三部委文件未能阻个别小区停车费暴涨，亟待官方细则加强监管

自2015年3月以来，仅媒体报道的停车费飙涨的上海小区就有近10个。 鲁海涛 澎湃资料

居民小区停车费并不能随便涨，发改委也并未取消政府定价？

2016年伊始，这则消息悄悄在上海一些居民小区里流传。由于物业强行在2016年前后大幅提高停车费，有的甚至从每月几百元暴涨至上千元。这些小区的一些业主声称元旦也没过好，从2015年年底就忙着和物业及有关管理部门交涉，但涨价未能被叫停。

物业大幅提高停车费的根源是，从2015年3月1日起，根据国家发改委放开部分商品市场定价的文件，停车费不再由政府定价。此后的大半年里，上海一些住宅小区相继传出停车费大幅上涨的消息，有的上涨两倍甚至三倍，成为倍受关注的热点。

媒体一直在积极报道这一情况，但大多数媒体2015年四处采访后，无奈发现，几乎没有管理部门愿意“站出来”协助解决这件事，更多的声称不归自己管理。

业主与物业或开发商就停车费涨价的“较量”一直持续到年底，个别小区正式宣布从2016年起停车费涨价。

就在这时，2015年12月21日，国家发改委官网公布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，让一些业主感觉官方终于有了正式表态。

《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》  国家发改委官网截图

这份国家三部委联合出台的指导意见明确，对具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施服务收费，需要实行政府定价管理的，要纳入地方定价目录，明确管理权限，规范定价办法和程序，有效约束政府定价行为。

然而，一些小区的物业和开发商并不认可，他们认为居民小区停车不是自然垄断经营，也不具备公益性特征，无需政府定价。

不服气的居民向相关管理部门投诉，又得到“不归其解释”的说法。澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访上海多个监管部门，也没有相关管理部门愿意给出直接解释。

对此，有业主呼吁，既然国家有了明确的指导意见，详细解释和对应细则应该尽快出台，不能让物业或开发商随意暴涨小区停车费。

法律界人士建议，应尽快立法来制约诸如停车位这类稀缺产品的暴利定价，避免霸王条款下消费者利益受侵害；也让政府干预时有法可依，依法行政。

上海媒体早在2015年5月就报道称，上海一些相关管理部门正在考虑制定管理方案，对停车位的价格会要有一些具体的管理意见，防止出现一些无序的现象。

但争论从2015年一直持续到2016年，尚无定论。

小区停车费暴涨

“物业在没有和我们沟通的情况下，要把每月400元的停车费涨到800元，2016年元旦之后就开始执行。”近日，上海长宁区虹桥中园小区的业主告诉澎湃新闻，小区停车费涨价一倍，业主难以接受。

在虹桥中园小区的门口，一张落款为2015年12月9日的告示显示，小区地下停车位为机械式停车库，每月每车位租金按照上层车位、下层车位、车库通道临时车位区分，从每月400元分别上涨至800元、900元、1000元不等。告示还提供了另一种方案：一次性缴纳20 年车位租金，按照不同车位位置，报价为10万、11万、12万元不等。

业主表示，一次性缴纳20年的租金，风险太大。根据业主提供的照片显示，有人居住在地下车库内，“在里面开燃气烧菜做饭，这样的车库20年内能不出事？”此外，尚有诸多问题困惑着小区业主：为何至今没有见过小区停车库的产权证书？小区停车库的空间是否已经公摊到业主面积中？

1月4日下午，在该小区的物业公司——上海和居物业管理有限公司的办公室内，一名居民与停车库工作人员发生了肢体冲突。“我们小区因为停车库的问题，已经被逼急了。”另一名居民说。

据该物业公司姚经理介绍，该小区2007年开始入住，业委会至今未成立，物业公司为开发商委托。姚经理称，小区的地下停车库产权属于开发商中洲集团，但其未能拿出相关凭证。

