红星美凯龙的商业地产帝国：商场数量比万达更多

        你可能想不到，红星美凯龙的家居mall（购物中心）比万达广场开得还要多。目前，万达广场的数量是109座。

        150多个红星美凯龙家居商场开在了110多个城市，这家主业为家居的公司这些年商场规模的年化增长率超过了20%。

        在万达商业（03699. hk）和万达院线（002739）上市之后，王健林因为股价飙升超过李嘉诚和马云称为亚洲首富。

        而商场数量与王健林可比肩的车建新还未能在富豪榜崭露头角，并且他的红星家居集团因为融资成本的不断提高，扩张受到极大考验。

        红星美凯龙不再等待，这家在A股排队数年的公司毅然转投香港资本市场IPO。明报报道，红星美凯龙计划最快今年第二季末在香港上市，集资最多10亿美元(约78亿港元)。

        所筹资金用于开设8家新的家居商场以及偿还银行贷款。

        招股说明书显示，2011年至2013年，红星美凯龙资产合并负债率分别为74.29%、72.29%和75.59%，而2013年年末其现金流只有4414万元。负债率较高的原因在于，自有商场建设成本高，而资本金规模及融资渠道受限，主要通过银行贷款解决资金需求。

        红星美凯龙还想在商业地产放手一搏，上市是必经之路。但红星美凯龙在A股焦急等待时，国内的商业地产市场已然翻天覆地的变化。包括万达、万科在内的龙头开发商都在提转型，丢掉重资产枷锁走轻资产。

        始料未及的万科万达合作，更是拉响了警钟，过去那条快速扩张的路越来越窄。但红星美凯龙的家居和地产开发是独立的运作体系，红星美凯龙家居上市业务与红星商业的发展并无关联。

        红星美凯龙也清楚这点，他们不再提规模。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到，未来两年计划开出约10个购物中心，这些项目将不再采用全部自持开发，部分将以资产管理服务的轻资产模式运营。红星地产可以输出全产业链服务，不光是开业后的运营管理，甚至包括前期地块的选址评估、前期挂牌条件的商谈，到项目的规划设计、建造，到项目开业的整个前期管理过程。

        负责红星商业前期投资拓展的相关负责人介绍，目前，正在与红星商业洽谈的合作伙伴约30多家，多数对商业地产行业不够了解。

        红星商业董事长张华容表示，红星方面将打破常规的单一购物中心模式，走“红星美凯龙家居MALL＋爱琴海购物公园商业MALL”的双MALL模式。“自2012年以后，红星方面拿到的土地尽量考虑双MALL运作。”

        红星商业相关人士对澎湃新闻表示，已开业的北京爱琴海购物中心客流同比增长70%，销售同比提升80%，13万平方米的商业体量年租金约在1.2亿元。昆明爱琴海购物公园开业不足半年，日均客流量维持在3.5万人次。

        家居市场中，红星美凯龙与6000家家居品牌工厂和约2万个家具产品经销商紧密合作。玩商业地产，红星美凯龙也试图用爱琴海的平台吸合作伙伴。张华容表示，“新模式主要聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三个方面，这也是顺应商业地产发展趋势做出的决定。”

        红星商业负责招商的人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，红星商业的业态中，一大半都是餐饮、娱乐、休闲等体验性业态。

        至于主力店的招商，红星商业已与所有的快时尚品牌合作过。

        澎湃新闻了解到，除了已开业的北京和昆明，红星商业将在今明两年开业的项目有福州、天津、上海、苏州、成都、兰州、唐山、淮安、临沂、驻马店等，其中唐山、驻马店等为资产管理服务模式。