市政厅|中土世界也有城市更新：新西兰奥克兰中心区的重生

新西兰这片土地被发现于大航海时期，城市也就依附海港慢慢发展起来。Britomart位于奥克兰市中心区，紧邻港口。它作为奥克兰城市发源地，在军事防御、交通和贸易方面历来具有战略意义。在欧洲人来到新西兰之前，Britomart所在地就已经有了数个毛利人的村落。1840年，新西兰首位市长霍布森（Governor Hobson）收到当地毛利部落赠予的3000英亩土地，建立了新西兰的第一个殖民首都。一年后，这片土地中心区的岬角，以一艘英国皇家海军巡洋舰命名，成为Britomart角。

1870年，城市建设扩张，需要增建港口设施。于是人们在Britomart角及其周边地区填海造田，形成了现在的Britomart区。十年之后，这片由填海造田形成的土地，成为奥克兰最重要的商业区，包括火车站、中央邮政大楼，以及众多仓库和商业场所。

但一个世纪后，Britomart逐渐走向衰败。1930年火车站迁址，Britomart火车站更新成汽车站。随后30年，由于缺少投资，这个地区逐渐淡出人们的视野。1970年到1990年，Britomart数次幸运躲过拆除，诸多历史建筑逐步得到重视和保护。

2002年，奥克兰政府决意保护Britomart区内的历史建筑，并将其建设为混合功能的社区。经过几番国际设计竞赛和商业竞标，最终确定了Britomart更新设计方案并实施。

Britomart是位于奥克兰CBD核心区的大型城市更新项目，由奥克兰市政府与Cooper and Company开发公司共同开发。它地理位置优越，规模大，并汇集了诸多历史建筑，足以成为一个独具特色的市中心商业服务区。它包括18座历史建筑的更新改建，以及数个新建项目，是新西兰最大的历史建筑更新项目。

Cooper and Company将15公顷滨水区的历史建筑和部分新建筑项目开发为混合使用的新型商业综合体，包括餐厅、酒吧、精品店、办公和其他服务，有超过100家公司入驻这片区域。作为长期业主和管理者，Cooper and Company监管项目发展，确保该项目中包含合适比例的不同类型商业，尊重片区内的历史氛围和独特性，并能与周围城市环境很好地融合。

经营模式

Britomart的开发商通过招投标决定。Cooper and Company最终得到政府授权，对这片辖区进行建设和经营，政府在100年之后，将以1新西兰元的价格购回土地及建筑。Cooper and Company与政府之间的协定，决定了项目的投资和运营必须是可持续发展的——考虑到长期的经济增长，必须舍弃部分短期利益。Cooper and Company作为开发商/业主，需要吸引最合适的租户和运营商来Britomart，共同将这里打造成一个城市里有机的、充满活力的新的活动场所。

虽然Cooper and Company的契约长达百年，但公司仍以周为单位，高效开展各项工作。1000平方米的黑色商业零售建筑，仅用9周就建设完成。在历史建筑分期开发方面，Cooper and Company的开发项目由小及大。首先从独立的、处于街角或重要位置的以及维护状况良好的历史建筑入手。其次是中等规模的联排建筑，加固楼层，合理划分平面布局，出租为办公室。地面层划分为小空间，分别出租给多个商户，为街道提供丰富的活动。最后阶段是最大型的建筑。之前的开发中获得的经验，将充分应用在这些大型历史建筑中。完成这些大型历史建筑改造开发之后，会吸引更多样的、有实力的租户，从而进一步提升整个项目的品质。

这些大型建筑项目在整个Britomart项目微妙的经济生态系统中扮演重要角色。大型项目的规模和使用效率，意味着它们是片区里最有潜力的获利项目。为了最大化利益，这些大型建筑需要吸引最优质的租户。相比建筑规模和使用效率，最优质的租户更看重便利的服务设施和有特色的建筑空间。