澎湃新闻从上海长宁区住房保障和房屋管理局一工作人员处获悉，中州集团至今还未办理出该小区车库的大产权。不过，澎湃新闻记者另从有关金融部门获悉，该小区车库产权属上海中园房地产发展有限公司，已拿到产权证，但被用于抵押。

姚经理认为：“当年有文件‘谁投资，谁收益’，开发商花钱建造的，自然可以收取车位的租金。”其还称，除了人防空间，地下停车库并不是公摊面积。

谈起停车费涨价的原因，姚经理说，政府已经取消小区停车位价格指导，此次涨价属于开发商自主行为，物业和业主都无权干涉。

对此，长宁区程家桥街道一名副主任表示，已接到小区业主投诉，也已组织了开发商、物业、业主代表开会，但“街道只能搭建一个交流的平台”，要求物业将列出成本清单，陈述涨价的理由。街道自治办负责人表示，正在尽力促成该小区成立业委会，来制衡开发商的涨价行为。

该小区一名业主对澎湃新闻表示：“市场定价的关键是竞争属性、供需弹性。居民小区地下车库属于小区配套设施，停车是刚性需求刚性。因此,其定价虽然不属于政府管制科目,但价格机制的形成与一般市场行为有差异，应注意避免形成区域垄断的经营行为, 开发商坐地起价显然不是正常的市场行为。”

长宁区住房保障和房屋管理局的工作人员表示，此前，停车费由政府定价，按长宁区的规定，停车费的25%为物业的停车管理费，但现在都不需要了，都变成了市场行为，的确引起诸多极端案例。

该工作人员称，主要是停车收费一下子放开太快了，物价部门应该出台一些细则，区分一下具体的情况。

引发涨价的一份文件

上海这一波小区停车费暴涨的“魔盒”，最早的公开报道是由普陀区雅戈尔8号小区率先打开。

2015年5月，雅戈尔8号小区开发商突然提出，地下尚未售出的300个车位，将收取每月2600元的租金。

业主随即抗议，有业主将车停放在小区出入口。政府部门介入协调后，开发商同意将租金下调至每月1300元，但业主们仍表示不能接受，因为周边差不多品质的小区大多收费每月400-600元。

随后，上海多个小区相继提出停车费涨价。

大华愉景华庭小区物业称从2015年7月开始，地下车位月租费将从400元上涨到800元。

2015年8月，业主刚入住新江湾城一个新建的别墅小区，就收到了每月2400元的停车协议书，比周围小区足足高出6倍。当时由于业委会还未成立，业主们推选出“自治小组”进行协商。然而，开发商迟迟没有露面。

从2016年元旦起，位于建国新路77号的老西门公馆，地下车位的月租金从原来的550元涨到1600元，加上管理费135元，一个车位的实际租金达到了1735元。而该小区地下停车库产权归开发商所有，车位配比在1：1.75左右，车位充足。

……

自2015年3月以来，仅媒体公开报道的停车费飙涨的上海小区就有近10个。

2015年12月16日，雅戈尔8号小区的物业人员告诉澎湃新闻记者，现在小区停车费已经调整为1300元每月，“这里的房子都一千多万一套了。”

该工作人员称，小区的停车位产权属于开发商上海雅戈尔置业有限公司所有，定价也由开发商定；物业的角色只是服务者，在停车费之外，收取每月100元一辆车的管理费，包括车库内的照明、清洁、通风、监控等服务。

对于停车费之争，该工作人员表示，“这就好像买菜，这家贵你可以不买啊”。立即有小区居民反驳说，可以买别家的菜，但不可能将车停到别人小区里。

物业或开发商敢于如此暴涨停车费，主要依据来自国家发改委的一份文件。

2015年1月4日，国家发改委公布了放开24项商品和服务价格，其中包括住宅小区停车服务。

1月18日，上海市发改委公布新修订的《上海市定价目录》，也不再将住宅小区公用部分停车费列为政府定价项目。

虽然国家发改委和上海市发改委都强调，放开价格不等于政府当“甩手掌柜”，今后将加大市场价格监管和反垄断执法力度，严查价格欺诈行为，维护市场秩序，但暴涨停车费的小区仍不断出现。

