墨尔本CBD：宜居之城的核心（下）

墨尔本连续五年傲居《经济学人》杂志“全球最宜居城市”榜首。这头衔得之不易，其背后是墨尔本超过20年的产业调整、城市功能再定位、城市再开发的努力。特别是CBD区域，更是见证了墨尔本市中心由几乎被遗弃到重生的历程。

CBD的重生

·逃离CBD

与几乎所有经历过工业革命的西方传统城市一样，墨尔本CBD区域在工业化时期是全市工业生产、市场交易的中心。由于环境污染严重、治安状况较差，墨尔本CBD于1960年代快速机动化时期迅速衰落。人们不断向环境更好的郊区迁移，市中心一过下班时间便很快沉寂，了无生气。

进入1980年代，当时的联邦政府采取了激进的金融改革政策，金融扩张幅度超过国民经济的承受力，大量过剩资本涌入商业地产，资产价格迅速上涨。这段时期，墨尔本CBD有大量写字楼入市市场需求却十分有限。过度开发及市场投机很快堆积起大量泡沫，并随着1987年10月19日“黑色星期一”的全球股灾而破裂。澳大利亚1990年陷入了1930年代大萧条后的最严重经济衰退。墨尔本在经济衰退之初大量企业倒闭，写字楼退租不断蔓延，人们开始加速逃离中心区域。到1993年，墨尔本CBD写字楼空置率上升到27%的历史最高点，市场信心跌至谷底。

·复兴之路

为了应对经济危机导致的不利局面，新上台的墨尔本自由党政府开始实施一系列市场干预及刺激措施。首先，政府于1992年开始实行“邮编3000”(Postcode 3000)策略（注：墨尔本市中心行政区域的邮编为3000），通过将空置的写字楼改造为公寓、并新建公寓楼以吸引人们回归市中心居住。同时，包括前述斯旺斯顿街步行化改造项目在内的一系列环境整治工程，致力于复兴CBD区域的商业零售。“邮编3000”策略很快起到促进CBD再生的积极作用，CBD常住人口迅速增长，并逐渐外溢到邻近的南岸(Southbank) 和港区(Docklands)。到1990年代中期该策略逐步退出时，墨尔本市中心新增了超过3000套公寓，并逐渐改善了原有CBD区域以商业办公为主的较单一城市功能。

其次，大规模调整市中心土地利用及城市功能。伴随着1990年代初的这场经济危机，澳大利亚及墨尔本的去工业化也快速深入。原先聚集于CBD周边的工业厂房、港口设施逐渐外迁，城市功能也随之快速调整。随着人口不断增长，墨尔本市政府引导开发商于市中心区域开发高层住宅，并有步骤地将住宅开发导入南岸与港区这两个重点的城市更新区域。1990年代初，南岸的工业设施外迁，大量高层住宅拔地而起。这其中包括澳大利亚目前最高的公寓楼“发现大厦”（又称尤利卡大厦，Eureka Tower）。

随着南岸与港区这两大市中心城市更新项目不断进行，墨尔本CBD也逐步向外扩张。原先由经济危机导致的市中心衰败势头也早已扭转，并成为墨尔本最具吸引力、最重要的混合功能城市核心区域。截至2014年，墨尔本CBD、南岸、港区这三个区域的常住人口已达5.6万，并仍在迅速增长。市中心公寓供应量的加大，为向往便捷生活的人们提供了多元的居住方式选择。

·墨尔本再中心化的逻辑

本文作者在《墨尔本维多利亚女王市场的更新改造（上）》、《墨尔本维多利亚女王市场的更新改造（下）》中曾提到，墨尔本正在经历的“再中心化”有其深层次的社会经济逻辑。

首先，澳大利亚人口总量小，老龄化趋势加快。为了应对人口结构变化可能带来的政府福利支出危机，澳大利亚政府一方面鼓励民众生育，另一方面将吸引移民作为其长期的人口战略。其次，墨尔本相对较低的生活成本、相对较多的就业机会、优越的生活环境、丰富的文化节事活动，吸引了澳大利亚其他区域的移民不断涌入。根据官方预测，墨尔本全市总人口将由目前的450万增长至2030年的约600万，并将于2050年增至780万。快速增长的人口，一方面给城市带来诸多挑战，另一方面也提供了经济持续增长的动力。

为了应对人口快速增长，除了采取传统的城市外扩、新建居住区的策略外，墨尔本更多采取了在已开发区域进行再开发的方式。而墨尔本CBD及市中心区域由于基础设施建设水平高、各种配套完善，围绕其周边区域开发住宅、提高开发强度不仅可以最大限度利用现有设施，更可以节省大量基础设施投资开支。另一方面，作为传统的单中心城市，墨尔本CBD的首位度仍有提升空间。如下图所示，墨尔本CBD就业首位度（CBD就业岗位占全市就业比重）为11%，虽低于纽约曼哈顿，但已与芝加哥持平，且高于伦敦金融城。而就业强度（9.2万人/平方公里）与全球发达城市相比仍有提升空间。正基于此，维多利亚州政府在其“墨尔本2050” (Melbourne 2050)战略规划中，除了强调将引导城市向多中心化方向发展，也强调应强化CBD及中心区域的核心功能。

