旭辉林中：房企毛利率下降是大趋势，将在明年见底

8月26日，旭辉控股（00884.HK）发布中期业绩，上半年实现合约销售额1362亿元，同比大增69%，并实现了超过90%的签约回款率和71%的新开盘去化率。期内实现营业收入363.7亿元，同比大增58%；净利润53.6亿元，同比增长13%。

旭辉控股CEO林峰表示，公司上半年归母核心ROE（净资产收益率）达22.3%，连续6年保持在20%以上。

公告显示，期内核心净利润率9.2%，中期分红每股人民币10分（或相当于12港分），毛利75.25亿元，同比增长27.5%。毛利率20.7%，较2020年底的数据有一定下滑。

“我仔细看了一下已经公布半年报的公司，住宅销售的毛利率出现了普遍下降。”林峰表示，毛利率下降最核心的原因是2017、2018年获取的项目，获取前没有限价，获取后出现限价和市场下行等问题，所以毛利率下降是行业的大趋势。

旭辉控股董事局主席林中认为，房地产行业经历过了土地红利时代，经过了高杠杆盈利的时代，未来将迈进管理红利和品牌红利的时代，不可能再回到暴利时代。在国家稳房价、稳地价、稳预期长效机制的引导下，行业一定会走向平稳健康的发展，进入全方位高强度的竞争，所以目前行业的毛利和净利其实都在回落，但是它到达一个低点以后会逐步回升。从长期来看，房地产行业的平均利润率会高于其他行业，未来毛利率将大致维持在15%到25%之间，净利率将在8%到10%。

“旭辉预测，对很多大型企业来说，2017、2018年一些低利润的项目将在明年年底基本消化完成，行业毛利率也基本见底。”林中表示，2019年以来，投资的质量向好，这些项目投入结转后，整个行业毛利和净利将会企稳甚至逐步提升。

依照“三道红线”政策要求，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为101.9%，净负债率为60.4%，现金短债比为2.68。截至2021年6月31日，旭辉还有一项指标踩线，保持“黄档”行列。

值得一提的是，旭辉上半年主动赎回2.47亿美元永续债，加上多笔低息、长久期融资，让旭辉的债务结构不断优化。目前旭辉加权融资成本为5.1%，平均债务账期则拉长至4.6年，一年内到期的债务占比为17.7%。

旭辉控股CFO杨欣在业绩会上表示，“旭辉持续管理自身的债务结构，保证财务的安全性，目前已完成下半年主要到期债务的再融资，以更厚的安全垫应对行业的不确定性。上半年我们的经营性现金流是正的，有息负债仅增长5.8%，今年的目标是三道红线全部进入绿档。”

在业绩保持稳定增速的同时，旭辉的净负债率控制在60.4%，较2020年末下降3.6个百分点。加权融资成本降至5.1%，较2020年末进一步下降0.3个百分点。因此，旭辉也得到了国际评级机构的认可，标普、惠誉、穆迪三家国际评级机构分别给予旭辉BB、BB、Ba2的主体评级，展望均为稳定。

旭辉的“地产+”业务也收获了较大的增长。从中报来看，旭辉商业租金收入同比大增79%，出租率保持在94.3%，下半年旭辉还将有4个新项目陆续开业。旭辉永升服务营业收入同比增长53.1%至20.6亿元，在管面积较2020年末增长68.4%至1.3亿平方米。

“旭辉做‘地产+’不是分散风险的投资，它是围绕着旭辉的核心能力，在业务发展或者经营上有协同效应的。”林中以旭辉永升服务为例，永升服务与旭辉的品牌互相促进。另外，旭辉在发展长租公寓、绿色建筑科技、代建、地产科技等方面都是同样道理。旭辉对这种相关的多元化把握更大，成功的概率更大，希望这些‘地产+’的企业都能成为行业龙头。

林中表示，随着旭辉永升服务上市，未来还有七八个“地产+”的业务，“未来几年我们还是希望能推动两三个公司去做IPO，一般的策略就是成熟一个上市一个，最终希望它能够走向市场化，独立化，资本化更加快速的发展道路。