香港观察｜争议中的沙田：地产霸权如何绑架都市空间

在李嘉诚从内地“撤资”所引起的风波中，地产霸权这一概念反复出现。地产霸权是香港基层民众近年来热衷使用的一个词汇。吊诡的是，人们一面口口声声以此为由将李嘉诚为代表的香港富豪指为“万恶资本家”，实际上却对于地产霸权的运作机制却并不了解，因此在面对由其引起的冲突时往往会做出错误的归因。今年年初在沙田新城市广场爆发的反水客示威活动就是一个典型的例子。

下文将主要以沙田，尤其是沙田市中心为例，讨论地产霸权如何在沙田获得垄断地位并占领本地居民的社区空间。沙田区是香港十八区其中一区，沙田是香港沙田区的主要部分，位于新界的中部。香港政府从1960年开始将沙田规划为一个卫星城市，也就是沙田新市镇，而沙田市中心则是沙田新市镇的中心及最繁荣的地带。

1970年代以来沙田的历史发展

1973年的沙田

上世纪六十年代开始，香港政府在人口与土地压力下颁布新市镇发展大纲，同时配合“十年建屋计划”。新市镇的基本理念“自给自足”、“均衡发展”，要求能满足不同人口住房、就业、商业、社区、康乐、教育、医疗等各方面需求。

70年代初，沙田作为第一批新市镇开始发展，市中心选在旧沙田墟市，墟市与商铺食肆清拆，改建为今日的新城市广场。社区康乐设施有沙田大会堂、沙田公园等，另有酒店和其他商厦、娱乐设施建立在市中心；高密度住宅区建立在市中心城门河两旁沙田谷，低密度楼宇则在新市镇外围较高地势，主要由政府兴建的公屋；工业区分布在火炭、大围等四个区域，以制造业和货仓为主，保留曾大屋等部分乡村及自然保育区；最重要的交通设施是九广铁路，其中沙田火车站位于沙田市中心。

经过几十年的发展，沙田人口从70年代初的3万增长至2014年的65.8万，成功缓解了香港市中心人口压力，被视为香港新市镇的典范。

然而，这一城市化进程还有另外一面。自1960年起，以李嘉诚为代表的香港地产商注意到了土地蕴藏的巨大商机，开始投资房地产市场。新市镇计划展开后，政府需要大量收地以兴建基础设施和公共场所。为减少现金支出，政府发出“换地权益书”，土地拥有者可在日后新界任何新市镇发展地区换取建筑用地。新鸿基与恒基等地产商开始在70、80年代积极收购换地权益书，买入新市镇发展用地和新界农地，从新市镇计划获得了庞大盈利。

除了低成本锁定土地，房产商在物业方面也大举投资。以新鸿基为例，80年代初，为了配合新市镇大型住宅屋邨的发展，它开始在各新市镇中心兴建大型综合商场，首个项目就是沙田市中心的新城市广场。这是当时沙田新市镇内最庞大的商业建设，包括百货公司、店铺、影院、餐厅、文娱设施，吸引大量客流，获得极大成功。之后新鸿基又新建新城市广场二三期、并相继在各新市镇中心建大型综合商场，包括新屯门中心、上水广场等，获得大量收益。

英国地理学家大卫·哈维提出的“都市企业主义”（urban entrepreneurialism）理论指出，为了掘取垄断地租，流动的全球资本会与当地政府合谋，以发展的名义占据或驯化具有独特文化价值的集体象征资本。沙田新市镇的发展模式正是这种情形。

一方面，政府财力有限，需要借助市场力量吸引私人资本参与投资与兴建配套设施，以满足以大型住宅为主的新市镇项目里不同居民生活、购物、娱乐等需求。另一方面，私人资本也得以在参与市镇建设过程中，以低成本占据大量土地与空间资源，当新市镇发展起来后，这些资源拥有了不可替代的独特价值，比如交通便利、客流量大等，令其价值不断攀升，由此私人资本获得了垄断地租。

沙田新市镇的发展并非是政府主导或市场主导的，而是政府与市场合作、官商合谋促成的，这就决定了沙田市中心的空间必须围绕资本进行转变。而其后香港的多项土地政策，一步步刺激香港的房地产不断升温，最终形成了香港地产霸权不可撼动的支柱地位。

沙田市中心的空间改造与变迁

政府的规划与商业资本的推动令沙田市中心从一个乡郊之地成为都市空间。然而规划中自给自足、均衡发展的理念并未完全实现。尽管人口迅速增长，但是工商业未能积极卷入，导致区内职位不足，此外社区公共设施也未能配合人口增长，与本地社区的融合与生态环境的保育更为缺失。就这样，在地产霸权的控制下，沙田市中心逐渐沦为一个以满足购物为主的商业空间。

