宝龙许华芳：要维持合理利润，不拿贵地不借贵钱

“不拿贵地不借贵钱”，这是宝龙地产总裁许华芳透露的保持高毛利的法则。8月19日，宝龙地产（01238.HK）发布2021年中期业绩。上半年，宝龙地产实现销售额530.39亿元，同比增加68.2%，毛利率35.2%，稳居行业领先水平。

上半年已完成全年销售目标的50.5%，根据宝龙地产下半年计划推出约1184亿元货值来推算，只要下半年实现超过44%的去化率，宝龙地产便可实现全年1050亿销售目标。

维持30%毛利率

宝龙将“合理利润空间”的标准定为30%的毛利率。在许华芳看来，只有维持30%以上的毛利率才能保证公司的利润空间和风险控制。此次中报披露的数据显示，除了实现较高的毛利率外，宝龙地产在总收入、归母净利润等均实现了较大幅度的提升。

“不拿贵地”是利润的保障之一。今年上半年拉开集中供地的大幕，在部分重点城市甚至出现了“算不过账”的局面，开发商表示“努力做到1%-2%的净利润水平”。在这样的背景下，宝龙地产似乎保持了十二分的冷静。

“今年上半年，集中供地的城市，宝龙地产一块地也没拿。在集中供地的城市中，算来算去上海利润最好，而其他地方利润比较薄。”许华芳表示，土地市场还是应该回归理性，如果土地太贵，又控制了房子的售价，加上监管还比较严，开发商的生意是很难进行。因此宝龙地产调整了策略，避开较热的土地。

上半年，宝龙新增19幅地块，涉及绍兴、台州、泉州等15个城市，总土地平均成本价为3570元/平方米，土地成交均价占2021年上半年销售均价比例为22.8%。

长三角依然是宝龙的重要“粮仓”。截至6月30日，宝龙地产土地储备总建筑面积约为3780万平方米，近70%分布于长三角地区。上半年，宝龙地产的长三角版图进一步拓展了安徽市场。

“宝龙的第一核心还是长三角，第二核心是大湾区。”宝龙的布局一贯稳扎稳打，深耕为主。在洞察了大湾区综合体市场不饱和的商机后，将其规划为长三角之外的第二重点发展区域。宝龙地产在大湾区的拿地策略与长三角有所区别。许华芳表示，过去两年，宝龙地产只在大湾区勾地，不参与土拍，未来两三年依然秉持这一策略。今年上半年，宝龙地产首次进入大湾区的中山和佛山两个城市，与广州市政府签订了500亿元战略投资协议。

坚守“三道红线”

8月，“三道红线”政策出台整整一周年。据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括了房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获取地块的支出。

中报披露的财务数据显示，宝龙地产继续保持在“三道红线”的绿档企业一栏。截至2021年6月底，宝龙地产净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%。

“宝龙地产的策略是要守住‘三道红线’，在红线内，能做多好做多好，我们不会勉强为了增长而增长。在控制好‘三道红线’以及拿地40%限额下，我相信宝龙仍会保持优于行业的增速。”许华芳表示。

不管是“三道红线”，还是“土地两集中”，都标志着融资环境在持续收紧。银行额度偏紧之下，房企的回款迎来挑战。许华芳称，销售回款将是今年下半年要主抓的重点。

许华芳认为，过去三四个月，国家对房地产出台的政策越来越细化，从行业角度来说，要学会拥抱政策，首先需要了解政策，提升自己是根本，更需要了解政策和提升企业竞争力。去年中期业绩会上，宝龙地产提出未来五年要实现“双百双千”企业战略目标，即达成新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿。今年的中期业绩发布会上许华芳表示：“不拿贵地，不借贵钱，迎接政策大方向，顺应政策，做好自己，聚焦长三角及大湾区城市群，有信心完成‘双百双千’计划。”

多项关键指标的增长和财务数据的稳定，让宝龙地产在资本市场的“身价”也水涨船高。多家评级机构近期相继调升了宝龙地产的评级。标普上调公司主体评级至BB-，债券评级至B+，展望稳定，这也是宝龙地产上市以来首次迈入“BB级”行列。大公国际也将宝龙地产子公司宝龙实业的主体长期信用等级评定为AAA级。宝龙地产还获纳入MSCI中国指数。