观察｜中国海外炒房团在日美澳加大抢购，为何不愿去德国？

在最近的股市让中国股民们天天感觉如同坐山车的时候，仍有“土豪”不为所动，他们坚定认为还是炒房靠谱。当然，目前的国内房产市场是难入他们法眼的，他们觉得必须放眼世界才能有所作为。

值得关注的是，当中国海外购房团在日本、美国、加拿大、澳大利亚、荷兰、西班牙等发达国家大抢购时，为何没去同样是世界经济强国、旅游圣地、高福利国家的德国？

中国人刷新墨尔本房产交易价格纪录

据澳大利亚《布里斯班时报》7月9日报道，日前有中国买家以每平方米8.15万澳元（约合37.74万元人民币）的价格，买下了位于墨尔本最繁华商业街道的一幢8层老楼，刷新了墨尔本的房产交易价格纪录。

报道称，这幢80年历史的老楼位于墨尔本最繁华的商业步行街——斯旺斯顿街。“这个位置绝对是一流的，斯旺斯顿街的西面是黄金地段。”澳大利亚《先锋太阳报》援引地产公司工作人员的话称，这一中央地段已经有16年没有独栋大楼出售了。

该楼原房主是一对本地夫妇，两人在1997年以186万澳元（约合861万原人民币）购进了这栋楼房。考虑到这幢楼在18年里增值了约8倍，预计这对夫妇需要交付大笔税费。

《布里斯班时报》称，近3年，由于低利率、外来资本涌入等因素，墨尔本市中心的房地产价格持续上涨。根据最新发布的数据，过去一年墨尔本房价上涨10.2%。不过，悉尼房价的涨幅更高，过去一年涨了16.2%。已有一些机构表示，以中国人为代表的亚洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的主因之一。

据英国媒体报道，2015年的前4个月，中国投资者在澳购入了价值超过100亿澳元的商业和住宅房产，预计年底前将超过250亿澳元，其中大部份交易都集中在悉尼和墨尔本市内。

澳大利亚媒体8日还分析，考虑到中国股市大跌，再加上澳元的下跌，预计将有更多中国投资者将目光瞄准澳大利亚房地产市场。

一名澳大利亚人在社交媒体上说，“当中国人带着大把大把的钱来到澳大利亚，在一个又一个房屋拍卖会上以高昂的价钱将澳大利亚人踢出局后，我们不禁要问，居有其屋的澳洲梦出了什么问题？”

澳大利亚政府也不是没意识到这个问题，早在2010年7月就对外国人实施房屋限购令，2015年又出台了补充条款。然而这些限购令主要针对违法购买二手住宅的人士，而不是限制外国人购买新房。

当然对于新房市场，澳大利亚确实也放过风，比如“向外国人征收购房申请费。如果对每个外国购房者征收1500澳元的申请费，这将在4年内筹集到1.6亿澳元”。不过该建议仅是停留在建议阶段。就算澳政府想从海外投资者处创收，但这点钱与房地产增值创收比起来依然九牛一毛。

澳大利亚的外来投资非常活跃，一旦出台“一刀切”的限制政策，将导致投资量大跌，开发商将纷纷向其他海外市场转移，最终受损的是本地市场。拿中国香港的例子来说，自出台了“限购令”之后投资量大跌，但房价依然在涨，有可能导致全球资本逃离市场，甚至引发投资市场瘫痪。澳大利亚肯定不想真的跟钱过不去。

加拿大吐槽中国人“有钱只买房”

在海外中国人的另一个聚居地加拿大，中国买家也引起了当地人的吐槽：“一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人；一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。中国人可以不下馆子、不进电影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，然后一心一意买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。”

随着这一现象导致加拿大房价普涨，吐槽的也不仅仅是平民百姓。加拿大温哥华市议员彼得·拉德纳公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子，“由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。”

据加拿大广播公司（CBC）7月8日报道，中加经济专家预计目前中国股市的震荡，会促使更多投资者将目光转向加拿大。这其中就包括加国英属哥伦比亚省炙手可热的实业市场。

“因为缺少如加拿大一般健全的养老金及医疗保险制度，许多中国人目前正为股市投资而发愁。”中加商会副主席冯大卫（David Fung）对CBC记者说，大部分中国人有将可支配收入中的40％作为储蓄的习惯。但目前中国的储蓄回报率低于通胀率，长远来看，存在银行的钱会逐渐缩水。“大部分中国人也不是一味追求超高回报，而只是为了养老求一份保障。”冯大卫说。因此，加拿大成了中国投资者眼中的宠儿。“特别值得注意的是，加拿大还是中国货币交易的一个重要枢纽。”

