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土拍规则生变：当开发商拍地需摇号且限价

2021-08-31 17:54

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

土拍规则生变：当开发商拍地需摇号且限价原创巴九灵吴晓波频道

这是一个不断选择、取舍、找平衡点的过程，是一种平衡的艺术。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

8月以来，深圳、天津、上海、杭州、长沙等十余个城市暂缓或中止了第二轮的集中供地。

近日，杭州、深圳等地重新公布了调整后的第二轮集中供地政策。

可以说，今年年初开始试行的集中供地政策，已逐步调整至“2.0时代”。

土地拍卖是房地产链条中的第一环，开发商的拿地价又很大程度上影响着接下来的房价。那么，第一轮集中供地政策在执行时出现了哪些问题？调整后的集中供地“2.0”是怎么样的，会影响房价吗？下面具体来看看。

第一轮集中供地：剧本很好，但剧情走偏了

今年2月，土拍市场出了集中供地的新政策，在22个重点城市试点。

政策的具体变化是：地方政府集中发布土地出让公告，集中出让土地，一年内发布公告不超过三次。

有个很形象的比喻，将开发商拿地比作他们坐下来吃一顿婚宴喜酒。以前的上菜模式是，一次只上一两盘菜，开发商如饿狼般马上吃个精光，那风卷残云的场面，着实令人尴尬。

对应到拍地这件事上，就是“地王”频出，抬高地价的同时，也推高了房价。

在集中供地政策下，如今的上菜模式是，一次上好多盘菜，大家总该一片祥和地享受宴席了吧。

与此同时，这里还有一个隐形门槛。因为一年只有三次拿地的机会，意味着一次可能会拿好几块地，对开发商的资金量要求更高。

因此，剧本是美好的，是希望通过这个政策来降低土地的溢价率，从而减缓房价上涨的速度。

只可惜，剧情还是走偏了。

来看下22个试点城市第一轮集中供地的数据。从成交总金额来看，破千亿的城市有两个，分别是杭州（1160亿）、北京（1105亿）。

从溢价率看，第一轮土拍中，重庆和深圳的地块平均溢价率超过30%，杭州、宁波、厦门的地块平均溢价率超过20%。

其中，溢价率最高的地块位于重庆，溢价率高达129.98%。此外，武汉也有3宗地块溢价率超过100%。

不管上多少菜，依旧是风卷残云。至少从数据来看，第一轮集中供地政策的执行，并没有降低土地市场的热度。

十余个城市按下第二轮集中供地的暂停键

第一轮集中供地偏离了剧情，没关系，还有第二轮、第三轮，只要调控的方向是确定的，具体的政策可以打补丁。

按照正常的程序，22个试点城市的第二轮集中供地将从7月开始陆续展开。

实际情况是，自8月以来，十余个城市按下了第二轮集中供地的暂停键。

8月6日，深圳，中止；

8月11日，青岛，中止；

8月17日，苏州，延期；

8月17日，济南，延期；

8月18日，杭州，延期；

8月18日，沈阳，延期；

……

这些城市按下第二轮集中供地暂停键的背后，业内人士猜测主要是两个原因：第一个，第一轮尝试土地溢价率太高，不符合中央的调控方向；第二个，房企的利润微薄甚至亏损，导致它们拿地积极性降低。

第一个原因，上面已经分析过了，第一轮集中供地的溢价率依然很高。

第二个原因，开发商的利润低，除了土地溢价率飙升带来的拿地高成本，还因为拿地被附加了各种捆绑条件，比如需要代建“公租房”“人才房”，当溢价率到达上限后，房企之间就要竞争“哪家自持的比例更高”，自持意味着不能对外销售变现，就成了房企的隐形负担。

在第一轮集中供地中，看起来开发商的拍地热情很高，但一算账，却发现“算不过账”了。

就以小巴所在的杭州为例，我们来看三件事。

第一件事，今年5月，在一次业绩说明会上，杭州龙头房企滨江集团董事长戚金兴表示，滨江集团在杭州第一轮集中土拍中拿了5块土地，努力做到1%—2%的净利润。

继续看第二件事。

半个月之前，杭州另一家龙头房企宋都股份宣布，宁可血亏5000万拍地保证金，也要退掉一块地。

发生了啥？根据宋都股份对上交所的回复函，小巴简单描述一下事情的经过。

今年5月，在杭州第一轮集中供地中，宋都股份一口气拿下5块地。

其中，关于8号地块，宋都与另一家房企祥生控股在微信语音通话中，初步确定合作模式。不料，几天后祥生方面忽然表示“不再合作”。

另一块12号地块，宋都与浙江宝龙已经就地块的合作签订备忘录，但随后宝龙方面表示“放弃合作”。

这下，宋都傻眼了，为了避免过大的资金压力，无奈放弃8号地块，损失保证金5000万。要知道，其2020年度的净利润才3.52亿元，这一次退地损失达到前一年净利润的14%。

