酒店融资的重要参数和计算公式

本文来自微信公众号“次方点评”（ID：cifangdp）。

酒店投资人如何选择适合自己的酒店金融产品？

上一期我们介绍了酒店的主要融资方式，本期主要围绕酒店融资时应该参考的主要指标和计算公式，方便大家有融资需求时，能够了解各种金融产品的结构和内容，选择适合自己的金融产品。

常见贷款类型介绍

1.装修贷：

针对连锁酒店加盟商及酒店品牌方，适用于新开连锁酒店装修贷款、老店翻新与扩建升级装修贷款。

２.经营贷：

经营贷的贷款资金不仅可以用于酒店的装修和翻新，还可以用于酒店运营/周转/宣传等等，更加灵活。

３.信用贷：

信用货指的是以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要担保。用于酒店的各个环节皆可。

融资成本构成部分

市场上资方的综合成本包括以下两大类：

1）计息方式。

利息成本的计息方式有两种：

一是按不变利率计息；是指按负债发生时规定的利率乘以负债余额计算利息额。

二是按可变利率计息。是负债发生时不规定具体的利率，而是确定一个基准，通常以市场不断变化的某种利率为基准（如国库券利率），加减某一具体的数额（0.5%或1%）为该项负债的利率。

2）服务费。服务费的产生，是由于融资需要第三方金融机构，相当于第三方融资机构的佣金。不同金融机构服务费包含细项不一样。第三方金融机构常见的服务费包括：融资服务费、增信费，部分资方直接统称服务费。市场上，服务费的年化成本为3%-5%不等。

很多第三方金融机构表面上，融资年化成本为6%-7%。但是。通常计算年化率会把融资服务费和增进费计算进去。所以，很多产品的综合资金年化成本在10%-12%，是一个合理的区间。

融资资金成本公式：n代表贷款期限（月数）

其中，年利化率为：

融资服务成本比例为：

还款方式

按月付息：每月只还利息，本金最后一次性还清。

一次性还款：每月什么也不出，最后一次性付清本息。

等额本息：每月等额还本付息 计算公式为：

总的说来，最后一种所还的利息最少。

中档酒店融资抵押形式

目前中档酒店融资，主要有以下三种抵押形式：

1）质押股权。 市场上很多资方，通过质押酒店100%股权的形式放款给酒店投资人。在合同期内，酒店能按合同如期偿还贷款，双方相安无事。一旦投资人丧失还款能力，酒店真正的持有者是资方。资方有权不经过酒店的同意对酒店对外出售、转让，以收回资方的本金和资金使用成本。

2）抵押收益。酒店集团或OTA背景的资方，以抵押收益的方式给投资人放款。当项目丧失还款能力时，资方有权直接介入项目后期的经营，通过改善酒店经营，保证资方的利益。

3）抵押个人财产。个人财产主要是指贷款人的房产类高保值财产。这类高保值财产更容易获得银行类贷款，同时它的资金综合使用成本低。不过，很少股东愿意拿个人的房产用来抵押，除非酒店项目是独资股东。

融资需要的审核材料

一.身份资料

二.企业证照：营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防许可证

三.物业项目资料

1.租赁合同。

2.物业房产证或三证(建设规划许可证/土地证/竣工验收证)。

3.租金支付凭证。

四.财务数据

1.收支明细月报

2.PMS数据

3.银行流水

4.财务报表

五.加盟合同

六.征信资料

七.股东资料

今日话题：

您的酒店在融资前需要做哪些准备？哪项指标是您最看重的？

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