小区停车费“疯涨”，上海市人大代表建议：签订停车服务合同

小区停车费“疯涨”现象被市民广泛热议。

在2016年上海两会上，上海市人大代表郑惠强建议，开发商在新建住宅销售时明确标示地下车位的销售价格和租赁价格，让购房人在完备信息下做出购买或租赁车位的合理选择。

小区业主在车位租赁交易中处于劣势

为响应国家价格改革，2015年1月中旬，上海市发改委发布修订后的《上海市定价目录》，取消了小区停车收费等55个项目的政府定价管理，自同年3月1日起实施。据悉，自3月1日该《目录》实施以来，上海市1万多住宅小区停车费用总体平稳，但部分小区却出现停车费“疯涨”现象，甚至由原本300-500的最高限价涨至千元，引起广大业主强烈不满，甚至导致小区矛盾激化。

上海市人大代表郑惠强透露，如普陀区长风雅士名邸开发商将停车费由原先的每月400元提高到2600元，在政府相关部门的干预下调整为1300元；浦东新区金桥镇阳光国际公寓地下车位所有权人，将由原先的每月240元停车费提高到800元。这些“疯涨”行为，引起了广大业主的强烈不满，导致一些小区矛盾激化、出现不稳定苗子。

“从本质上来看，住宅小区停车位是为小区业主服务的配套设施，它既有市场价值的基本属性，也有保障业主生活的社会属性。” 他认为，放开小区停车政府定价后，停车费用应由供需双方协商确定。但是，在汽车保有量连年大幅增加、住宅小区停车资源稀缺、开发商垄断小区地下车位资源的背景下，小区业主在车位租赁交易中明显处于劣势。

同一小区，同等收费

郑惠强说，《中共中央、国务院关于推进价格机制改革的若干意见》明确提出，“对存在市场竞争不充分、交易双方地位不对等、市场信息不对称等问题的领域，要研究制定相应议价规则、价格行为规范和指南，完善明码标价、收费公示等制度规定，合理引导经营者价格行为”。目前，上海全市有部分地下车位产权归开发商所有的小区约达2000个，政府有关部门很有必要对其“坐地起价”行为加强监管，维护正常的市场秩序，保障广大业主利益。为此，郑惠强建议按照“同一小区、同等收费，合同约定、依约履责，调价公示、协商确定”的原则，尽快规范住宅小区停车收费行为。

郑惠强表示，对于同一小区，楼层相同、类型相似的停车位，应当实行同等的收费标准，防止开发商利用垄断的优势地位，采取类似于竞价拍卖的方式，大幅提高停车收费标准。对于不同楼层的停车位，则允许实行不同的收费标准；对于不同类型的停车位，也可以实行不同的收费标准，如能够停放两辆车的子母车位可以与只能停放一辆车的车位实行不同的收费标准，能够停放7座以上机动车的车位可以与只能停放7座以下机动车的车位实行不同的收费标准。

合同约定，依约履责

对既有住宅小区，郑惠强建议，应签订停车服务合同，约定收费标准、服务内容等事项。为避免既有住宅小区老问题逐步解决的同时，新建住宅小区又产生新的问题，建议开发商在新建住宅销售时明确标示地下车位的销售价格和租赁价格，让购房人在完备信息下做出购买或租赁车位的合理选择。同时，在房屋销售合同中明确约定开发商产权车位的租赁收费标准、价格有效期等内容。

他说，在前期物业合同（即未成立业主委员会时开发商代表全体业主与物业服务公司签订的物业合同）和物业合同（即已成立业主委员会后业主委员会与物业服务公司签订的物业合同）履行期间，停车收费标准应当按照合同约定的标准履行，开发商不得擅自调整价格。“如开发商违约擅自调整价格的，业主可以通过民事诉讼、申请仲裁等方式维护自身的合法权益。”

调价公示，协商确定

若物业服务合同到期后，开发商需要调整停车收费标准的，郑惠强则建议政府有关部门应搭建平台，促进供需双方在平等协商的基础上形成合理的定价标准。

首先，做到调价公示。郑惠强说，开发商应当在合同期满前一定时间（如三个月），提前在住宅小区内公示其拥有产权的停车位数量以及价格调整方案，做到信息公开透明。

其次，要做到充分协商。住宅小区已经成立业主委员会的，开发商应当与业主大会或经业主大会授权的业主委员会协商停车收费标准，双方达成一致后小区所有业主应当按照新标准执行；未成立业主委员会的，应当参照《物权法》第七十六条业主共同决定事项的有关规定，对开发商提出的调价方案进行表决，经“双过半”（即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）后执行。

第三，鼓励第三方评估。郑惠强表示，经双方同意，可以委托第三方机构对停车收费标准进行评估；双方在评估前应当商定，评估结果作为双方进一步协商的依据或者直接执行的标准。

第四，协商期间按原标准执行。“考虑到双方协商的周期可能较长，为解决新老合同断档期缺乏停车收费标准的问题，协商期间应按原标准进行收费，双方在签订新合同时可以对协商期间的收费标准进行追溯。” 郑惠强说。