上海市物业管理行业协会人士曾对媒体透露，上海大概有两千个左右住宅小区的车位产权属于开发商而不是全体业主，在放开价格之后，这部分小区理论上“开发商想涨多少就涨多少，没有任何限制”。

而对于上海相对多数的住宅小区，由于停车位产权属于全体业主，停车费是否涨价要通过业委会的表决通过才能生效，因此涨价比较有限。

例如，上海中远两湾城部分车位的租金价格原本在400元左右，取消政府限价后，经业委会表决生效，租金提高到600-750元/月。

上海市物业协会人士认为，由于此类小区停车属于公用部位，其收益最终归全体业主，所以即便停车费涨价了，但涨价的收益还是会进入小区的维修基金。再加上现在各方面人力成本的确是在上升，所以综合这两方面的因素，停车费适当上涨，业主还是能够理解和通过的。

政府定价取消后没人愿监管

上海市民王先生2015年年底告诉澎湃新闻，理解发改委取消小区停车费的政府定价是为了进一步开放市场，但发改委“好心做了坏事”，没想到物业和开发商逐利的本性如此强大。面对不断出现的涨价，管理部门应尽快介入，不能让涨价成风。

亦有上海的法律专家分析，其实，国家发改委当初放开市场定价的初衷，是希望充分发挥市场主体积极性，让企业在市场环境下充分竞争，优胜劣汰；而不是鼓励企业通过垄断手段，无限制提高服务价格，损害消费者权益。“大多数涨价的新建小区车位并不紧张，开发商之所以急于提高停车位价格，就是想通过这招，迫使业主购买产权车位，这就涉嫌不正当得利。”

该由哪个部门来监管物业或开发商暴涨小区停车费？

澎湃新闻记者日前向上海市发改委咨询，是否会对小区停车费作监管，得到的答复是“这问题得问房管部门”。

由于上海市房管局已撤销，新组建的上海市住建委统筹负责小区的物业管理。但上海市住建委人士表示，停车费涨价不归他们管，建议找物价部门监管。

上海市物价局价格监督举报电话12358接线人员表示，对于产权归于开发商的停车位若要涨价，物价部门无权干涉其如何定价；业主若觉得定价过高，建议没有成立业委会的小区赶紧成立业委会，来抗衡制约开发商涨价。具体问题可以咨询居委会、街道、区房管办。

但在上述上海虹桥中园小区的案例中，街道、区房管办的工作人员均表示，自己无法左右价格，只能搭建平台让多方发声。

一圈采访下来，在小区停车费涨价的问题中，没有愿意出面监管担责的政府部门。

2015年年底，上海另一家媒体亦报道称，接到小区停车费涨价的通知后，老西门公馆的多名业主通过不同渠道，向物业、开发商、物价、房办等部门进行了反映，没想到兜兜转转，竟然没有一个部门可以管。

对此，也有律师曾指出，按照《价格法》，只有涨价有行为瑕疵，主管部门才能出面监管并给予处罚，比如价格欺诈；但是涨价行为无瑕疵，至于价格涨多张少，任何部门都无权干涉。

三部委新文件是否针对小区停车费

临近2016年元旦，同样是国家发改委的一份文件，让正同开发商暴涨小区停车费的上海虹桥中园等小区的业主看到了希望。

国家发改委、住房和城乡建设部、交通运输部2015年12月15日联合出台《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见 发改价格[2015]2975号》，并于当月21日在国家发改委官网“价格管理—政策法规”的栏目中公布。

