保利物业：商业资产运营致毛利率下滑，行业并购热度仍在高位

8月24日，在保利物业（06049.HK）2021年半年报业绩会上，保利物业董事会秘书尹超在谈及目前行业内收并购情况时表示，“最近两年上市的公司非常多，考虑到IPO资金规模用于收并购的占比以及行业内收并购落地的情况，预计行业内还有300亿元的资金在活跃的收并购市场。”

8月23日，保利物业披露2021年上半年业绩。

财报显示，截至6月30日，保利物业收入51.53亿元，同比增长43.1%；毛利10.32亿元，同比增加40.5%；毛利率20%，同比减少0.4个百分点，净利润5.05亿元，同比增加23%；净利润率9.8%，同比减少1.6个百分点；保利物业拥有人应占净利润约为4.91亿元，同比增加22.8%。

截至6月30日，公司的流动资产约为91.27亿元，较2020年12月31日的88.99亿元增长约2.6%；现金及等价物约为71.24亿元，较2020年底的74.48亿元减少约4.4%；资产负债率约37.1%，较2020年底的33.9%增加了约3.2个百分点。

对于收入增速和归母利润增速差异，保利物业财务总监杨杨在业绩会上解释，公司也在持续监控收入利润和净利润的正向关系，上半年影响归母净利润增速主要有三个方面，第一是汇兑收益比较大，今年还有一部分没有结算，差异大概在5500万元左右，剔除之后计算归母增速的话，实际增速在36%。第二是在今年上半年做了一些商业运营，成本增加了一部分管理类费用，第三个原因是社保优惠的滑坡影响到了部分的行政开支。预计今年保利物业的收入增速目标为30%，归母净利润的增速目标在25%。

另外，保利物业在上半年的毛利率有所下滑，对此，杨杨称，主要是社保减免政策的滑坡，第三方占比提升导致的。在非业主增值服务方面，毛利率下降2.2个百分点，主要是由于开展商业资产运营业务，目前还在启动中，所以产生了结构性影响，公司也在努力从提升人效、管理优化来强化成本控制，在做大业务规模的同时强化成本控制。另外，公司预计在年内物管的毛利率会有所下滑，而非业主增值服务方面也会受到新业务和商业资产运营的影响，同时杨杨强调，新业务的每年租金成本比较稳定，预计非业主增值部分的毛利率会逐年回升到前期正常水平。在社区增值服务方面，后续有可能涉及到业务的重新定位，业务结构模式会不断调整，孵化培育，未来毛利率会努力维持在30%左右。

在管面积方面，2021年上半年，保利物业已进驻全国29个省、自治区及直辖市的193个城市，在管项目总面积约4.28亿平方米，在管项目总数1576个，合同管理项目总面积约6.22亿平方米，合同管理项目总数2178个。在管面积中一二线城市占比超过87%，TOP10城市平均住宅在管面积达932万平方米，较2020年底提升了49万平方米。另外，来自保利发展控股集团的合同管理面积约为2.55亿平方米，较2020年12月31日的合同管理面积增长约1510万平方米。

保利物业执行董事总经理吴兰玉在业绩会上表示，近几年上市的物业公司越来越多，保利物业的拓展方向明确，在巩固传统住宅基本盘密度的同时，发力在大城镇、大国资、大基建方面，这是央企和国企的优势所在。保利物业也会持续坚定三个深耕市场战略，即深耕城市、深耕业态和深耕合作，也分别制定了一城一策，一企一策的战略组合，在拓展规模上希望下半年能有30%的增量。

尹超在业绩会上称，最近两年上市的公司非常多，考虑到IPO资金规模用于收并购的占比以及行业内收并购落地的情况，预计行业内还有300亿元的资金在活跃的收并购市场。“从我们自身感受来说，目前行业内的并购热度以及估值仍然保持在高位，而且并购方向从原先的物业公司向环卫、安保公司，设备设施等核心产业链延伸。保利物业也在积极捕捉市场发展机会，在这个阶段主要的拓展方式还是坚持合资合作，合资合作领域除了跟区域性的国资、城投公司保持稳定的合作之外，也会创新合资合作方式，加速布局环卫，楼宇科技和核心产业链布局的速度。今年上半年保利物业没有收并购项目落地，但公司始终在积极参与，不断储备和调研非常多的项目，重点关注可以快速提升核心区域密度和核心能力构建的项目。

截至发稿时，保利物业报46.35港元/股，涨幅8.29%。