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退不退押金，这事儿只能房东说了算吗？

2021-08-27 12:48

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

随着一大波房市限购、限价政策的出台，许多人由买房市场开始转向租房市场。租房市场火热，稍不留神其中风险，往往随之而来的就是租赁关系纠纷。

近日，上海闵行法院就审理了一起因房东拒绝退还押金引发的房屋租赁合同纠纷案件。问题来了，租赁合同到期后，退不退押金真的是房东说了算吗？

按约租房到期，

房屋空置怪我咯？

李某名下一套房屋常年用于出租牟利。一年前，来沪打拼的张某与李某签订了一份租期为一年的房屋租赁合同，合同签订后，张某依约支付了押金，并足额支付了租金以及水电燃气费。双方还约定，房屋及附属设施若非李某的过失或错误使用而导致受损时，李某有修缮的责任并承担相关的费用。合同临近到期，张某告知李某将不再续租，于是在剩余近一个月租期内，李某频频带人用其备用钥匙开门进入房屋实地看房，以期张某搬走后能与新的租客“无缝衔接”，减少房屋空置损失，张某不堪其扰，但多次反对未果。

租赁期间内，因房屋内空调、热水器等电器功能失灵，张某、李某为了维修电器，均支付过维修费。合同到期退房时，李某前来接收房屋，在查看完房屋及电器后，未提出异议。没过几天，李某又反口称，房屋墙体脱落、家具脏污严重、电器均无法运转，更换、维修都将产生费用，要求张某负担维修费用、没收押金，还提出由于张某后期不配合李某带人进入房屋实地看房，导致其无法与新租客尽早签约，产生了房屋空置损失，要求张某赔偿，张某不同意，遂起诉至上海闵行法院。

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原告诉称

首先，自己在租住期间未有违约行为，房屋因本身长期用于出租，装修老旧，墙体、家具等本身产生自然损耗属于正常现象，退房时李某逐一查看并未表示异议，电器试用均未出现问题；

其次，房屋及附属设施无法使用时房东负有修缮义务，房东自行维修产生的费用应由房东自行承担，自己代为维修产生的费用也应当由房东承担，这本身符合合同的约定；

最后，租赁期间内，被告未征得租客同意无权进入系争房屋，原告不负有配合寻觅新租客的义务，被告重新签订合同的计租日距离其退租日产生的空置期损失不应由其承担。

综上，原告主张被告应当返还押金，并且支付原告在租赁期间支出的维修费用。

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被告辩称

首先，交付时房屋及附属设施等均可以正常使用，退租时，现场仅临时试用，原告退租后，发现电器仍有损坏，无法运转，对房屋及附属设施修缮均将产生费用，应由原告承担。

其次，房东系房屋的所有权人，其可以自由进出房屋，无需征得租客同意，原告明确表示其不续租，因此临近合同到期，原告负有配合房东带人实地看房的义务，否则应承担房屋空置期的损失。

综上，原告具有违约行为，需负担维修费用和房屋空置期的损失。

法槌敲响时

上海闵行法院经审查涉案事实和双方证据，围绕争议焦点，最终判决房东退还押金，支付租客支出的维修费用。

房东是否可以没收押金？

可以，但要两项条件：

承租方具有合同中明确约定的违约行为或情形；

合同明确约定承租方违约出租方有权没收押金。

此时出租方有权没收押金，系承租方对其违约行为需承担的违约责任的一种承担方式。

本案中，张某并未有合同约定的违约行为，一直按时足额支付租金，合同到期便立马返还房屋，故李某无权没收押金。

法条链接：

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《民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

租赁物损耗应由谁负责修缮？

有约定从约定，无约定依法定。

房屋出租过程中，房屋及其附属设施设备一方面会存在自然损耗，诸如墙体自然脱落、发黄，电器老化失灵，柜体门板变形等，一方面则系承租方居住期间使用不当，人为故意损坏，导致房屋及其附属设施设备损坏。合同无约定时，租赁物非承租方人为故意损坏、自然损耗，维修义务在出租方，承租方支付的维修费用可要求出租方承担。

出租方要求承租人承担其支出的维修费用或者主张租赁物损害赔偿，需满足以下条件：1.租赁物交付时系完好无损，可以正常居住、使用；2.承租方不按照租赁物的属性、使用方法导致人为故意损坏；3.出租方产生了实际的维修费用。

本案中，李某不同意支付张某在租赁期间为修缮屋内电器支出的维修费用，并且要求张某赔偿其电器损坏、刷新墙面、购置新家具的费用，但是李某不能证明租赁期间电器损坏、墙面、家具污损系张某人为故意损坏，并且实际产生了修缮费用，故考虑到房屋多年用于出租，房屋墙面、家具、电器等均会产生不同程度的耗损，在合同未有约定情况下，李某应保证房屋在租赁期间处于适宜居住状态，在房屋及附属设施出现损耗情况下，应及时修缮。电器失灵导致张某为此支出了维修费用，李某亦应予负担。

法条链接：

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《中华人民共和国民法典》

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

出租方能否以租期临近届满承租人明确不再续租却不予配合出租方重新觅寻新租客带人进入实地看房为由从而向承租方主张房屋空置损失以及要求承租方承担违约责任？

不能。

一般而言，违约责任的承担前提系必须存在违反合同相关约定的行为或者情形。要求合同相对方承担相应的损失也需证明相对方具有过错，具有侵权行为或者存在违约行为导致其产生了实际损失。

出租方负有向承租方交付合格租赁物，保障承租方在租赁期间内可正常、安宁居住、使用租赁物的义务，此亦系房屋租赁合同中出租方最根本义务。租赁期内，承租方支付对价就享有对系争房屋居住、使用之自由，即使出租方以其对系争房屋享有的所有权亦无法强硬要求承租方允许其进入或者带他人进入系争房屋。如无合同明确约定，一般而言，即使租期临近届满承租人明确不再续租，亦不负有配合出租方重新觅寻新租客从而允许其进入系争房屋之义务。

法条链接：

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《中华人民共和国民法典》

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

房屋租赁合同系双方履行各自权利义务的重要依据，为避免纠纷，应：

双方约定尽量落实到“纸面”

尽可能在订立合同时做到条款详实、具体，避免歧义，合同履行过程中，如有个别条款的变更，除微信、短信沟通等，尽快就双方沟通达成的变更意见签署补充协议等。

及时做好初始以及退房时的房屋交接工作

签署初始以及退房时的房屋交接单，明确交接日期，房屋交付时的原始状态，退房状态，屋内附属设施设备名称、数量及运转情况，水、电、燃气表读数等，如有必要，可拍照、录像以备存证。

钱款往来做到“有迹可循、有账可查”

合同中涉及的租金、物业费、水、电、燃气费、维修费等支出尽量做到“留痕”，大额尽量“转账”，多项费用合并支付时，附言备注，以及以微信、qq聊天记录作为备查，非必须避免现金交付，必须现金支付，则及时让对方出具收据，明确收到款项的金额及性质。