整修这些大型历史建筑需要投入大量资金和时间，这些项目很难通过独立运营承担这笔支出。因此，需要将片区内的诸多历史建筑开发视为互相紧密联系的整体，大型项目的规模和带来的稳定收入，需要与小型精品店提供的活力和多样性仔细权衡，保持平衡的比例。

开放空间

Britomart的主要建筑沿着一条主要步行轴线两侧分布。这条主要步行轴线西起于火车站西出入口的伊丽莎白女王广场（Queen Elizabeth square），向东通过步行街延伸至Takutai广场，步行街两侧分布着数个黑色精品店，这一段是整个Britomart区域里最热闹的地方。Takutai广场东侧是Ernst & Young 大厦，大厦首层是商铺，内有一条对外开放的室内商业步行街，再一直向东走就是火车站停车楼。步行全程大约10分钟。

在开放空间设计方面，Britomart项目一方面很强调公共空间的连续性，西起火车站出口，东至停车楼，一条直线以最短的距离联系这两点。其次，开放空间多种多样，开合有度，考虑人体尺度、舒适及功能性。步行街两侧都是一层高的精品店铺，Takutai广场三面是5-8层的办公楼，基本都将高宽比设定为1:1的舒适比例。最后，作为商业开发，项目很看重首层的商业价值，所有的建筑的首层都作为商铺店面出租，积极有效地提升了地面空间的活跃度。

新建建筑

1.核心区商业建筑

核心区是由一组全新的零售和餐饮综合体组成的Britomart商业建筑，设计定位是“城市花园”，以围合的形式布局，包含数个小型的绿色开放空间。Te Ara Tahuhu步行街北侧是新建的商店和餐厅，入驻了多个新西兰的时尚设计品牌精品店和精品餐厅。南侧是由建筑师Nat Cheshire设计的两组深色的现代感的商铺建筑。Nat Cheshire形容这组新建筑为“反建筑”项目，强调松软感、流动性和绿色空间。深色窄木质板条，钢桁架交织成藤蔓爬架，郁郁葱葱。晚上步行街两侧的建筑被总长1200米的LED灯点亮。除了丰富的街道空间之外，核心区还经常举办各种公共活动，包括体育活动、小型音乐演出、艺术展示和其他文化活动。每周六还有当地农副产品的集市。

2.停车楼

场地最东侧是一栋大型的多层停车楼，拥有1250个停车位。Britomart区域提供了大约3500个工作岗位，停车是这片区域整体规划中的一个重要问题。建立一个独立的停车楼，可以在Britomart核心商业区外部解决停车问题，为商业核心区内部提供舒适方便的步行空间。停车楼首层是一个大型的现代化的连锁健身中心，和一个连锁自行车商店。一个大型超市占据了停车楼的最东侧，成为整个项目的终点。

周边历史建筑

Britomart片区有诸多建于20世纪初期的砖石结构的历史建筑，在这次改造中，都得到了相应的保护和修缮。

1.中央邮政大楼

中央邮政大楼建于1909年，耗时3年完成。这栋巴洛克风格的建筑选址在港口、火车站和轻轨站交汇的地方，自建立初就吸引了众多目光，成为了奥克兰港口区重要的地标性建筑。接下来的几十年时间里，这栋建筑成为了奥克兰重要的邮政和通信中心，提供收发邮件、电报等服务，这里也是中央电话交换站和奥克兰无线电通信站，为出海的船只提供通信服务。

1992年，邮局关闭，这栋建筑也因缺少管理，受到一些损害。1995年，奥克兰市政府决定把这栋建筑改建为市区交通换乘中转站。2003年，随着邮政大厦西侧立面改造完成，大楼以全新的面貌，作为Britomart交通中心对市民开放。

火车站台位于地下，有数个圆形采光井，凸出到地面步行街上。火车站台有东西两个出入口。西侧为主要出入口，靠近CBD区，设立在旧中央邮政大楼内。东侧为次要出入口，设置在Britomart片区东侧新建的Ernst & Young大厦的首层半室内步行街内，与停车楼仅一街之隔。

