数据帝|2.7年：外来者扎根上海、迁向市中心的一种代价？

从90年代到本世纪初，上海经历了举世罕见的大动迁。

1991年到2003年，共有95万户、约300多万原本住在市中心的上海市民，迁往郊区动迁房。而在原先的拆迁废墟上拔地而起的高档商住楼的买主，又往往是一些跨国公司在上海的高管。在这样的极端对比下，有一句谶语悄悄传开：未来的上海，内环讲英语，中环讲普通话，外环才讲上海话。

时至今日，这句预言的背景已经发生了巨大的变化。1995年时，每3个住上新房的上海人，就有1人是动迁。近20年过去，2014年，上海市动迁房面积仅占商品房销售总面积的3%。本地居民被半强制地迁往郊区，已不再是市内人口流动的主要原因。

只要有能力购房，不管是本地人还是外来人口，都可以自由选择自己的住所。

那么，上海话是会继续走向外环，还是回到内环呢？

使用来自同策房产咨询的新房交易数据，我们恰好可以进行这样的分析。该数据从2012年9月开始至2015年9月结束，共有15000套新房交易数据，包括每套住房的小区名称、面积、单价以及购买者的性别、年龄和来源地（根据身份证前两位判断）。将无法准确识别的小区、车库的购买记录以及购房者信息错误的记录全部删除后，还剩下11638条数据，来自144个不同的小区。

注意，由于迁移户口并不会直接改变身份证号码，本文所提到的所有“本地”和“外地”并非指户口所在地的区别，更多是指出生地的区别。

首先，我们将所有小区定位经纬度，计算该小区至上海市地理中心（人民广场）的直线距离，与该小区的住房平均价格。

从距离市中心不到5公里的高档住宅区，到距离市中心50多公里位于金山区的临海公寓，房屋的每平方米单价严格下降。每离市中心远1公里，每平米单价下降920元。比起市中心动辄单价6、7万以上的小区，市郊那一群单价2万不到的小区看起来真是白菜价呢。

那么，从市中心到上海市边界的这些房子都给谁买走了？

我们将每个小区的购买者按照其来源地区分开来。每个小区的买主都包括来自上海的本地购买者，和来自外省的外地购买者，使用购买面积加权后，可算出每个小区的“本地人口购买比例”，如下图：

上图的纵轴为每个小区的“本地人口购买比例”，横轴是每个小区到市中心的距离。可以看到，小区每靠近市中心1公里，本地人购买的比例就平均下降0.4%。

按照这个关系，从市郊到市中心，上海本地人口购买的比例从60%下降到40%左右。看起来，上海话仍然没有回到内环，而是继续走向了外环。

上海话为什么继续走向外环？

一种看法是，由于大动迁，上海市中心的大部分人口已经迁往市郊，中心城区外来人口多、郊外本地人口多的现象已经形成。那么，如果大家都喜欢购买自己身边的房子，自然就能形成市中心的外来人口购买者多，而市郊的本地人口购买者多的现象。

事实是否如此呢？

使用2010年人口普查数据，将上海市213个街道/镇的本地人口比例与该镇/街道到市中心的距离绘图如下：

可以看到，在市中心0至20公里范围内，越靠近市中心，本地人口越多。而在20公里范围以外，则是越靠近郊外本地人口越多。与上图对比，似乎能够部分解释“越靠近郊外，本地人口购房比例越高”的现象。

接下来让我们看一个更加有意义的指标z：

z可以理解为“本地化速度”。

当该比例大于1时，说明该地区的本地人口比例会提高。例如，一个地区常住人口的50%为本地人，而其新房的购买者有80%是本地人，那么该地区的z值大于1，由于迁入人口的本地人比例比平均值更高，我们可以想象，这个地区的本地人口居住比例会逐渐高于50%，并最终升至80%（暂时不考虑买了新房之后直接出租给其他人的情况）。

