全球城市观察｜美国加州：豪宅不能独享海岸

加州长滩是一个拥有50多万人口的城市，与洛杉矶市邻近。海岸线绵长，海边设置有众多游乐设施，人们乐于海边冲浪和海滩小路骑行、跑步健身。加州长滩最奢华的门禁住区之一港湾社区（Bay Harbour neighborhood）位于Pacifica游艇码头附近，获批开发已是44年前的事情了，该社区本应修建一条穿越其中的通道以供公众步行或骑行到达海滩，但未能修建。

加州相关机构正努力促成穿越港湾社区的公共道路的修建。房主们对此非常不悦——许多人正是因为门禁而搬到这一住区的。

加州海岸委员会发言人Noaki Schwartz证实，委员会正在对港湾社区内的公共道路采取“执法行动”（enforcement action）。一位熟悉此事的居民表示：“很多邻居都很担心，因为这个封闭式社区已经这样存在了40多年，现在突然要打开我们的大门。”

公共使用权的流失

加州海岸保护协会（California Coastal Conservancy）的项目经理Joel Gerwein表示，该机构1978年奉命对公共道路地役权开展监督，并负责确保其建设，但直到2019年才发现这条道路实际上并未建成。

加州海岸委员会自1972年成立以来，其主要任务之一就是最大限度地促成海岸和海岸线的公共可达性。据Gerwein所言，加州海岸保护协会仅聘用了60名工作人员，大部分都在该协会的奥克兰办公室工作，没有一人从事执法工作。

“这是一项年代相当久远的地役权（注：Easement，是指一人或多人为特定目的，在不影响土地所有人的一般财产权的前提下，使用该土地的财产权），”Gerwein说,“几年前，我们启动了一项全面的监控计划，对南海岸的所有财产权益进行监控，港湾社区是唯一不合规的。”

冲浪者基金会（Surfrider Foundation）的加州政策经理Jennifer Savage长期致力于确保公众可以到达该州的海岸线。她认为这种事情屡见不鲜，随着海岸地带日渐增多的昂贵住区开发，把公众排斥在外的情况只增不减。

长滩市海岸规划师Maryanne Cronin认为，城市官员在港湾社区内部公共通道问题上能做的事情有限，但他们正在与房主协会合作，在社区周围和附近的Jack Nichol公园开展微小的改进，以提升公共可达性。这些改进包括公园和港湾社区外部道路上的新标牌，以及补充座椅、垃圾桶以及饮水装置。

长滩市开发服务部（Development Services）副主任Christopher Koontz表示，官员们尚未计算出上述改进所需成本，也没有与港湾社区的房主协会就谁该支付何种费用达成一致。

海岸住区的“黑幕”

太阳海岸项目的开发复杂耗时。该住区开发项目最初于1973年提出，在寻求海岸委员会批准过程中经历了多次设计变更。1976年，设计该社区和本城其他五个项目的两位建筑师告知当局，时任长滩规划总监（Long Beach Planning Director）Ernest Mayer Jr.试图用钱让他们动摇，以换取项目推进。同年5月，地方检察官在Mayer接受了一箱价值超过25000美元的墨西哥金币后，几分钟之内逮捕了他。一年后，他因索贿超过5万美元（以当前美元计算约为24万美元）而被判有罪。

太阳海岸是最早寻求海岸委员会批准的项目之一。最初设想为一个拥有918栋房屋的社区，但遭到委员会连续拒绝，最终设计缩减为不到200栋住房。海岸委员会最终在1977年勉强批准了该项目，但为这一项目强加了六个条件，其中第四个条件是，要求公共地役权呈十字形贯穿整个开发项目的草木绿化带。“在开始施工之前，申请人应对地役权进行记录，以方便公众在绿化带上步行和骑自行车，”海岸委员会的最终建议中如此列明，该建议于1977年2月16日以7比3票通过。

加州法律要求由政府机构或非营利组织（如土地使用信托）接受此地役权。这样做可以确保地役权“永久保留为公共领域，不得恢复为私有”，海岸委员会1999年的公众使用权行动计划（Public Access Action Plan）这样列明。土地使用文件显示，太阳海岸项目开发商首先试图让长滩市公园和游憩部接受地役权，但被长滩市拒绝，称海岸委员会要求的地役权“超出了其范围”。

加州海岸保护协会的记录显示，太阳海岸项目开发商随后前往该协会，后者接受了地役权。 1978年9月27日签署的地役权授予书规定，公共通道是穿越社区的10英尺宽的道路，步行者和骑行者可由此到达Jack Nichol公园和Los Cerritos海峡。

Gerwein认为，作为最终接受地役权的机构，加州海岸保护协会应负责监督所有权人遵守规定。但直到2019年，这样的规定都未得到遵守。项目施工开始后不久，太阳海岸住区附近的铁门就高高竖起来了。

奢华社区的海岸独享 

1980年代初，太阳海岸住区投放广告宣传其“独家”位置，为这座城市“增光添彩”。1983年10月2日，洛杉矶时报的一则广告称其“入口有保安守卫”。三周后另一则广告援引了长滩商会（Long Beach Chamber of Commerce）时任执行副总裁George Economides的话：因为该市此前没有供上流人士安家的豪宅，阻碍了许多顶级公司搬迁到长滩。

根据1986年7月26日《纽约时报》的广告增刊，Warmington Homes（注：一家加州房地产公司）于1986年将该社区重新命名为“港湾住区”，宣传其具有“优雅的旧世界欧洲氛围”，并承诺为房屋提供“最现代的设施”。

对于海岸、湖滨、山畔、林旁等自然美景，人人皆喜爱。而这些宝贵空间的私人与公共之争，也是绵延不休。无独有偶，加州海岸委员会早在2019年做出了一致决定，要求新港滩市（Newport Beach）私人业主就多年来侵占公共海滩进行整改。大约55名新港滩市的房主把他们的院子向公共海滩扩展出80英尺，新港滩市未加以监管，甚至还允许私人业主自行建造露台和海堤，加州海岸委员会要求将这些区域恢复到自然状态。

自2010年以来，马丁海滩的垄断纠纷也得到持续关注。马丁海滩曾是家庭海滩休闲和冲浪胜地，2008年亿万富翁Vinod Khosla购买了海滩附近的房产并封锁了通道。Khosla为了限制公众进入，在道路入口处建立一个配备武装警卫的大门并涂上警告语。

但这一做法引来民众不满和广泛的新闻报道。起初Khosla在法庭审判中获胜，当时法官得出结论，认为马丁海滩的正式所有者是马丁海滩有限公司（Martin’s Beach LLC），可以阻止公众进入海滩。随后，加州海岸委员会以及冲浪者基金会先后就海滩的公众可达性再次提起诉讼。