2.Nathan Building和Australis House

Nathan Building建于1903年，与它并肩而立的Australis House建于1904年。这两栋建筑正在进行整修施工，首层将是高端精品零售商铺，二至五层作为高端办公室对外出租。两栋建筑之间的隔墙在办公楼层改造过程中被拆掉，以便形成联通两个建筑的大型办公空间。Nathan Building 和 Australis House均是受法律保护的历史建筑，在室内设计方面，充分考虑到建筑的历史意义，重要的历史原貌都得到了忠实的复原和保留，如原本的粗锯木天花板横梁和独特的楼板支撑结构，原始的砖墙剥掉抹灰层，粗糙的质感与现代办公家具形成鲜明对比，成为Loft式办公空间的亮点。为提升办公环境，建筑内部空间被重新分割，室内还增设了现代的、高规格的服务设施。

3.联合渔业公司大楼

这栋砖石混合的英式自由风格（British Free Style）的建筑建于1906年，最先是一家新西兰引擎技术公司的办公楼和工作室。建筑原本跨度有四个拱门长，首层的大窗户为工作室提供足够的光线。但开张不久后的一场大火，烧毁了建筑的室内装饰，重建时又增加了两个拱门的跨度。1912年这栋建筑被转让给另一家船业公司，随着船业低落，后增建的两个拱门跨度部分在20世纪60年代拆除。1974年，建筑被改造成为一家德国巴伐利亚风格的酒吧餐厅，供应德国啤酒、食物和一组演唱祝酒歌的德国传统乐队。1981年建筑再次易主，成为海鲜餐厅。

这栋大楼幸免于1980年的拆除计划，成为今天Britomart更新项目中的一员。建筑里的砖石被重新修复，立面的窗洞也被恢复，替换了新的木制窗框，护栏和屋顶也按原始风貌得以复原。

经验总结

Britomart片区内的诸多建筑能够建成，得益于优越的地理位置，毗邻港口和火车站，使这里成为商业贸易和仓储物流的枢纽。最先开始的投资商都很有钱，能建起这些质量好的建筑，又因各种幸运，得以留存至今。

片区周边有不少高档写字楼。Britomart片区紧邻奥克兰CBD，周边商业气息浓重，工作日随处可见西装革履的白领。在空间上，这片低密度的商业/餐饮服务区正好舒缓了周边高档办公楼群凝聚的紧张感。工作日午休时间，或下班之后，三五个同事好友聚在这里精致的餐厅或酒吧，享受一下阳光和海风。即便周末，这里也是会面、逛街的好去处。作为如此大规模的、复杂的城市更新开发项目，Britomart能在短短数年内完成建设开发，对外营业，可以说是一种成功。

开发策略合理，建设由小及大，由中心到边缘，边建设边营业，合理调配资金。首先，在新建设项目里，没有复杂的大型项目，均是钢结构的单层商业建筑，极大缩短了工期，减小了施工复杂程度。其次，有计划开发不同区域。强调核心空间的可达性和舒适性，利用核心空间向外延伸。着重提升街角和重要节点的空间品质和商业价值。再次，强调街面空间的活力。激活首层空间，通过商业活动凝聚人气，进一步开发上层办公空间，控制好商业和办公的比例。最后，注重交通和停车问题，强调核心空间与主要交通设施之间的空间引导和无缝连接。

Britomart是一片相对完整，但空间独立于周边的片区。作为城市重要的空间节点，缺少与其他重要的城市区域的衔接。这也是奥克兰整体城市设计需要解决的问题。Britomart片区的北部，是被围栏围起来的奥克兰货运集装箱码头。

虽然Britomart片区距岸边不到50米，但感官上很难感到海岸的存在。它的东南边是长达250米的多层公寓，完全隔绝了Britomart片区向东方向与城市其他区域之间的视线联通和步行通道。东边是之前提到的奥克兰最繁华的商业街，西边的尽头是一个大型停车楼和一个大型超市。虽然奥克兰沿着海岸线有几处精彩的城市空间，可惜都像一座座孤岛，彼此不知对方的存在。