港大ICB客席讲师林浩文：《财富报告2021》

林浩文先生 Mr. Thomas Lam，港大ICB客席讲师，莱坊测量师行执行董事、估价及咨询部主管

莱坊测量师行最近发表了新一份的《财富报告2021》。踏入第十五年，报告为私人财富和优质豪宅资产提供了独特的环球视野。今年度报告还探讨了《莱坊财富模型》、《莱坊国际住宅指数》表现，态度调查重点分析，以及《莱坊奢侈品投资指数》。

报告重点如下: 

在未来五年，亚洲超高净值人士将增长达39%，超越全球27%的平均增幅。

2020年，中国内地的超高净值人士录得最强劲的年度增长，美国和日本紧随其后。

在香港，要成为资产最多的1%，需要拥有279万美元（相等于港币2,160万港元），门坎比起澳洲、法国、德国、英国和日本等领先经济体高。

29%的香港超高净值人士有计划在2021年置业，较2020年的21%增加。

2020年香港豪宅录得6.9%的跌幅，豪宅价格连续十四年维持全球第二贵。

英国、香港、美国、澳洲和日本为香港超高净值人士的五大置业目的地。

手表、艺术品和珠宝，为最受亚洲投资者欢迎的奢侈品投资。

根据究研，到2021年，资产净值达三千万美元或以上的全球超高凈值个人士将增加27%，达到663,483位。在同一时期，全球百万富翁人数将增长41%。在未来五年，预计亚洲超高凈值个人士的数目将增加39%，当中印度尼西亚（67%）和印度（63%）的增长领先。

未来五年，亚洲的超高凈值个人士增长最快，增长达39%，超越全球27%的平均增幅。到2025年，亚洲将拥有全球24%的超高凈值个人士，较十年前的17%增加。该地区已经拥有比任何国家都多的亿万富翁（占全球总数的36%）。中国内地超高凈值个人士的增长速度惊人，预计到2025年的十年间将增加246%。 

回顾2020年，根据《莱坊财富模型》，全球超高凈值个人士的数量增加2.4%，占2019年增长率的三分之一，达至52万位。2020年，中国超高凈值个人士的数量增幅最大（9,594位），其次是美国（6,080位）和日本（1,199位）。现时中国内地、香港和台湾的超高凈值个人士占亚太区逾66%以上，预计到2025年占比将增加至69%，以上的地方将继续成为亚洲超高凈值个人士增长动力。随着超高凈值个人士的投资组合日趋多元化和变得更有经验，特别是在疫情后，很多投资者都试图争夺先发优势。 对于大中华区的超高凈值个人士来说，写字楼物业依然是最受欢迎的房地产投资，其次是住宅。

莱坊测量师行的国际豪宅指数涵盖全球100个主要豪宅城市的自主和第二居所，截至2020年12月的楼价。

奥克兰在指数中领先，其豪宅楼价按年上升 18%。

其他亚洲城市紧随其后，深圳（+13%），南韩 （+12%）和马尼拉 （+10%）。

2020年，香港豪宅楼价下跌6.9%，为2008年以来的最大跌幅。香港豪宅楼价连续第14年维持全球第二贵，以100万美元可以购买23平方米的豪宅。

指数追踪的11个北美市场中，有10个市场跻身排名榜的首20位。

在英国，在传统的销售旺季却遇上春季长达八星期的封城禁足，令伦敦的豪宅楼价下跌4%，相信受欢迎的印花税假期和市场被压抑的需求释放将有助推动市场，有望当地的房地产市场在夏季时得以复苏。 

尽管2020年经济疲弱和受疫情影响，香港仍然录得约100宗成交金额超过1亿港元的豪宅交易，对比2019年的127宗交易。在楼价下调的趋势下，豪宅买家继续在市场上寻宝。在持续的低息环境和供应有限的情况下，豪宅投资者和用家的需求坚挺，预计2021年豪宅楼价将保持稳定。

另外，随着政府的纾困措施逐步撤销，伦敦的经济复苏能力将增强，预计今年大伦敦楼价将大致持平，将有1%的轻微增幅。今年之后预计英国楼市表现将超越其他地方，因为伦敦承受能力有限，因此买房的需求将进一步推展到其他地区。

尽管新型冠状病毒大流行，但到2020年，69%的香港超高凈值客户的财富都保持不变，而其中23%的财富更有增长。有61%的香港超高凈值客户预计2021年财富将增加，85%表示对疫情后的新投资机会感到兴奋，这足以证明疫情没有影响香港对投资者的关注。跟其他物业市场不同，香港住宅物业投资者十分重视交通网络，作为置业时一个重要的考虑条件，而能够提供在家工作的环境或邻近工作场所则不能够增加物业的增值潜力。

根据莱坊测量师行的调查，全球26%的超高净值客户表示有计划在2021年置业，比2020年的21%大幅增加。受置业需求推动，令今年主要市场的楼价有一定的升幅。就香港而言， 21%的香港超高凈值客户在2020年置业，有29%表示计划会在2021年置业。英国、香港、美国、澳洲和日本是香港超高凈值客户的首选目的地。交通网络、优质的医疗和休闲设施是香港客户在置业时最主要考虑的因素。

最后，根据艺术市场研究提供的数据，爱马仕（Hermés）手袋连续第二年荣登《莱坊奢侈品投资指数》的榜首位置，2020年价格按年上涨17%。而葡萄酒在《莱坊奢侈品投资指数》中排名第二位。根据研究，经过一年的调整，葡萄酒在2020年录得强劲的增长，价格按年上升13%。与全球金融危机不同，葡萄酒市场在疫情下价格保持坚挺，商户没有需要减价速销，市场保持稳定。

（本文仅代表作者个人观点，插图来源于网络）