市政厅|城市案例：新加坡小贩中心的内在秩序

新加坡常被看作高效率但缺乏活力的城市。新镇虽整洁有序，却也得到单调乏味的批评。关键在于，新加坡的街道和房屋的“整洁有序”很容易被观察到，而规划者的“内在秩序感”则被参观考察者忽略。所谓内在秩序感，就是指兼顾社会各阶层的需要，兼顾短期和长期的需要。小贩中心的存在，正可以折射这种“内在秩序感”。

2011年，新加坡全岛共有112个政府拥有产权和进行管理的小贩中心。其产权分属环境部(NEWR)、建屋局(HDB)和裕廊集团(JTC)；由环境局(NEA)的小贩处统一管理。这112个小贩中心分为三种类型：1.MHC-包括巴刹和熟食中心(Markets cum Hawker Centres), 共77个；2.HC-仅包括熟食中心(Hawker Centre only)， 共32 个；3.MK-仅包括巴刹(Market only)， 共3个。

本文中的小贩中心泛指这三类。熟食中心即售卖饮食的小摊档，熟食中心的摊位数一般为30-80个。巴刹一词来自马来语，意思是市场、集市，类似中国的菜市场，分为湿巴刹和干巴刹两种，湿巴刹可售卖鱼类水产和新鲜肉类，干巴刹就是普通的建屋局店屋，只能卖干货、蔬菜和已在屠宰场处理过的肉类。巴刹的摊位数一般约80-150个。以中巴鲁小贩中心（Tiong Bahru Market）为例，该中心分三层建设，建筑面积约4000多平方米，一层摊档销售蔬菜、水果、鲜花、杂货、冷鲜肉、水产品等；二楼共有83间饮食小摊档，经营亚洲各地特色小吃；三楼是露天停车场。

“小贩中心”的价值

小贩中心的核心价值要素可归纳为三点。其一，规划和政府管理；其二，个体经营；其三，公共空间。

规划和政府管理体现在，城市发展过程中，将小贩中心的功能整合在新镇和市中心区再开发项目中，从规划角度保证了土地资源的分配，在此基础上，引入市场力量，对具体管理和运营进行调节；如果全凭市场力量，可能没有开发商会青睐这种低消费的商业形式。

政府对小贩中心的管理主要是资格管理和环境卫生管理。据小贩局报告，新加坡是世界上唯一一个所有街头摊贩都必须持牌设摊的国家。小贩局的职责之一，就是保证小贩中心内没有无牌经营的摊贩，并向有意在小贩中心内设摊的摊贩签发牌照。政府的另一项重要管理是引入“翻新计划”，这对物业的保值和增值极有意义。

个体经营模式保证了个人能以很低的资本创业，也为食物带来了鲜明的个人特色和人情味。还有人从小贩中心起家，逐渐创立了连锁餐饮集团，比如亚坤咖啡店Ya KunKaya Toast、Kopitiam餐饮集团。

公共空间是小贩中心的另一重要特质，开放的无空调的环境与小广场结合，这样的空间为人与人之间的交流创造了条件，是室内环境的食阁永远无法取代的。新加坡已开始步入老年化社会，这样的空间更显得珍贵和重要。很难想象一位老人家跑到购物中心的食阁里坐几个小时，但他可以安然坐在组屋楼下的咖啡店或小贩中心，或旁边的小广场上打发时光。

可以借用以下思考框架来评价小贩中心是否适合其他城市：当地是否有这样的需求？当地可接受的商业模式是什么？通过什么规划语言来引入这类空间？

在这个思考框架下，新加坡给出的答案是：

1.需求。创造就业机会、方便居民日常生活。

2.供给。在政府推动下发展了小贩中心这种商业模式；早期政府建设、政府管理；后期引入私人管理，依靠市场力量运作；目前在探讨“创新的非赢利管理模式”。

3.规划语言。将小贩中心作为建屋局新镇邻里中心(Neighborhood Center)的组成部分，在市区则以中期用途或地块再开发设计要求之一的形式存在。

与小贩中心相比，小餐馆在卫生程度、就餐舒适度、食物品质方面更胜一筹，但经营成本和创业门槛更高，食物价格也很难达到小贩中心这样的廉价程度。最重要的是，如果没有规划以“美食街”的形式引导，分散的小餐馆难以形成一个公共空间。

公共食堂与小贩中心在价格、布局方面类似，但食堂往往由某机构非营利化经营，一般仅服务本机构的人员，不对公众开放，这就大大限制了其适用范围，仅可能存在于机构办公区，或类似“大院”这样的办公居住混合区。

中国很多购物中心内已有“美食广场”这种类似冷气食阁的模式，但小贩中心的商业模式有其特殊之处，它是一种市场化经营模式，但为维持低价格，政府又通过规划用地或租金补贴的行政管理方式赋予其一定“公共福利”色彩。因此，若不考虑商业模式的创新或政府管理模式的创新，单纯引入空间形态可能事与愿违。

引入的三种可能方式

以下建议三种可能的方式，将这类低消费公共空间引入新城规划中：

1.小贩中心作为邻里中心的重要组成部分。

从功能而言，小贩中心的意义在于提供一个面对中产阶级和中下层收入人群的低消费场所，这个场所通常和小广场或商业街结合，成为带有公共空间性质的社区中心。

从空间设计而言，在土地利用规划阶段，小贩中心不会独立存在，一般也不会独立规划。在新加坡的新镇规划中，组团中心(Precinct Center)、邻里中心(Neighborhood Center)、镇中心(Town Center)才是商业设施规划的“最小思考模块”，小贩中心通常是邻里中心、镇中心的重要组成部分。

