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WATIC系列专访vol.1｜房地产的数字化之路

2021-08-24 11:41

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

WATIC系列专访旨在通过建筑科技创新力量加速建筑行业变革，采访将覆盖超过百万人群，意图聚集科技创新企业、学术机构、行业协会、建筑设计及城市规划等领域专家、领军人物。

内容将围绕创新科技在城市与建筑中的应用，探索新型建筑科技如何赋能城市建设，助力城市未来可持续发展，以专业的内容为产业链和创新链的融合发展带来借鉴意义。

vol.1

“数智营城”

系列专题采访

Digital & Intelligent Technology Build a Smarter City

2021年8月11日

14：00

采访时间

WATIC:地产曾让伴随房地产市场发展的人们亲历了财富短时间积累的神话，也让城市化进程中的人们感受到了生活的压力和不可预测。请问您是如何看待近几年中国房地产城市发展战略呢？

陈晟：首先我们有一个大的测算，中国的房地产从老百姓的供应绝对不足，现在已经进入了基本平衡，且逐步进入了新增和存量市场并行的状态。这个时候出现了一些城市病的问题，最明显的表现就会是老百姓感受到房价自己难以负担。我认为现在的整个战略的发展逻辑，要从增量发展转变为增量和存量并行发展，这是城市发展战略里面必须思考的一些很重要的细节。我们曾经提出过房地产的新八大战略，就会涉及到要有特殊的产业IP、特殊的金融方法，可以在城市更新、产城融合及特色小镇方面能够获取到优质的可持续的发展的土地，为深度城镇化作出贡献。

WATIC:当中国房地产行业逐渐升级转向为“金融+民生+数字化”的三重属性，作为“城市更新大数据研究第一人”，您是如何看待这一现象的呢？您认为数字化对于地产行业和城市化进程有哪些推动作用呢？

陈晟：现在的地产行业除了政府介入，老百姓也一直在关心，我们叫做共治共享共建。最新的建设部也提到了城市更新里面的拆除范围建议仅为20%，在无法“一拆了之”的情况下，如何赋能这些空间来激发他更高的效率呢？我觉得可能就需要通过数字化来治理了。我们既要考虑生态效益，也得考虑社会治理效益，更需要兼顾经济效益。因此，我认为数字赋能对地产发展和城市化进程的作用性是非常关键的，不管是建筑行业里需要运用到BIM的公司，还是类似于阿里、腾讯、京东等科技类互联网公司，它实际上都是利用数字化使得其在轻资产方面进行行业颠覆，这是一个加速进行的一个过程。

WATIC:房地产是一个相对传统的行业，当它在慢慢进行数字化转型的时候，您认为未来的房地产行业会不会转型为互联网行业？我们需不需要这类的跨领域人才呢？

陈晟：我认为在轻资产的四个方面是能够对房地产有影响的，分别是销售、研究、金融及物业和社区。销售环节，大家都知道我们现在渠道为王，基于大数据的定性的分析，就算是在没有直接接触的情况下，依然能保持自己的销售额；第二个研究，原本靠调研靠经验，最后发现都不如大数据来的准确，我们把大数据称之为“上帝的指纹”，为我们解答了非常多的疑问。第三个金融环节，也就是各类应用性非常强的普惠金融；最后特别重要的就是我们的社区端，未来物业的价值可能会比开发的价值还要大，一个特别生动的场景就是一个社区的保安在追一个送外卖的小哥，代表着互联网和物业暂不能融合。反之若是融合了，老百姓会觉得特别的方便和舒服。简而言之，这些问题最终都会利用数字赋能来解决的，我们可以拭目以待。

其次，跨领域人才是必然的，我认为我们的从业人员应该更多的要有互联网思维，还有存量运营的这种思维，才能在未来的时代发展过程中进行发展。

WATIC:在全球抗“疫”过程中，房地产行业也受到了重大的影响，各大地产企业都受到了不同程度的冲击，房地产市场交易规模短期出现回落，购房者本身也存在着思想和需求变化。您认为这场疫情带来了人们哪些新的思考？

陈晟：我认为最大的变化是人们开始重视起了“灰度空间”。我们通过研究发现疫情期间，低密度住宅开始受人追捧，大家通过长时间居家发现了家庭空间的新定义——既有自己独处的也有与家人相互动的、有静止的也有可以简单伸展运动的，这些空间很重要。

此外，人们会发现社区里面除了人、车流通行空间，还应该增设机器人送货通道，这些都是在疫情之后引发的一些思考。甚至会考虑到小区里的一些景观设计，会希望住宅区里的植物种植都是更有益于人身心健康的。因此，我觉得疫情从某个角度来说也不是一个坏事，它可能让人们停下来思考我们住宅、办公、商业空间到底需要些什么，包括生活空间健康的重要性，包括人际之间的交往的方式等等。

WATIC:与此同时，投资市场是否增生了一些与城市更新、城市发展的数字化“衍生新产品”？有哪些扩大投资的重点，可否为我们详细解释一下？

陈晟：这个问题我想到了三个比较值得探讨的“衍生新产品”。第一个，近几年我们国家专门出台了“新基建投资”，其中最重要的就是“数字化的新基建”。最近同济大学就在做一件有趣的事情，他们把全世界一万多个城市汇总，最后给每个城市赋予了一个“城市智商”，这便是基于大数据在做的一个衍生产品。“城市智商”就可以反映一个城市在面对各种极端天气带来的城市灾害时的预警能力、应答能力和解决能力。

其次，我们研究了世界各国的土地价值和土地价格，发现通过大数据权衡两者之间的变动关系也能发现其中巨大的土地投资机会。

最后就不得不提到我们的“千年大计”雄安新区了，我们利用数字化把整个雄安都“搬”上了互联网——每一个地下空间包括细节都是可溯源的，甚至我们现在有一些技术，把城市办公的每一个节点楼层甚至设备全部数字化，我们可以远程操控各个设备，在线上完成节能的应用和总控的管理，这些科技赋能都是我们称之为衍生的新产品。结合现在最新提出来的“碳达峰”和“碳中和”的要求，现在还没有一套系统的节碳测算标准，来告诉大家究竟完成了多少碳的减排，而我们现在在做的量化工作，从某种程度上来说在未来的市场上是可以交易的，即衍生的新产品。