虹桥中园小区有业主告诉澎湃新闻记者，这份指导意见中明确提出：坚持市场取向，依法放开具备竞争条件的停车设施服务收费，逐步缩小政府定价管理范围，鼓励引导社会资本建设停车设施。坚持改革创新，改进政府定价规则和办法，充分发挥价格杠杆作用，合理调控停车需求。坚持放管结合，强化事中事后监管，规范停车服务和收费行为，维护市场正常秩序。

“坚持放管结合，强化事中事后监管，规范停车服务和收费行为——这句话表明国家三部委已经关注到各地有小区停车费暴涨的现实，并对此提出要求，不能在2015年年初取消政府定价后，管理部门就放手不管，必须做好监管，保护居民的利益。”上海闵行一个小区的业主王先生告诉澎湃新闻记者。

此外，这份指导意见中还单独列出“规范政府定价行为”，明确对具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施服务收费，需要实行政府定价管理的，要纳入地方定价目录，明确管理权限，规范定价办法和程序，有效约束政府定价行为。对纳入政府定价管理范围的停车设施服务，要综合考虑停车设施等级、地理位置、服务条件、供求关系及社会各方面承受能力等因素确定收费标准。

上海虹桥中园小区一名业主告诉澎湃新闻记者，居民小区的开发商自留停车设施，虽不属于公益性，但明显具有自然垄断或区域垄断特征，而且在建造时政府通过免算容积率等政策进行了补贴，具有小区配套属性，而非纯粹营利属性。因此，按这份指导意见，政府管理部门仍需对居民小区停车收费进行政府定价，“这是亡羊补牢式的文件。”

对此，有物业和开发商嗤之以鼻：“居民小区停车是市场行为，哪有公益性”；“谁说我们是自然垄断，小区外面也有收费的停车场”……

此时，亟需管理部门对指导意见的解读。然而，对这份指导意见，澎湃新闻记者问了多个相关管理部门，签到的答复多是没有明确解释和实施细则。

虽然拿着这份指导意见，虹桥中园小区的停车费仍从2016年元旦起从400元上涨到800元。

“有关部门不能再沉默”

小区停车费“放开”是否意味着“不管”？上述国家三部委发的指导意见是否意味着居民小区停车费仍需政府定价？

律师丁金坤认为，发改委取消小区停车费政府定价后，作为稀缺产品的停车位价格肻定会涨上去，但也不能太不公平，“停车费面对千家万户，法律应该适度干预，而不是完全的市场化。否则会出现一个车位比月工资还高的现象。”

丁金坤透露，英国法律规定，商家占有稀缺产品，强制缔约霸王条款进行暴利定价，这种情况下，英国政府会进行价格干预，而此前商家的霸王条款合同将视为无效。与此同时，台湾的消费者权益保护法也有类似规定，对极不合理的商品定价，法律可以授权政府进行干预。

“我国目前没有类似的法律，倘若价格不合理，政府无法可依，行政干预就牵强了。”对于停车费放开后一夜暴涨的极端现象，丁金坤建议尽快立法来制约这类稀缺产品的暴利定价，避免霸王条款下消费者利益受侵害，也让政府干预时有法可依，依法行政。

有关管理部门也不是没有努力过，上海市物业管理行业协会秘书长徐玉彪2015年6月接受媒体采访时说，小区车位有两重属性，既有市场价值的基本属性，它还有保障市民生活的社会属性，所以产权所有者在停车位价格调整过程中，既要考虑到自身的价格体现，同时还要保障市民的承受能力。最近市里面一些相关的管理部门也在考虑制定管理方案，对停车位的价格会要有一些具体的管理意见，防止出现一些无序的现象。

上海媒体2015年8月报道称，相关政府管理部门表示，上海不会重新对小区停车费进行限价，但将加强“事中事后监管”，研究制定相关办法，由行业主管部门指导和监督，搭建价格协商平台，完善小区停车费的价格形成机制。

但时至国家发改委取消小区停车费政府定价一年之后，这些管理意见和定价机制仍未公布。