对于大量涌入加拿大的中国投资者，冯大卫并不表示担忧。他认为这不应给加拿大造成紧张的气氛，因为中国人的投资对加意味着一个机遇。“我认为加拿大政府和各机构应该联手做好准备来迎接这些投资者。”冯大卫说。“如果我们的民众有购买价格适中房产的需求，或许我们也应为中国投资者提供渠道，让其也能投资可承受得起的房产。”

德国为什么没有被中国人“盯上”

除了这两个中国海外炒房团传统阵地之外，以英国为首的老欧洲摆了点征收资产利得税的架子之后，也纷纷沦陷。

荷兰“经济稳定+法律健全+对手弱小”的稳健型投资市场吸引了很多炒房者的目光，对于一些渴望经济复苏的西方国家（例如西班牙）来说，更是恨不得炒房团的投资能够让房价回温，进而带动经济发展。

与之相比，德国成了欧洲大陆上中国炒房团极少踏足之地。这是因为，作为一个保障居民住房为房地产政策核心出发点的高福利国家，德国房地产调控的核心思想就是反对住宅空置，反对房产炒作。加上看到周边国家纷纷沦陷，德国政府没少为此制定对策。大体说来包括保持供求关系平衡，严格监管租赁市场，土地私有制使开发商难以垄断供应市场，房产贷款条件严格，新购房产制定高额综合税率，以及谁敢哄抬房价就把他送进牢房这一必杀技，保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降的现象。

日本中介：忙的只愿和全款现金的中国人打交道

中国炒房大军的经济原子弹在德国是没啥用武之地了，那么在日本的效果如何呢？

根据日本不动产经济研究所的调查显示，由于中国资金涌入，日本公寓价格已上升至上世纪90年代以来的最高水平，比过去两年提高了11%。

日本电视台曾推出专题节目“日本被中国人买下”，众多日本人都惊讶于中国人手中的钞票竟然买得起东京最繁华的商务区以及使馆区。而在北海道、东京等地，精明的日本人还建造了专门为中国人设计的楼盘。

赶上最近日元贬值，炒房团更是高歌猛进。一位东京的房产经纪人说，现在达成购买意向后的中国买家，一般都会直接过来缴全部现金，“我只跟能付现金的顾客打交道，为什么要浪费彼此的时间呢？”她告诉买家要快一点下手，地产市场的行情瞬息万变，经她手的在东京买房的中国买家交易量在过去6个月翻了3倍。

不过也有些日本开发商“不忍”看到日本的土地真就成了中国人民的“根据地”。一名台湾地区房产公司在日分公司的经理说，“一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人。”他解释道，“日本有一套自己的做事方式。一些人觉得周围有太多外国人的话会影响他们生活环境的品质。”

这倒不是开发商矫情，对于大城市的日本年轻人来说，确实买不起房子了。但即使如此，由于日元在两年半的时间里贬值了41%，目前东京房价仍低于全球其他主要城市。这使得日本的房地产投资收益期望仍在走高，如同鲜血吸引鲨鱼群一般，日本房价可观的上涨空间仍然不断吸引着炒房团。

这也算是让日本人领教了一把当年在美国炒房的时候给美国人民带来的感受。上世纪80年代日本经济风头正劲的时候，随着日元升值，日本人在美国狠狠地炒了一把地产。到了1989年，日本人购买了洛杉矶闹市区几乎一半的房产；而在夏威夷，96%的外国投资来自日本，并且主要集中在饭店、高级住宅等不动产方面，比当初空袭珍珠港不知划算到哪里去了。但好景不长，最终美国人赢得了这次泡沫战争，日本投机者损失惨重。

“卖中国房子，到美国抄底”

不过在如此重要的亚太战略方向，炒房大军的眼光自然不会局限在“第一岛链”上。“第一岛链”是美国人提出的封锁中国出海口的一系列群岛，包括日本、中国台湾、菲律宾等国家和地区。

《全球购房者在美购房报告》显示，仅2014年4月-2015年3月的一年间，中国人就豪掷286亿美元在美国买房，然而43%的人在美国以外居住。

这是由于当中国各大城市房价连连攀升时，美国房地产在金融危机冲击下，已经历了两年多的低迷期，全国总体房价已经跌回到7年前的水平。

所以，“卖中国房子，到美国抄底”的故事不仅时常在旅美华人社区中上演，随着国内股市形势依旧惨淡，预计会有一拨又一拨的“炒房团”赴美探市，以期在美国数十年难得一遇的房市低谷中入市抄底。