来源：墨尔本市政厅官网、北京市第六次人口普查、伦敦金融城官网、维基百科、Demographia、仲量联行

*注：仅包含中城与下城，不包含曼哈顿岛其它区域

借鉴与小结

·城市多中心化悖论

长期以来，国内规划界对单中心城市的排斥及多中心化发展的盲从几乎已上升到“政治正确”的高度，言必多中心。但一个城市到底是单中心还是多中心、需要几个核心区，完全取决于城市规模。墨尔本大都市区450万人口，虽是单中心城市结构，但过往一个世纪的城市演变与发展所积累的经验教训，使得官方及学界达成共识，即多中心是墨尔本未来容纳更多人口、确保城市服务品质的必由之路，但要形成多中心的发展格局，必须首先强化现有CBD区域，进一步提升其首位度，使其成为墨尔本毋庸置疑的城市核心区域。

纵观世界，发达国家大都市的CBD发展经验告诉我们，发展规律难以违背。具备一定人口规模的城市，在其发展过程中往往不会从一开始就形成多中心发展格局。一个CBD的形成，是人口、土地、资本、基础设施等资源配置效率最大化的必然结果。这种资源的聚集只有达到边际效应开始递减、负外部性完全大过正外部性之时，市场外溢才有可能产生。

如前文所述，墨尔本CBD 2.4平方公里范围内提供了超过22万个就业岗位，就业强度达9.2万人/平方公里，其11%的就业首位度已接近国际先进城市水准。而北京CBD 目前就业强度仅为4.3万人/平方公里，吸纳就业仅占全市3%。提升CBD的就业强度、完善CBD区域多元商业、文化、教育、休闲娱乐等配套设施、强化其作为北京核心功能区的地位显得尤为紧迫。

而提升就业强度与首位度，仅仅依靠新建写字楼来提供就业空间是远远不够的。仍以墨尔本为例，除了众多在写字楼办公的高收入白领外，墨尔本CBD中大量的中等技能就业分布于沿街的服装店、餐厅、酒吧、咖啡厅、社区服务等依赖步行环境而生存的配套服务部门中。而适合步行的环境，需要一个人性化尺度的街道空间。

倘若北京CBD仍延续大路网、大地块的思路，仍以超大体量的建筑尺度代替街区尺度，这种城市空间形成后，其松散的空间布局必将加剧交通出行需求，加剧现有区域的拥堵；更将直接消灭大量沿街商业及就业机会，切断市场自我完善机制的根基。而再便捷的地下空间，最终也难以取代舒适的、适合步行的街道。这种非人性尺度的城市空间，是任何以宜居城市为目标的城市都应当避免的。

而在现有CBD仍未羽翼丰满之时，再新建一个CBD，恐怕将与其初衷背道而驰。北京已开始严控人口增长，在可以预期的人口增量持续放缓、人口结构不断老龄化的未来20年中，新增加的大量商业办公体量，靠从哪里来的需求填满？

我们不能以目前北京写字楼市场火爆、租金已比肩纽约这些短期现象，来判断未来市场需求就一定旺盛。横滨的“港湾未来21”在开发之初，定位为东京大都市区的副中心，希望能疏解东京过于聚集的人口。而十几年过去，当初规划的开发规模至今仍未实现，东京也仍然聚集着全球第二多的世界500强企业总部，年轻人仍不断涌向这座日本最大的城市。

·人是城市发展之本

未来城市之间的竞争将围绕人口，特别是高素质劳动力展开。纵观世界范围内，无论老牌的全球城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京，还是后起之秀的新加坡、首尔等，无不将吸引高素质劳动力、创建宜居之城作为城市可持续发展的最重要战略，并将其纳入长远发展规划之中。这些处于全球资源配置网络顶端、市场化已非常充分的城市深谙，经济发展的持续动力便是稳定增长的人口，特别是当土地、资本这两大生产要素投入的边际效应已达最低水平时。技术进步当然能推动经济持续发展，但技术进步最终仍依赖于人。人，才是城市发展之本。服务人、留住人才是一座宜居之城应秉承的理念。

有趣的是，国内不少城市仍反其道而行之，将严控外来人口作为其规划目标。但笔者相信，这些短视的政策将随着住宅库存压力、经济增长乏力而很快做出调整。几乎可以预见的是，国内一线城市将以其难以撼动的政治地位及与之匹配的社会经济资源而对外来人口持续产生吸引力；经济发展水平较高、环境承载力较强的二线城市将吸引三、四线城市及其区域周边农业人口，而三、四线城市中，除了极个别经济发达、环境良好的城市外，绝大多数在未来十年都难以摆脱由人口净流出而导致的衰退态势（东北三省除了沈阳每年仍有新增人口外，其它城市已呈现全面人口净流出趋势）。

全面二胎政策能在多大程度上起作用，目前还难以预计，但以文化背景相近的东亚经济体——如日本、韩国、台湾地区的经验看，即便采取更加激进的鼓励生育政策，也难以在短时间内扭转低生育率所导致的人口老龄化、劳动力人口持续减少以及随之而来的经济增长乏力的趋势。

（作者系城市规划师，关注城市更新改造、城市发展战略及区域经济。卡迪夫大学城市与区域规划学院硕士，曾服务于AECOM、仲量联行，现居墨尔本，就职于澳大利亚Urbis公司经济与市场研究部）

参考文献

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