在这里，有趣的点在于，离文化娱乐设施越远，涨幅越大。究其原因，可能与文化娱乐设施对房价的影响力一样，4-5环之间的文化娱乐设施尺度较大，较差的可达性与较多的人流和车流为周围小区带来了不好的影响。

而5-6环之间则是绿化率越高的学区，涨幅越大。因5-6环之间聚集了大量别墅、洋房等低密度小区，绿化越好的小区越受欢迎。

这样看来，根据各环不同的特点，各因素对涨幅的影响也不尽相同。

四、买低端小区比中高端更划得来？

首先要弄清，怎么定义小区本身的档次？这里我们有点偷懒，粗略以价格来衡量小区的高中低档。选择朝阳区亚运村片区为例：大屯里小区为原住民的安置小区，是低档小区，而金泉家园是2008年的小区，为中档，亚运新新家园为低密度联排，为高档。其价格比大约在3:5:6。

所以，我们选择11个区县中的价格中位数为基准，认为小区价格在价格中位数80%以下的，为低档小区；在中位数120%以上的，为高档小区，其余为中档小区。他们的价格比为4:5:7，那么各区县的各档小区所占比例如下：

可以看到，各区县的中档小区均超过各所有小区的60%，高档小区都比低档小区要少。

然后，我们对各区县涨幅10%以上的各档小区数量进行统计分析。

各区县中，涨幅10%以上的高档小区数量均比中、低档小区要多。

通州的中、高端小区集体大幅上涨。

在东城，涨幅10%以上的中档小区数量超过了低档、高档小区。

在丰台区与石景山区，中档小区比高档小区，涨幅大的较少。

在西城和东城，由于老旧小区过多，且市场对住宅的需求不减，使得东、西城的低端小区的涨幅比其他区县多。同时也验证了“越市中心的房子越受欢迎”。而在郊区区县，对高端小区的需求更明显。这也验证了宁愿住在配套好交通方便的市中心“破屋子”，也不愿住在配套不好的“新区”的倾向。而通州的房价集体上涨，似乎表明通州“限购”政策对房价的影响。

综合看来，中档、高档的小区的涨幅力度比低档小区大，所以出来东西城，在其他区县买低端小区并不是一个好的选择。

四、所以看来

各环之间发展情况不同，各因素的影响力也不一样，但学区对房价和房价涨幅的影响力都是巨大的。再者，通常我们认为影响力较大的地铁，其影响因素由城内到城外，却在不断减小。四环外的文化娱乐设施，由于其人流大、周边交通差等原因，对周边房价呈负面影响。大型商场与生活服务设施，在四环以外对房价的正面影响较大。最后，低档小区虽然便宜，但后续上涨力度并不及中高档小区。

这样看来，要想在北京住在开头所述的理想小区，在4环以内比较容易实现。3环以内的房价和配套水平相当，3环外一些热点居住区域房价超出配套水平太多。而远郊的热点居住区房价跟3环里，同样的配套比，会显得性价比”比较高“。

最后，不论如何，希望在帝都拼搏的你我，能够找到自己满意的小窝。

附表1