独栋还是公寓？二战后日本住宅形态的演变与启示

日本是与我国一衣带水的东亚近邻，人多地少的情况与我国比较接近，但在住宅形态上却与我国有很大的不同。

我国城市以公寓楼为主，许多农村地区也在大力推进农民“上楼”集中居住。而从《蜡笔小新》、《机器猫》、《樱桃小丸子》等动画片以及各种热门的日剧中，可以看到大量日本人居住在带小庭院的2至3层的独栋小楼中。日本的实际住宅形态是怎样的？独栋住宅多还是公寓多，人口中有多大比例住在独栋住宅中？过去几十年的发展态势是怎样的，近些年又有什么新的变化呢？对我国有什么参考价值呢？

在日本的住宅统计中，主要的两种住宅形式是“一户建”和“共同住宅”，前者的意思是“一栋建筑物就是一个房子”，与我们通常说的“独栋住宅”大概是一个意思；后者指一栋建筑物中有两个或两个以上的住宅，共用走廊、楼梯等，包括第一层是商店、第二层及以上是住宅的建筑物，大意就是“公寓”。另外两种是“长屋”和“其他”，长屋是联排的房子，相邻的住宅共用一面墙，各有单独的外部出入口，“其他”指一户建、共同住宅和长屋以外的住房，比如工厂和办公楼里用于居住的房子。

2018年，日本全国共有独栋住宅3207万栋，占91.4%；公寓230.3万栋，占6.6%；长屋和其他住宅则比较少，只占1.6%和0.5%。正是因为独栋住宅占全部住宅栋数的九成以上，城市景观以低层住宅居多，才给人留下了日本到处都是独栋“小别墅”的印象。

从居住的人数情况看，总的来说，日本人多居住在独栋住宅和公寓楼内，其中住独栋的多于住公寓的。一栋独栋住宅和公寓楼房内部的一个单元都计算为一户。公寓楼一般楼层比较多，内部至少有两户，有的甚至有几十户。2018年，共有2876万户住在独栋住宅，占53.6%；公寓户数2334.4万户，占43.5%。在大都市和中心城市，住独栋的比例较低，住公寓的比例较高。2018年，东京都住独栋的占26.8%，住公寓的高达71%；大阪府住独栋的占40.7%，住公寓的占55.2%；在工业较少的地区，如秋田县，住独栋的高达79.7%，住公寓只占17.7%。

一般来说，独栋住宅比公寓宽敞得多。2018年，每户独栋住宅的平均建筑面积为126.63平方米，每户公寓平均建筑面积为51.14平方米。建筑材料上，独栋住宅多为木造，公寓多为非木造。2018年，2876万户独栋住宅中，木造比例高达92.5%；公寓的木造比例仅为12.5%，其余多为钢筋混凝土和钢架结构。

从出租情况来看，独栋住宅多为自家所有、自家居住，而公寓多用于出租。2013年，独栋的出租率为6%，而公寓高达72%。从空置率来看，公寓高于独栋住宅。2018年，日本846万户空置住宅中，独栋住宅有317.4万户，空置率为11.04%；公寓有475.2万户，空置率为20.36%。空间分布上，在大城市，总的趋势是中心地带的独栋比例在下降，而公寓楼所占的比例上升较快。例如，东京都的市区中心已以公寓为主，而郊区仍以独栋居多，但公寓的增速更快。2018年，以前东京都政府为中心，在0-30公里内，住公寓的户数是住独栋的2.39倍；在30-40公里圈层，公寓与独栋大体相当；在40-50、50-60、60-70公里圈层，公寓户数不及独栋，但差距在缩小。

日本住宅形态以独栋为主，与日本人心理上偏爱独栋住宅紧密相关。二次世界大战前，日本大多数住宅都是传统的独栋日式建筑。在二战后的重建过程中，新建的住宅也多是独栋的一层或二层的房屋。根据调查，在战后的每个时期，大多数日本人都将木制独栋住宅作为理想的住房。从历次调查来看，支持独栋的理由主要有7个，包括：

（1）“接地性”，有一个庭院，接近土壤；

（2）“心理的安定”，可以不假思索地生活，不用顾忌左邻右舍；

（3）“适合老年人和儿童”；

（4）“布局自由”，方便改扩建；

（5）“资产性”，有利于财产增值；

（6）“生活环境”；

（7）“所有者的意识”，感觉像是一个国家和一座城堡的所有者。

这种心理偏爱是普遍而广泛的。拥有带庭院的独栋住宅，对于绝大多数工薪家庭来说是一个梦想。对他们来说，住宅的最终目标就是独栋住宅，在此之前的一切住所都是临时的。有研究将这种现象称为日本人生命周期中的“住房梯阶”：人们先租房住，后来搬进自己所有的住宅；先住在公寓里，后来搬到独栋住宅中。也就是说，一般人从青年到老年，如果能走上正常的上升通道，都是先租房住，然后购买公寓房，最后爬到住房阶梯的顶峰——拥有一栋带庭院的独门独户住宅。

适应市场的需求，日本独栋住宅的建材和建筑技术也不断改进。进入20世纪50年代以后，很多建筑公司就具备了在小块土地上建房的能力。这些建筑公司多为小型家族企业，为拥有土地的家庭提供定制住房。一些建筑公司也抓住市场机会，购买大块土地后进行细分，建成独栋住宅出售。另外，由于地价持续上涨，许多老旧独栋住宅的房主不愿出售旧房和土地，而是在拆除旧房后，向建筑公司定制房屋。

建筑公司也不断专业化，能够为客户提供符合其土地条件的各式房屋设计，在短短几个月的时间内就能完成从设计、制造到交付、安装的整个过程。进入21世纪后，八家主要的建筑公司占据了大部分市场，提供广泛的产品选择，包括多达300种采用先进预制件以及混凝土、钢铁和木材组件的弹性设计。

