红星美凯龙实控人车建新40亿元出售货值千亿红星地产控制权

富豪车建新以40亿元的对价出售了近千亿货值的公司的控制权。7月18日，由职业经理人李明掌舵的远洋集团（03377.HK）宣布了一宗大额交易，以40亿元的代价吞并车建新控制的红星地产70%的股权。

销售超400亿元的红星地产估值57亿元

公告称，远洋集团及旗下资产管理平台远洋资本各占50%的股份，成立合资公司天津远璞企业管理咨询有限公司（以下简称“天津远璞”）。天津远璞将从红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星美凯龙控股”）手中收购重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）70%的股权，对价为40亿元。以此推算，红星企发的估值为57.14亿元。

车建新最为外界所知悉的生意是，管理家居建材商场相关业务的美凯龙（601828.SH），是红星美凯龙控股另一个具体经营业务的子公司，该业务还同步在香港上市，为红星美凯龙（01528.HK）。

红星企发是车建新和妹妹车建芳控制的红星美凯龙控股的主营业务的重要部分，主要负责商业地产、住宅项目的开发及商业管理业务，红星企发拥有两个地产开发平台红星地产和红星置业，前者由职业经理人管理，后者由车建新的妹夫掌控。

澎湃新闻注意，公告在附注部分提及，收购事项中提及的目标公司红星企发不包括根据有关收购事项的重组步骤（由红星美凯龙控股与天津远璞根据收购框架协议）已出售或将予出售的若干公司（包括但不限于上海红星美凯龙置业有限公司及上海新华成城资产管理有限公司）的财务数据。

这意味着，车建新将从红星企发中剥离红星置业等资产，仅出售红星地产。

根据收购框架协议，红星企发连同其附属公司、合营企业及联营公司合计持有91个物业项目，住宅建筑面积为2017.1万平方米，商业建筑面积为625.2万平方米。红星企发2020年度税后利润为18.11亿元，2019年度税后利润为15.02亿元。

收购的对价并不是直接支付。远洋集团称，天津远璞已完成收购红星企发18%的股权，并预期分别于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分阶段完成收购目标公司余下的22%、11%及19%股权。

上述提及的已经完成收购的18%的股份，是指今年3月，远洋资本战略入股红星企发，代价为10.3亿元，彼时红星企发的估值约为57.22亿元。

远洋资本彼时称，双方将对红星企发及其下属的红星地产板块展开战略合作。红星企发旗下的另一房地产开发平台红星置业不在此次合作的范围。

40亿元，车建新卖掉了红星地产的控制权。远洋集团在公告中表示，根据收购框架协议，红星企发的董事局由7名董事组成，其中包括董事会主席在内的5名董事由天津远璞委任，包括副主席在内的两名董事由红星美凯龙控股委任。董事局的任何决议案应由全体董事半数以上批准后方可通过。若干保留事项须由目标公司股东以简单多数票批准。

对于后续的利润分配，双方在框架协议中进行了约定。2020年之前开发的物业，车建新的红星美凯龙控股仍可以拿走大部分的利润。

双方约定，截至2020年12月31日，已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股及天津远璞按85%：15%的比例进行分配；2020年12月31日未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星美凯龙控股及天津远璞按70%：30%的比例进行分配。

远洋集团：红星地产货值千亿，净利15%

买家远洋集团对外推送的资料显示，2020年红星地产销售额约400亿元，低于此前外界知悉的660亿元销售额。按照远洋集团的计划，红星地产在未来两年每年将贡献300亿-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。

远洋集团在对外的推送资料中披露，目前，红星地产待售货值接近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化。

远洋集团称，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，分布城市能级较高，毛利率达到25%至30%；2020年，红星地产结转净利率达到15%。

按照远洋集团公布的数据，住宅之外，红星地产资产包内还包括21个商业项目，其中位于上海、天津、福州、苏州、长沙、西安等一二线城市核心地段的优质资产占整体估值70%以上；同时，超过30%项目位于华东区域。

远洋集团表示，目前，商业项目已有3个处于开业状态，预计今明两年新增开业数量十余个。在运营管理上，为充分发挥其丰富的运营经验与差异化竞争优势，红星地产原则上将继续委托车建新控制的商业地产管理平台爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。

此次合作还包括，红星地产的物业管理平台。交易将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。

去化压力、资产周转率是车建新的主要风险之一

远洋集团公布的数据显示，截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元，现金90亿元，预收账款近500亿元，有息负债168亿元，净资产167亿元。

红星企发的母公司过半资产为非流动资产。红星美凯龙控股债券发行说明对该公司主要风险之一的描述为：部分商业地产项目存在一定去化压力，在建及拟建项目尚需投资额规模较大。公司商业地产在建项目规模较大，部分位于三四线城市的项目存在一定的去化压力；公司家居商场与地产开发业务在建、拟建项目尚需投资规模较大。

说明书显示：公司其他应收款规模较大，对资金形成一定占用；公司资产受限比例较高；公司现金短期债务比需要得到进一步优化。

数据显示，从资产结构来看，红星美凯龙控股资产以非流动资产为主。2017-2019年末和2020 年9月末，非流动资产占比分别为56.93%、54.47%、55.98%和53.47%，非流动资产占比较高的原因是发行人所持物业以公允价值模式计量，公允价值较高，导致发行人非流动资产中投资性房地产规模较大。

非流动资产占比过大拖累了公司周转率。截至2020年9月底，红星美凯龙控股的流动比率、净资产收益率、总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率均出现不同程度的下降。

截至2020年9月底红星美凯龙的部分数据