反过来，如果z小于1，则该地区的本地人口居住比例会逐渐降低——去本地化。z距离1越远，说明该地区的“本地化”或“去本地化”的速度越快。

我们计算每一个小区的本地人口购买比例，并将该小区五公里范围内的街道/镇的本地人口居住比例对应到该小区，绘制了不同区位的“本地化速度”：

可以看到，上海市的本地化呈现出非常明显的外热内冷趋势。

在距离市中心20公里之外的郊区，尽管本地人口比例已经比较高，但本地人口的购买比例还要更高，导致这些地区会变得越发“本地化”。而越往市中心，则是“去本地化”的趋势越显著。

从这点看，上海话从内环离开，逐步走向外环的趋势还会继续。

既然原本的人口分布无法解释，那么上海话走向外环的情况到底为何会出现呢？

不同年龄的购房行为可能是另一个分析入口。我们根据上海市分年龄的本地人口和外来人口总数，可以计算出各年龄本地人口和外地人口的购房概率，再计算两者的比值，公式如下：

j表示每个年龄的上海人口比起外来人口来说买房的概率高多少。

下图显示了不同年龄的上海人相比外来人口的购房强度。

在18到25岁，上海市人口的购房概率要大于外来人口。尤其是对一个正在大学就读或者刚刚本科毕业的上海学生来说，他购房的概率要比同年龄的外来人口高出3至4倍。

这样的概率在26岁发生了逆转。从26岁开始，每个年龄的外来人口购房概率都要大于本地人口了。这也许是因为上海青年的父母往往早就为自己的孩子准备好了房子，而外来人口购房需要数年的积累，在外来人口开始购房时，上海本地人口由于早已有房，购房的概率反而下降了。

上海人口和外来人口不同的购房模式其实反映出的是两种行为模式。

对于上海人口来说，早些为子女备下婚房是一件很重要的事，提前买好，也可以避免许多结婚时可能的麻烦。

而对外来人口来说，如果没有改善性的换房，白手起家为自己购买婚房几乎完全不可能。

在这种背景下，一个很容易想到的猜测是：上海人口的买房可能会更加考虑家庭生活，要求婚房一步到位；而外来人口购房更多地会考虑工作——先买一套小房子，住起来再说，反正是不可能一步到位的。（再次强调，本文的本地与外地的区别是指出生地而非户籍所在地。）

根据以上假设，画出分年龄的上海人口和外来人口的购房面积情况。从下图显示，无论在哪个年龄，上海市人口的购房面积总是要大于外来人口，体现出上海人口购房时的“一步到位”意愿。

另一方面，我们又能画出分年龄的上海人口和外来人口的购房地段情况。可以看到，不管哪个年龄，上海人口购房总是要比外来人口购房距离市中心更远一些。

将以上两幅图联系在一起，我们可以得到一个很直接的结论：

由于对“一步到位”的要求，上海人口购房更加注重房屋的面积，因而在预算有限的情况下牺牲了地段，购买了距离市中心更远的房子。

而外来人口没有可能一步到位，只好选择首先购买面积较小的单身公寓，但这也使他们有机会选择更加靠近市中心的房子。

这两个趋势的结合，便使得市中心的普通话越来越流行，上海话渐渐地向外继续迁移了。

有人可能要感到奇怪，上海人口明明具有更好的先天家庭条件，而且更容易“啃老”，为什么就逐渐远离市中心了呢？

要记住的是，前往市郊，并不一定是坏事。

对于外来人口来说，他们选择了离公司更近，方便打拼，放弃的是像上海人口那样早早买好大户型婚房的机会。根据2010年的CFPS数据，一个在上海念完大学的外地学生，比起同等状态的上海本地学生来说，结婚年龄平均要晚2.7岁。

这近2.7年的时间，大概就是外来人口在上海扎根，向市中心迁移所付出的代价。

（数据支持：同策房产咨询、城市数据团）