万达万科联手画了个千亿的饼，但他们真的能走在一起吗？

        “万科为什么跌了？”

        被万（达）万（科）合作巨大画饼砸晕的，不只是地产界的老少爷们，还有最近大举杀入股市的少女们。

        5月13日，万达和万科被曝要战略合作拿地。5月14日，万达和万科证实了要战略合作拿地。

        万万没想到的是，发布会开完了，没有什么“万万没想到的”惊人计划，有的只是双方画出的那个不知是什么形状的千亿大饼。

        万达万科发布会后，万科原本飚红的股票一路向下，最终以下跌0.75%收盘。

万科商业还是自己做

        为什么合作？门当户对！

        万科是国内最大的住宅开发商，去年卖了20多万套住宅。万达商业地产规模全球最大，达达的马蹄已踏遍109座万达广场和71家酒店。

        那合作什么？

        发布会前，大伙大都是这么YY的：难道以后万达，住宅都包给万科啦，万科的商业，全部都给万达做了？

        如果真的这样，好大的手笔！

        那倒是真成全万科董事长王石的住宅开发商梦了：说了不要搞商业，不要搞商业，终于听我一句了。

        但是，理想很丰满，现实永远很骨感。

        万科总裁郁亮说，“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”

        2013年1月，万科正式成立商用地产管理部，以统筹和整合旗下商用资源，探索适合未来发展的商业模式。目前，这一部分由万科高级副总裁丁长峰统筹。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者曾统计过万科的商业地产占比，至今已经接近总建筑面积的三成，如此大的规模，万科不能放，也放不了。

        于是，双方的合作只能是“新”项目。

        但是，擅长商业的毛大庆走了，如今商业地产操盘人的路，艰难且长。

万达的如意算盘

        “只和万科谈过。”王健林说，万科找不找别人管不着，但万达只要万科就对了。

        郁亮则说，我们和万达一见钟情，但协议不排他，如果有比万达更好的对象，我们也不排查啦。

        王健林再说，绝不是仅仅是抱团取暖，一块地100亿，拿不起来，找五家，一个人20亿，一起拿起来了，这个理解太粗浅了。万科在住宅、成本控制细节方面比万达强；万达在文化旅游设计、商业中心创建有优势。“我们在一起会使整个项目的价值有所提升，可能逐渐逐渐摸索出一条在世界房地产产业崭新的模式。”

        其实理解起来很简单，万科的房子品牌附加值高，而万达广场在三四线甚至五六线城市拥有极高的知名度。双方合作，项目整体价值可以提升。

        那么，万达又为什么在这个时候主动找万科合作？

        因为万达已经不再自个儿拿地了。王健林说，万达去年开始就力推轻资产，从今年开始不再购买任何的开发土地。当然，签了协议的地都是要按原计划执行。

        万达也不想当大头。王健林说，万达和万科从项目上成立合作公司，一定就是万达的股份会小一点，因为我们要走轻资产。轻资产的核心考核指标无非就是成本控制和招商租金控制的能力，这决定商业模式是否成功。

言不由衷的郁亮

        为了配合万达，一向表示看好大城市的郁亮居然改口了，说万科要进五六线，反而不看好一二线。

        郁亮说：“我们对一二线我们反而有所警惕的，大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候。”与此同时，他还说，“未来五六线城市都是可以考虑的。”

        那么事实又是什么？

        2014年年报显示，2014年全年万科新增41个项目，对应权益建筑面积59万平米，同比下降72%，拿地金额占销售金额回落至历史新低。从布局城市看，万科2014年大幅了压缩三四线城市的投资，集中资源拓展重点一二线城市。具体来讲，万科2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市（分别是廊坊和珠海），17处位于二线城市（其中有14处位于省会城市，非省会城市的3处位于嘉兴和青岛），15个位于一线城市。

        万科的实际行动，和郁亮的发言简直南辕北辙。

        话虽如此，但双方长久以来开发路径是如此的不同，未来从选址到买地，这个所谓的联合委员会真的能够起作用么？

万万合作的千亿大饼

        当天王健林提了这么一点，“万万合作绝不仅仅是共同拿地，万达做万达广场，万科做住宅。如果仅仅把我们的战略合作理解为那种结合双方的优势，共同拿地，共同开发，这个层面也太小了。”

        可那大的层面是什么呢？

        尽管今天没有任何合作细节宣布，但王健林信心满满给万万合作画了一个千亿级的大饼。

        王健林说，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，如果双方接下来的谈判能达成一致，是超过千亿级的。万达广场一起合作完全有可能，但我们不是绑定万达广场跟着走。

        比如政府也需要整片的棚户区和旧区改造，可能万万就走到一起了。如果不是那样，万达还走万达的轻资产，万科还继续拿万科的地。

        王健林继续说，第二个方面来讲，双方还在探讨更大规模一种新的战略合作，如果能成，那会是一个非常巨大的项目。我们双方就这些合作，不是像大家想象的和理解成万达广场去拿地，我们干我们的商业广场，他干住宅，不是这样的，我们还有一些其他的想法。

        但是，一直到发布会结束，双方都没有透露这个千亿想法是什么？

        话说回来，万达在全国投的所有项目对外宣传都动辄千亿，这个数究竟有几成水分，还得绞干了再看。