温哥华：用巷屋计划弥补住房短缺

在加拿大温哥华一个灰蒙蒙的十月午后，Brent Wager和数十人一起在温哥华的一条小街上排队，等待参观拥有朝街小阳台的尖顶小住宅。与他一同排队的，有青年夫妇，有些带着蹒跚学步的孩子，也有不带孩子的年长夫妻，以及几乎各年龄段的各种人。

人们成群结队来参观这种已经成为温哥华市独特现象的住房——在独栋房屋的后院修建而成的小巧房屋。温哥华市政府千方百计，在那些独栋房屋底价高达数百万加元的区域，寻求增加出租房的机会，而人们参观的小屋正是市政府这项创新政策的产物。

对Wager而言，参观其他家庭所修建巷屋（laneway houses）的一日游是一个不错的机会。因为他正在位于温哥华东区的自家房屋后院修建巷屋，借此可以得到更多启发。

“我认为这是一个充满爱的、很酷的想法。”48岁的Wager是一名牙科保健师，出于家庭原因修建巷屋：他72岁的老母亲生活在遥远的郊区，已经年迈，可能考虑搬来住。

在老母亲搬来之前，Wager自己可能会住进去。像很多温哥华居民一样，Wager需要不断权衡，如何在极为昂贵的房地产市场中胜出。他已把主屋的一间地下室套房租了出去。他可能会把他现在居住的房屋也出租出去，自己住进这个80平方米的巷屋，。

Wager的情况绝不稀奇。他这条街上的很多邻居也都在修建巷屋，老两口住在巷屋里，而他们的成年子女则住在主房中。另一些邻居则在考虑是否自家也需要修建。

北美地区大都市区日益房价高企，而温哥华市给出的解决方案是巷屋。其理念在于，在居住区内加入更多住房，同时不会对邻里街坊带来显著改变。这种小型住房，在其他城市又被称为“沙发住宅”（coach houses）、“老奶奶公寓”（granny flats）或“附属住宅单元”（accessory dwelling units），其用意在于为中等收入人群提供一种方案，这样他们就能在原本难以承受房租的区位入住。

温哥华市采用了北美地区最为宽松的政策，允许几乎所有独立式住宅建造巷屋。在这一政策颁布的6年时间里，温哥华市有64万市民共提交了2000份巷屋申请。建筑商Jake Fry称，约85%提出申请的巷屋已建造完成。Jake Fry的公司为“Smallworks”，在小型建筑建造领域极负盛名。

事实证明，居住巷屋深受温哥华市民喜爱，因此最新出台了一项新的变通政策——巷道公寓楼（the laneway apartment building）。在温哥华市被称为西区的密集城市住区，房屋业主可以修建朝向街道不超过六层的小型公寓楼。已有4个此类项目经过批准（目前均未开始建设），更多类似项目正在等待批准。这些公寓楼必须供出租，且其中至少半数以上的单元拥有两个或更多卧室。这也是城市为家庭提供更多住房所作出的一项努力。

“我真的很相信这一产品所带来的收益。”Nevin Sangha如是说。他所拥有的物业将有三个项目建成。其中一个项目修建于一栋110年历史的公寓楼后面，另两个项目建造于历史建筑后面。“那些从城外搬进来的人，他们希望有这样的居所落脚。”

聚焦出租住房

对城市规划师而言，巷屋是一种相对简单的破解城市区域住房短缺的方式。温哥华周边的郊区市镇也纷纷效仿，从诸如西温哥华的高档住区到诸如Surrey的工薪阶层郊区街坊，都允许修建从属住房。

“这种政策让我们能够为增加出租房提供激励，同时又无需给予补贴。”温哥华市规划局局长助理Kevin McNaney表示。对房屋业主而言，房租收入有助于收支平衡，McNaney说：“这是他们分担房屋贷款的好帮手。”

根据最近房地产广告的信息，本地区巷屋的业主列出的租金从1300加元至3500加元不等(990美元至2570美元)。其具体金额由房屋大小和所处位置决定。通常其租金要比附近较为老旧的公寓楼要贵。但与较大的独立式住宅而言，租金则要经济很多，而且还提供了庭院等便利设施，这可是公寓楼无法比拟的。

巷屋在婴儿潮一代中格外受欢迎，这些人现在已到退休年龄。Fry说，Smallworks已建成或开始建造的150个巷屋项目，都是为婴儿潮一代人所建。

“年长者们将要从工作职位上退休，他们得另做打算。”Fry说，“建造巷屋，可以让他们一大家人都住在一起，也可以把主房出租。这也算是一种退休策略。”