不过，虽然大多数日本人的理想是拥有一所独栋住宅，但真要买下来却并非易事，尤其是对大城市的工薪族来说。不少人不愿为了住郊区的独栋住宅而每天花几个小时乘车上下班，选择了购置或租住公寓楼。

民意调查发现，随着时间的推移，将便利性和经济性看得比独栋住宅更重要的人有所增加。调查还发现，与很多人选择独栋住宅的原因主要是心理上的相比，选择公寓主要是出于现实的考虑。与独栋住宅相比，公寓相对便宜，靠近市中心、交通便利。而且，随着时间的推移，公寓的设计趋于多样化，能更好地适应单身人士和大家庭的需要。到了70年代，城市中心的公寓数量大量增加，建设量翻了几番。到了90年代初，公寓几乎占据了城市自有住房市场的三分之一。

20世纪90年代初的地产泡沫、经济泡沫破裂是一个明显的转折点。土地价格、房屋价格暴跌后持续平稳，长期的经济低迷，人口和家庭结构的变化，推动了市中心地区公寓楼的开发热潮。

地价、房价的暴跌有两方面的后果。一方面，泡沫破灭前地价涨到了很高的水平，绝大多数城市中心地带的土地只能用于办公和商业用途，很少建设住宅，对这些地区住宅的需求受到了压抑，但仍有不少人将靠近就业地、商业街的市中心地带视为理想的居住地。随着地价的下跌，在市中心建设高层住宅变得有利可图，开发商对此做出了迅速反应。另一方面，地价、房价的下跌打破了很多人以为地价上涨是“自然现象”的“土地神话”，不少日本人对土地、住房的看法发生了变化，更多地把土地和住房看作消费品，而不是投资品。观念的转变影响了选择，越来越多的人倾向于购买公寓。

影响住宅选择的重要因素，还有人口、家庭结构和生活方式的变化。战后日本核心家庭的出现和成为主流，是独栋住宅普遍流行的一个重要原因。与之对应的是，公寓是多数小型家庭的首选，如单身家庭、无子女的夫妇和老年夫妇。正因为如此，随着日本家庭结构和生活方式的多样化，公寓在日本住房市场中的分量变得越来越重。

日本的人口老龄化举世皆知，另一个重要的趋势是未婚率持续上升。从1985年到2015年，日本各个年龄段的未婚比例都大幅提升，其中在50岁时的未婚比例（日本统计中将其视为终身未婚率）上，男性从3.9%增加到了23.4%，女性从4.3%增加到了14.1%。随着未婚率的提高，家庭结构发生了变化。从1980年到2010年，单身家庭占比从15.8%增至32.4%，而由夫妇和子女组成的家庭所占的比例从44.2%减至27.9%。

在以上几方面因素的影响下，日本人对于理想住宅形态的观念有所变化。国土交通省的民意调查问及“你认为今后理想的住宅形态是什么样的？是独栋住宅还是公寓”。从1995年到2018年，回答“独栋住宅”的比例从90.2%降至65%，回答“公寓”的从4.1%升至10.2%，回答“独栋住宅和公寓都可以”的由4.8%升到了21.8%，可以看出公寓的受欢迎程度有明显提升。这种情况在人口规模较大的城市更为突出。

将来会如何发展？如果总体经济、地价和房价保持之前的平稳状态，而家庭结构和生活方式延续之前的态势，公寓楼应该会以高于独栋住宅的速度得到开发，并占据更大的份额。据日本总务省推算，到2040年，日本男性的50岁时未婚比例将进一步攀升到29.5%，女性达到18.7%。适应人口老龄化、平均家庭规模缩小等趋势，市场将开发更多的高层公寓，而城市景观也将延续之前中心城区越来越高、高层公寓逐渐外扩的态势。

总体上看，影响日本住宅形态选择的主要因素是市场需求，政府没有在政策上有明显的倾斜或限制。很多人选择独栋住宅的原因主要是心理上的，另一些人选择公寓主要出于现实考虑，包括总价较低、交通方便以及设计样式的多样化。市场则迎合人们的需求，推出多元的住宅形态和建筑设计供选择。

我国内地城市住宅建筑高层化、生活空间小区化的状况，可能与历史上修建工人新村、计划经济时代多建集体居住的单位社区以及改革开放后引入我国香港特区的房地产开发模式有密切的联系，也与追求集约节约利用土地有关。不过，封闭小区、高层住宅并不一定带来土地的高效利用，其容积率不一定比精心规划的独栋住宅区高，港式物业开发模式也不见得适合内地的实际情况。

计划经济时代已然过去，市场要在资源配置中起决定性作用。从日本的经历来看，让市场充分发挥作用，是解决住房问题以及满足差异化需求的重要保障。结合我国土地公有、土地使用权可以依法转让的国情，从健全土地要素市场化配置的角度出发，也许我国住宅用地配置的政策可以适度放开，让更多主体参与其中，例如允许居民购买小块土地使用权用于自建住房，允许开发公司购买大块土地的使用权后进行分割交易或建设小规模住宅后上市，实现在合理有力的规划管控之下，让市场根据居民的多样化住宅需求，提供更多元的选择。政策上，可以考虑借鉴日本对独栋住宅的规划管理以及近些年有关小规模开发的反思和调整。

（作者张清勇为中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、农业与农村发展学院副教授，本文源自张清勇、年猛、清水薰在《财经智库》上的论文，“独栋小楼还是公寓大厦？二战后日本住宅形态的演变与启示，财经智库，2020”，澎湃新闻刊登的这一版本，论文作者之一张清勇作了一定的改写，感兴趣的读者不妨参阅原文。）