邻里中心一般服务6000-8000套住户，服务半径为500米，商业建筑面积约1万平方米，一般为商住混合，占地4公顷，包括日用杂货、文具电器、诊所、超级市场/农贸市场、小贩中心、咖啡店等基层商业。小贩中心和邻里商业步行街、社区小广场一起构成了重要的社交空间。

从规划角度看，单独的小贩中心很难在数百至上千公顷的新镇尺度体现。在新加坡，HDB在实践中形成了明确的三级结构：新镇、邻里、组团，每个级别也有对应的明确的商业设施布局，因此，规划师的思考过程是，先以邻里中心为“最小思考模块”，确定其在用地上的布局，然后再把“空间范式”套用到这个最小思考模块上，邻里中心=小贩中心+邻里商业步行街+社区小广场。这种“空间范式”的本质，反映了一个地区的生活方式和可接受的商业模式，即所谓“功能”的外在表达。

以金文泰镇中心为例，小贩中心与邻里商业街、社区广场、多层购物商场、高层组屋、地铁站、公交转换站一起，构成充满活力的社区公共空间。其特点在于中档和低档消费层次共存；人们既可以在购物商场的多个餐馆以及冷气食阁内就餐，也可在几步之遥的小贩中心解决一餐。小贩中心与低层商住混合的邻里商店以及小广场一起，构成了一个类似“村落中心”的公共空间。

2.小贩中心在中央商务区作为地块再开发的设计要求之一。

在寸土寸金的中央商务区内，若要将街头摊位迁入小贩中心内，在什么地点、以什么方式提供这个空间呢？新加坡有两种方式，一是作为地块再开发的要求之一；二是以“中期用途”形式存在。

例如位于国家发展部大楼底层的Amoy Street小贩中心，国家发展部的用地性质属“商业”(Commercial，在新加坡的规划中包含办公功能)， 但提供一个小贩中心供原本位于市中心区的小贩搬迁进来是这个地块再开发的要求之一。

另一个例子是位于市中心区Raffles Place地铁站旁的Golden Shoe多层停车场，其用地性质属于“交通设施”，但在其2楼和3楼设有Market Street小贩中心。这是一个由URA建设的项目，也是一个在地块再开发要求中必须提供小贩中心的例子。

以上两个项目都是政府工程，建设资金由财政部划拨。对私人开发商的再开发项目，提供何种形式的餐饮设施完全由开发商根据市场需求自行决定。

另一种小贩中心的形式是，位于尚未开发的单独地块内，以“中期用途”方式存在，政府根据市场情况决定，何时推出这块土地进行开发，如何处理现有的小贩中心，届时则根据个案决定。

以坐落在URA旁边的Maxwell Hawker Center为例，这个小贩聚集点1935年就存在，一直深受欢迎。Maxwell Hawker Center是一个独立的结构，位于单独地块上。根据总体规划，这块用地性质为居住及底层商业，规划容积率为4.2。

3.小贩中心作为旅游吸引点。

一个为很多旅游者所知的例子，是纽顿美食中心（Newton Circus Food Centre）。它紧临NEWTON地铁站，距最繁华的乌节路商业街仅一站地铁，其周边主要是居住加底商用地。很多旅行团都会安排乌节路+纽顿美食中心这样的游览行程。因紧临地铁站及市中心，纽顿美食中心所在土地的价值很高，但这个片区的发展规划还没有明确，或者说开发时机还没有成熟，其用地性质属“保留用地”(Reserve Land 容积率和用地性质不确定)，但不妨碍引入“小贩中心”这类中期用途。

另一个例子是老巴刹（Lau Pa Sat），2006年曾荣获新加坡旅游局颁发的“十大最受欢迎家庭旅游景点”。这个小贩中心的铸铁建筑极具风格，1973年被列为历史保留建筑，永久保留，老巴刹所在的用地也被明确为商业用地，这种低密度的商业用地是市中心区颇为罕见的个例。入夜时分，老巴刹旁边的小街道也对车辆关闭，成为人们露天享受烧烤食品的美食街。

东海岸美食村（East Coast Lagoon Food Village）是另一个成功案例，在非常受欢迎的东海岸公园用地内划出一块商业用地，充分利用热带建筑的元素，形成度假村般的风情。

运用小贩的魅力激发地区活力的另一个例子，是牛车水（中国城）的史密斯街（Smith Street）。街头小贩曾是牛车水的一景，在小贩搬迁计划下，1982年，牛车水的小贩都迁入了小贩中心。2001年8月，在新加坡旅游局的规划下，史密斯街定位为以中餐为主的美食街，由政府管理的店铺单位全部改为餐馆。旅游局也投入新币100万元建设基础设施，通过道路翻修，缩小史密斯街的车行道宽度，单向车道仅供店主装卸货物而不允许停车，从而在道路两侧腾出更大空间，用以容纳18个街头摊位和可容纳300人的户外桌椅。这些街头摊位以优惠的租金出租给小贩售卖本地美食，小贩可以现场烹煮，现炒现卖，价格跟小贩中心接近。餐馆价格则由业者自行决定。

[作者就职于新加坡城市区重建局（URA），本文摘编自“旧城吃喝玩乐地图”，感谢作者授权转载。]