婴儿潮一代人的成年子女也同样有市场潜力。Fry最早的一批客户里有Akua Schatz和她的丈夫Brendon Purdy，他们在Purdy父母住所旁边修建了一座小巷屋，这样就得以在以前完全无法企及的温哥华市Dunbar街区入住。

“这让我们有机会住在城里，并可享受几代人一同居住的生活方式”， Schatz说。但这个46平方米的小房子也有局限性。当Schatz和Purdy的第二个孩子出生之后，整个大家庭就搬到了另外一所房子里，这样才能够为每一代人提供更多空间。

引领前沿

诸如旧金山、奥斯汀和西雅图等美国城市也开始出台政策，以促进附属住宅的修建。但与它们相比，温哥华的策略在多个方面更加出色。

一方面，温哥华市为房屋业主创造了相对简单的履行程序。许可证的取得并不由一些不确定性因素所决定，诸如取得邻居同意。温哥华市也并不要求业主必须居住在其房产中的一个单元之内。

“温哥华正在引领前沿。”Kol Peterson如是说，他是一名在俄勒冈州波特兰市的巷屋计划倡导者。波特兰是美国最为成功的促进附属住宅营建的城市，但与温哥华相比还差得很远。“主要还是得遵照法律执行，也应避免毒丸式规定。”

温哥华市采取的一项规则是关于停车位的——每所巷屋必须具有路外（off-street）停车位。事实上，温哥华市修订了一项规则，从而确保封闭式车库不会在城管执法人员离开后被立即改造为额外的房间。

极重要的一点在于，温哥华的巷屋政策，不仅在特定的炙手可热的住区适用，而是在整个城市都适用。也就是说，独栋住宅区域的所有房屋业主，如果他或她愿意，都有权利去修建巷屋。这也是使巷屋生活成为一种地方现象的最根本原因。

“他们让这个政策在全市实施，” Fry说，“因为政策是均衡推进的，所以这个政策能够取得成功。”

尽管新建巷屋的出现一定程度上弥补了温哥华市住房短缺的危机，但是其产生的整体影响仍然极为微小。新的出租房屋有所帮助，但这也仅是可负担住房策略的一小部分。

“你把它们建设在无法提供出租房屋的街区中，所以这是件好事。” 英属哥伦比亚大学城市经济和房地产研究中心教授Tsur Somerville说，“它可能会使得温哥华新建出租住宅数量增长20%-25%。但我认为，这并不能够解决温哥华出租房屋（短缺）的问题。”

调整模式

这一计划也遇上了成长的烦恼。在其初始阶段，关于建造者如何收取费用，以及市政公司如何对待街道等方面都不断变动，让许可证办理程序并不确定。

比如，当地的电力公司一开始说，接线要收取22000加元(16000美元)的高昂费用。温哥华市的许可证发放部门努力快速处理申请。还会有邻居抱怨，入住的居民多了，使得交通变得糟糕，也更难找到停车位了。还有一些人抱怨尽管对允许修建的房屋有建筑面积限制，但仍有“小怪兽房屋”在建。

温哥华市进行了一些调整，如现在强烈劝阻修建两层的巷屋。随着时间推移，许可证处理程序变得越来越顺畅，价格也得以确定下来。巷屋的设计、许可申请和修建成本现在确定为大约350000加元(258000美元)。Brent Wager原以为他自己承担一部分承包商工作就能够把成本降低一些，但他说，后来建成所花费的成本是相同的。他6月份提出了申请，9月底就可以开始建造了。

还偶尔会出现关于停车问题、施工噪音或者邻里变化产生的不适感等提出的投诉。但总体而言，巷屋已经为人们所接受和喜爱。 Vinit Mukhija编辑了2014年出版的一本《非正式的美国城市：超越快餐车和日雇佣工》（The Informal American City: Beyond Taco Trucks and Day Labor.），也是加州大学洛杉矶分校城市规划专业教授。他认为，这毫不意外，飞速增长的住房成本通常会导致出现诸如温哥华市政策一般的创新。鉴于中产阶级正在与房地产高企的价格缠斗，因此在原有街区增加住宅密度的想法所受到的抵制越来越少。城市政治家们努力做出提供更多经济适用房的承诺，所以他们更期待看到改变。

Mukhija 说：“我们所见到的，正是社会对于非正式形式住房（informal form of housing）的认可。”

（作者系温哥华媒体人。文章由相欣奕翻译。http://www.citiscope.org/story/2015/vancouver-policy-create-rental-housing-brings-life-laneways）