沙田市中心最初的空间规划强调秩序。公共空间与私人空间划分清晰，分层式的空间结构使不同用途区域有效率地运作及相互连接，一切井井有条，如同一个功能完备的系统。

香港本地城市地理学者认为沙田新市镇的设计是港英政府以空间秩序规训居民生活的手段，由此发展出香港中产阶级的“沙田价值”观念，即强调秩序、系统化、功能化、专业形象。

空间也建构了沙田人的身份认同，他们热爱干净有序的生活，认同政府精密的规划，他们信奉个人努力，从草根奋斗成为专业、中产，这更令他们对自己的社区满足，以作为“沙田友”而自豪。

然而这只是故事的前半段，“沙田友”笃信的价值观与井井有条的生活很快被打破了。当年新鸿基在拟定新城市广场计划时，曾向政府许诺兴建康乐设施以满足沙田居民需求，然而说好的溜冰场、保龄球场、桌球室都未实现。

2003年自由行开放，新城市广场把握商机迅速进行翻新工程，原先受到沙田友喜爱的音乐喷泉与罗马广场楼梯全部拆除，昔日店铺或解约、或被迫迁址高层铺位。随着客流量增大，营业额提高，租金也水涨船高，新城市广场内不断有店铺关张。商场内的麦当劳餐厅曾是这一快餐业巨头的全球十大最繁忙分店之一，竟也在今年上半年因付不起租金而结业 。

而新城市广场周边的另外几个商场，包括华懋集团旗下的好运中心、希尔顿中心，恒基兆业旗下的沙田中心和沙田广场，则沦为药房与廉价货品的聚集地。由于沙田的商铺不再为本地居民服务，新一代沙田居民对沙田已无社区归属感与认同感。

总体而言，沙田市中心的空间变化经历了两个过程。第一阶段，如改革开放后中国的都市空间变迁一样，趋势是功能化与专业化。一方面试政府精细规划了各个区域的土地用途，另一方面，市场力量的介入造成了专业区域越来越集中，比如在沙田市中心，商业零售区域日趋扩大与集中。

第二个阶段，则是都市内部发生边缘化的过程。一方面，由于租金昂贵，在不同产业之间，利润较高的产业不断挤压低利润产业，比如零售业挤压餐饮业，在零售业内部，比如利润附加值高的奢侈品行业挤压低端品牌，销量高的运动用品、化妆品等行业挤压其他行业等等，此外也包括特许及连锁商店取代私人小店。这种挤压体现在空间上就是店铺的同质化与单一化，以及租金的梯度化。

另一方面，边缘化也体现在地区的分化和不平等的加剧。比如住宅空间上，地理上相邻的沥源邨（沥源邨位于沙田新市镇的一个公共屋邨，公共屋邨是香港政府为低收入居民提供的廉租房）与位于新城市广场的商业住宅不论是社区环境还是人群都明显分化，后者要高端得多，房价也相差悬殊。集中化与分化在沙田市中心的同时存在决定了它必然将成为一个争议空间。

游客、水货客与沙田友的空间争议

沙田的空间转变为游客与水货客提供了方便（注：水货客是指利用香港零关税与贸易中心的条件，携带在香港以较低价格购买的商品进入大陆转手赚取差价的人，既有大陆人，也有香港人甚至外籍人士）。商铺的集中化为一站式采购提供方便，类型的同质化为货比三家提供条件。

沙田的地理位置在香港并非市中心地区，然而随着与大陆经济往来的频繁和交通的便利加速，其地理位置在深港一体的格局下逐渐趋于中心。与上水、屯门等靠近深圳口岸并拥有大型综合商场的新市镇中心一样，沙田市中心逐渐成为游客及水货客购物休闲的地方。

在自由市场的供需关系下，为满足更大经济体量下大陆消费者的购物喜好与要求，大量药店、鞋店、化妆品店、食品店占据了商场空间，而原先服务于本地居民的店铺则渐渐消失。这一空间吞噬的过程发生的动因从人口/利润关系上来说，是由于商场的游客人数超越本地居民人数，消费能力也高于本地消费，从资本/成本上来说，则是小型店铺对租金的承受能力不如大型连锁店铺，因而只有退出。

在本地居民看来，沙田市中心的功能之所以单一化，店铺同质化，房价攀升，空间逼仄，这种种问题都是因为大陆消费者来消费造成的，因此一些本土激进团体甚至发起了“捍卫沙田”的反水货客运动，针对拖行李箱的旅客示威挑衅。

但是，他们并没有意识到表象之下地产霸权在其中的主导地位，以及利润被地产霸权掘取的事实。正是在资本的作用下，沙田不再作为一个地方存在，而是转化成了一个提供货品的空间，而货品也来自全球各地的、去地方化的物品。这种流动的、匿名化的、资本化的空间处理方式与沙田友、沙田作为社区空间都存在巨大冲突。