上海26万栋无电梯旧居民楼更新已无技术障碍，政策仍需调整

老公房采用“6+1加层加电梯”的方式进行改造，虽然受到很多居民尤其是老年人的欢迎，但在上海仅有个别小区作为试点实施，并没有得到大规模推广。

11月26日，既有建筑更新研究设计中心在上海成立。上海市建筑学会理事长、既有建筑更新研究设计中心主任曹嘉明在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者采访时表示，既有建筑的更新，在技术上没有障碍，但在政策上仍需要调整，比如加层后的产权如何界定；更新改造涉及到建筑高度、建筑间距、日照等的变化怎样明确一个合理的范围等。包括上海在内的不少城市已进入老龄化社会，曹嘉明呼吁加快对既有建筑的适老性改造，“年轻人和中年人可以等，但老年人们却等不起。”

老旧小区通过改造提高老年人居住品质

建于30年前的建筑如今已成了老旧小区，居民也进入了老龄化，通过改善条件来提高居住品质，成为现实问题。在近日举行的上海市建筑学会年会上，既有建筑更新、适老性改造等研究也被列为建筑学会明年的一项重要计划。

新成立的既有建筑更新研究设计中心由中国老旧小区暨建筑改造产业联盟、国家行政学院政府经济研究中心、联合上海市建筑学会及华东建筑设计研究总院共同组建，该中心将以城市更新、既有公共建筑改造、老旧小区更新、古镇村落更新四类研究为重点。

中国建筑学会副理事长周畅表示，既有建筑的改造已经成为我国城市发展和建设过程当中的重要问题，按照国家要求今年乃至整个十三五时期，我国住房建筑和住房保障以及棚户区改造为工作重点，棚户区改造包括城市旧区的改造，老居住小区综合整治等。“我国正在进入老龄社会，老旧住宅楼已经成为一个重要的民生问题，大量多层建筑没有安装电梯，老人上下楼举步维艰，在一定程度上影响了老年生活。难以实施现代化的物业管理，影响着居民生活的质量。”

由于不用大占耕地、不用大拆重建，既有建筑的更新也被称为城市土地(空间)的二次开发和利用，全国需要进行更新改造的老旧建筑有数十亿平方米之巨，成为尚未开发的潜在市场。

国家行政学院政府经济研究中心主任、中国老旧小区暨建筑改造产业联盟副理事长王健认为，大量的既有建筑改造，不仅是民生工程，还能拉动经济，“老旧小区改造就是一种存量的回归，存量的回归以后它能够刺激经济增长，拉动消费，我们专门算一个帐，至少每年增长2个百分点，并解决在经济转型过程中一些行业的产能过程问题。”

既有建筑更新面临产权、技术等诸多瓶颈

　 有数据显示，目前上海全市既有建筑总量约10亿平方米，居住类建筑超过一半，约有26万栋没有电梯的多层旧楼，约256万老年人居住其中。“加层加电梯”这种被很多小区视为“共赢”的市场化方案，却至今仍处于政策的灰色地带。

“既有建筑的更新，主要不是技术方面的问题。”曹嘉明告诉记者，由于目前既有建筑改造没有系统的制度设计，也没有总体发展规划或发展目标，缺乏系统的规划、政策的具体支撑。“比如，老建筑加层后，加层部分的投资方与原先建筑的投资方不是一家，一栋楼变成有两个开发商，根据现有政策，加层部分的产权就很难界定。老建筑在更新改造后，高度变化可能引起的楼房间距、日照时间变化等，也需要有协调处理的办法；如何能得到楼内更多居民的支持也会成为难点。也有人提出将部分多层改成小高层，以拆除部分多层建筑，释放更多公共空间以改善整个小区的布局和环境，但在现有的规章下更是无法操作。”

尽管近年来关于老公房加装电梯，上海市房管局、规土局等部门也先后制定了《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》《本市既有多层住宅加装电梯工作规划管理意见》等多个指导意见，但对于综合性更强的既有建筑的更新改造，这些指导意见还只是“试水区”，到了“深水区”还有更多的问题需要解决。

曹嘉明表示，今后中国房地产行业以新开发为主的建设模式，将转变为新开发与既有建筑改造并重的模式，而既有建筑的更新改造也给土地规划管理提出了转型要求。

上海市规土局总工程师俞斯佳表示，老建筑的更新改造，还面临技术规范的空缺，需要跟上。随着现有的大规模的城市建设项目逐渐减少，以后逐步会过渡到既有建筑更新上来，开发模式发生巨大的转变，开发商将慢慢的从开发者逐步转型为城市运营者。

据悉，新成立的既有建筑更新研究设计中心由中国老旧小区暨建筑改造产业联盟、国家行政学院政府经济研究中心、联合上海市建筑学会及华东建筑设计研究总院共同组建。该中心城市更新、既有公共建筑改造、老旧小区更新、古镇村落更新四类研究为重点。