只能在前海发生的创新？中国首只房地产信托基金首次解密

        深圳前海，33栋企业办公物楼将载入金融史。

        2015年6月26日，国内首只REITS产品——鹏华前海万科REITs基金（下称“前海万科REITS”）将公开发行，这意味着公募基金的投资范围扩展到不动产领域。

        也就是说，海外市场现金、债券、股票之后的第四大资产，已逐步进入中国内地居民的资产配置池。

        所谓REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

        以鹏华前海万科REITS为例，该基金以不高于基金总资产50%的比例，投资于深圳市万科前海公馆建设管理有限公司（下称“万科前海企业公馆”）50%的股权。

        2014年2月，中国证监会主席肖钢到前海调研时，现场表态支持前海试点REITS。2015年4月22日，鹏华基金向证监会上报产品方案，6月初即获批，作为创新品种，这样的闪电速度并不多见。

        REITS收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。与中国信托纯粹属于私募的性质不同，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

        此前，国内已有两只私募性质的REITS在深交所挂牌交易。不久的将来，前海万科REITS也将在深交所挂牌交易。

        深交所副总经理林凡24日表示，已经有多家基金公司正在寻求开发REITS产品，这意味着未来在REITS领域还有更多选择。

        首只REITS究竟是怎么玩的？澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者为你揭开它的神秘面纱。

1.前海万科REITS如何交易？

        在基金合同生效后10年内，基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。

        上市首日的开盘参考价为前一交易日基金份额净值。基金实行价格涨跌幅限制，涨跌幅比例为10%，基金最小买入申报数量为10000份，申报价格最小变动单位为0.001元人民币。

        基金封闭运作期届满后，会转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。

2.投资标的是什么，基金如何获利？

        封闭运作期内，基金资产不超过50%的部分，是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿。

        基金的获利方式，是在股权持有期内，获得股权对应的，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的，除物业管理费收入之外的营业收入。

        另外，不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。

3.REITS的收益如何？

        国内没有可参考的案例。美国是REITS的发源地，也是目前全球REITS最为发达的国家，其他国家地区的发展都或多或少参考了美国REITS的发展经验。过去20年中，多个REITS板块实现了两位数的年化总回报，如自助式仓储的年化回报率是16%，公寓、零售、写字楼是12%，医疗是13%。

4.万科前海企业公馆是个什么样的项目？

        前海企业公馆项目是商业用写字楼，位于深圳市前海合作区荔湾片区。

        项目的总占地面积约为93192.96平方米，包含约33栋企业办公物业、1个大型公共建筑，约6个小型公共建筑，拟总建筑面积约为65200平方米，总投资人民币约7.7亿元。

5.物业目前对外出租的情况如何？

        截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。包括汇丰银行、中国联通、广发证券在内的49家企业已经签署租赁合同。

6.投资门槛是多少？

        基金的面值是1元，首募期间，认购金额最低是10万元，追加认购单笔最低金额1000元。证监会规定，募集的总份额不能超过30亿。

        如果是通过场内认购，单笔最低金额是10万份，超过的部分必须是1000份的整数倍。

7.万科前海企业公馆物业预测的收益有多少？

        有保证金制度补偿。

        具体说，深圳市万科房地产有限公司将开立保证金账户，一次性存入不低于2000万元的保证金，并确保每年维持不低于2000万的保证金。

        若当期营业收入扣减物业管理费收入后的余额低于上图比较基准，深圳万科将以保证金账户资金余额为限，按差额向基金进行支付。

        不过，如果业绩太好，超过业绩比较基准过多，基金资产将以已收到的投资收益，就差额部分按一定比例向保证金账户支付深圳万科收益分成，这个时候，基金净值会出现一定幅度的下跌。

9.封闭期结束后，如何实现股权退出？

        根据协议，该基金应分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权，直至全部股权退出。

10.房地产企业通过REITS融资有什么好处？

        通过REITS这一市场化的直接融资途径，可以盘活存量资产，加快建设资金流转速度通过REITS收购建成物业或合作经营等创新模式，可以撬动更多地社会资本参与开发建设。

        另一方面，REITS还有助于帮助房地产企业转型，协助重资产企业进一步扩张。

        以此前已经在深交所挂牌的私募REITS苏宁云创为例，对于零售企业的竞争，苏宁在早些时候做了布局，购置了大量的核心门店。这些门店苏宁不租，大量竞争对手就会租，而且会跟苏宁持续竞争这些位置，因此苏宁不得已就得持有，背负重资产。

        而通过REITS这种权益型的工具，把重资产的增值的收益完全从企业里剥离出来，减轻了苏宁的企业报表负担，能快速广泛地控制线下资源。