东莞拟在虎门等5镇试点“三限房”：花一半钱买住房一半产权

8月23日，广东省东莞市政府印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》。政府网站信息显示，东莞拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗等5镇试点建设“三限房”项目。根据《试点方案》，承购人按房产总价的50%出资购买50%产权。交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。

需要注意的是，承购人不能同时享受《东莞市人才安居办法（试行）》（东府〔2020〕49号）以及其他政策性住房优惠。在东莞购买商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全产权或退出三限房。

三限房房价及地块地价在土地出让前确定

三限房指的是限房价、限地价、限销售对象的住房。三限房由政府指定的代持机构（东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构）与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。代持机构负责三限房项目的运营管理。

具体看，限房价是指东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。

限地价是指，东莞市住房城乡建设局根据所属区域（园区、镇街）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测三限房销售期间所属区域（园区、镇街）的房价水平，合理确定三限房最高销售均价，具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次东莞“三限房”项目除了共有产权的属性以外，还增加了限房价、竞地价等内容，这也是此类住房值得关注的地方。在房价方面，“三限房”将有最高销售均价的限制；地价方面，三限房将在地价测算的基础上，对于起拍价和最高价等进行了限制。若结合定向销售和只需要认购50%的产权比重，相关购房者认购此类住房的购房成本会非常低。同时由于此类住房优先给与周边的职工认购，则更好地落实了“产城人”的三方融合。

面向特定人员定向分配后再抽签分配

限销售对象方面，承购人的基本条件有4点：1．有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；2．具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；3．与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；4．具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

东莞分配三限房按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，第二阶段公开抽签。

第一阶段先向所属园区、镇街同时符合以下条件的对象定向分配，在符合基本条件的基础上，需满足本科或以上学历，高级工或以上职业技能，助理级或以上职称其中之一；以及符合以下两项条件之一：一是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业，或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。二是获得以下荣誉之一：获得发明专利或实用新型专利，东莞市技术能手（由市人力资源社会保障局认定），东莞市职工技术标兵（由市总工会认定），东莞市级或以上党委政府颁发的奖项，广东省级或以上职能部门颁发的奖项。

符合条件的申请人不超过房源总数的，抽签确定选房次序；符合条件的申请人超过房源总数的，抽签确定入围申请人及选房次序。定向分配结束后仍有剩余房源的，接受本园区、镇街符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。三限房房源取得销售许可后1年内未销售完毕的，在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。

取得不动产权证书满5年且入户东莞满3年的，可按市场评估价八折购买代持机构份额

东莞市要求，土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售，30个月内完成竣工验收交付使用。园区、镇街相关部门牵头，代持机构配合，按照本方案分配方式确定购房人名单，三限房达到销售条件后1年内完成项目销售。

东莞市要求应当根据区域城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域，促进产城人融合发展。除新供应用地集中建设外，可通过商品房项目配建、城市更新等途径筹集房源。三限房建筑面积限定在70～80平方米，户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫，实施基本装修交付。三限房预售前应提供交楼样板房供购房人参考，实际交付房源的装修材料、各类管线和家具电器，在品牌、规格、质量等级、能耗水平等方面均应与交楼样板房保持一致。

三限房项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行建设和销售，按照限房价、限地价、限销售对象原则，公开出让土地，相关内容由东莞市自然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。

在产权转让方面，承购人持有的三限房产权执行普通商品住房的限售政策。承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的，允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合三限房销售对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定。承购人和受让人自行商定转让价格，并按相关规定承担各自应承担的税费。

三限房交付一定年限后，经东莞市政府同意，可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价八折购买代持机构份额后获得完全产权；依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按市场评估价七折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价五折购买。政府指定代持机构所取得的购房款收入全额归政府指定代持机构所有。承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。承购人购买代持机构份额并获得完全产权后，即作为普通商品住房享有物权等相关权利。