德科地产频道总编辑刘德科认为，地价太贵，房价又被严格限住，宋都铁定亏本，退地只需要亏5000万元，不退地的话至少得亏几个亿。

再来看第三件事。

今年7月底，杭州第二批集中地块挂牌，其中的十宗优质地块需要“竞品质”。所谓“竞品质”，就是这十宗地块，在各家开发商竞争价格前，要先来一轮品质方案的PK。这几年新楼盘的质量问题总是被人诟病，所以这个规定对买房者来说是件好事。

但对于开发商来说，依然是一笔难算的账。

浙报传媒地产研究院通过最新上线的“决策通4.0”系统，对十宗竞品质地块进行初步测算，以底价拿地的情况下，就有五宗地块预计将亏损，而利润率最大的地块也不超过4%。

其中，亏损最大的地块，利润率为-10.6%。也就是说，即使底价拿下这块地，项目也不会获利，甚至亏损额将以亿计。

注：建安成本4500元/㎡计；公租房建安成本4200元/㎡计；财务成本按18%计；税费按9%计；营销管理费用按3%计；精装成本按限定价格1/2计，车位配比100㎡配比1个，车位预估售价按精装限价*10倍。

浙报传媒地产研究院还针对开发商做了一次抽样调查，关于“是否有兴趣参与竞品质地块的竞争”，超过80%的开发商选择了“我不配”。

除了杭州，深圳方面也有类似情况，一位民营房企高管对“秦朔朋友圈”表示：近年来深圳供地紧张，即使房企的资金压力再大，也会关注，但当前条件下，拿地如同鸡肋。

从全国的范围来看，也具有普遍性。

天风证券研究所以“土地均价/销售均价”为衡量指标，来测算房地产行业的毛利率空间，发现2017年该指标处于历史低点。

如今，这一指标再次降至历史低点。截至7月底，该指标降至63.4%，比2017年的最低点63.7%还低了0.3个百分点。

显然，集中供地政策，再叠加融资困难等其他因素，房企的利润空间正在被压缩。

那么，问题来了，既然是“算不过账”了，为什么第一轮集中供地中开发商拿地的热情还这么高？这个问题，小巴采访了房产专家丁建刚老师，由他来做出解答。

丁建刚

浙报传媒地产研究院院长

微信公众号：丁建刚房产

今年4、5月间的第一次集中供地，那时市场热度更高，房地产企业普遍拿地焦虑，诸多热点城市出现了开发商非理性拿地的现象。

而到了6月，货币信贷政策开始收缩，市场的表现也较为明显。

因此，房地产企业，特别是民营房地产企业，已经无法承受高地价但同时可能面临的市场高风险。

土地市场既存在着高价格继续挤压房企的风险，同时也存在着房企无可奈何，放弃拿地的风险。

理论上，集中供地政策，面临调整，也应该调整。相信还会有其他城市跟进。

集中供地的2.0版本

集中供地政策需要打补丁，从1.0版本进化到2.0版本。

那么，具体需要做出哪些调整？

目前中央层面没有公开发布的红头文件，但坊间传言自然资源部召开了一次闭门会议，对集中供地政策做出了相应的调整，依据传闻的内容，我们得到以下信息：

限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价；地价拍到封顶之后，通过摇号、一次性报价或规划方案评审等方法来决定土地归属……

总体而言，这个传言具备一定的可信度，因为最近杭州、深圳等地重新发布了第二轮集中供地的公告，其中作出的调整，基本能与传言的内容对上。

比如，8月26日，杭州的公告显示：一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%，溢价封顶后直接转为线下摇号等。

8月29日，深圳的公告显示：将溢价上限从45%下降至15%，还下调了住房销售限价，比如本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%—9.2%不等。

政策的调整，或许意味着，开发商终于能有点利润了。

对此，已经有部分房企表示“欣慰”。比如，在正荣地产的2021年中期业绩发布会上，行政总裁黄仙枝表示，“乐于见到在第二批集中供地中地价真正地降下来，对整个房地产发展的利润空间有好处。”

地方政府的权衡，给开发商“让利”

上面是站在开发商的角度，他们是这次集中供地的获益者，能有点利润了。

这个利润是谁给的？或许可以理解为是土地的供给方——地方政府给的。

对于地方政府来说，以前是“不能让房价涨得太快”，现在又加了一条“不能让土地价格涨得太快”。

如果说以前的“新房限价政策”，是开发商必须让利给购房者。那么现在的“土地限价政策”，则是地方政府必须让利给开发商。

土地出让金又是地方政府的主要财政来源，这意味着，地方政府需要拿捏好其中的分寸，做好权衡。

那么，问题来了，若把集中供地政策调整，理解为地方政府给开发商“让利”，那么地方政府能承受吗？对房价有影响吗？小巴邀请地产专家刘德科老师来解答。

刘德科

德科地产频道总编辑

这样的让利，地方政府能承受吗？暂时能。毕竟，这几年，地价涨得凶，稍微让一些利问题不大。

过去五年，地价涨得比房价还凶：地价涨了六成，房价涨了五成——按照国家统计局数据，今年上半年全国平均楼面地价跟2015年相比，上涨了约 62%〔2015年3341元/㎡，2021 年上半年为5424元/㎡，房企土地购置价格〕，全国平均房价上涨了约54%〔2015年为6793元/㎡，2021年上半年10847元/㎡，新建商品房价格〕。