【社论】房地产税难题

备受关注的房地产税法最近正式进入全国人大立法规划。房地产税铁定是要开征的了。

房地产税设计至少要满足两个前提：第一，新设的税种规模要足够大，以抵消其它房地产业流转性税收取消带来的财政减收；第二，新税种对个人、家庭造成的负担不能太大，以避免激起纳税人情绪的激烈反弹，影响社会稳定。比如一些城市的社区，连物业费的征收都很困难，房地产税设计不当，后果不可想象。

房地产税设计，首先需要考虑大量低收入家庭无法承担新增税收。西南财经大学甘犁教授统计称，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%。在上海内环、北京五环以内，一套小户型房子起码也要300万，现行房产税税基为房产评估价的7成、税率为1.2%，则一年需缴税2.52万元，这相当于上海城镇职工社会平均工资的4成。因此房地产税向个人住宅征收时，势必会出现大量的免征、豁免。

按套数核定豁免是最简单的思路：首套房免税，第二套及以上起征。这也是过去几年的房地产“限购令”的主要思路。按套数计征，便于税收部门核定、操作。然而，过去限购令政策实施中，城市家庭大量出现离婚、分户，以规避无法购买二套房的限制。以套数核定房地产税豁免，也会出现类似现象。免征第一套房的税收，还会促使纳税人倾向购买、持有大面积的房子，以及市中心的高价房子。

为了解决按套计征的缺陷，有人提出免征特定人均面积房地产的思路。据澎湃新闻报道，人均免征60平米的标准为目前内部主流意见，即不管家庭（或个人）有多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。这样，税收就不会冲击社会伦理。但从政府角度来看，人均60平米的标准过高，3口之家的免征房产高达180平米，该项税收恐不及预期。

此外，按人均面积免征也没有解决居民倾向持有高价房、大房子、市中心房子问题，反而会导致人们更倾向涌入大城市及市中心，三四线城市的房地产市场将进一步低迷。

豁免特定总价的房产应可以解决上述问题。在特定豁免金额一样的情况下，家庭倾向于持有大面积、低总价的房子，且享受大房子还可以少交税。大城市、市中心的房价也就不会高不可攀，区域发展将更加均衡。

但按房地产总价核定免征额也有弊端。一些人家数代人在市中心居住且属低收入家庭，他们房产价值高，但收入低。为了少交税，他们将不得不搬往郊区。这符合利益取向且生活成本更低。但因一项新税收而逼着老居民搬迁，于情于理说不过去，他们不搬也不交税怎么办？

以家庭为单位计征房地产税，应该是房地产税的立法原则，这将挑战税收部门的征税能力。多年来，社会舆论一直呼吁以家庭为单位综合征收个税，但一直没有得到财税部门的响应。如若税务部门真有能力以家庭为单位计征房地产税，那么当前的个税征收办法就是该改而不改的事情。