李嘉诚地产巨舰归来：长地下月上市，物业估值4201亿港元

        即使抛售了大量物业，华人首富李嘉诚依然拥有香港最大的房地产公司。

        5月11日，长江实业发布投资者简报披露：即将独立上市的长江实业地产有限公司（下简称“长地”）总物业估值达到4201亿港元。具体包括：发展物业2307亿港元，投资物业1233亿港元，酒店及服务套房661亿港元。同时，该公司持有三家上市房地产投资信托的权益，截至5月8日，合计估值131亿港元。

        长江实业地产系李嘉诚世纪资产重组后，重新搭建的一个纯地产业务开发平台。根据公告，该平台将在今年6月3日以介绍方式在香港上市。

        近期香港资本市场回暖，截至5月12日收盘，新鸿基地产市值高达3733亿港元，考虑到目前地产公司普遍存在资产折价，长地上市后并不会立刻成为此前外界预料的香港最大地产商。

        此前的1月9日，李嘉诚宣布了世纪重组方案——长江实业（00001.HK）及和记黄埔（00013.HK）交换并购计划，一系列合并重组完成后，新公司长江实业地产有限公司（以下简称为“长地”）将成为香港最大的上市房地产公司之一，持有长江实业集团及和记黄埔集团在香港、中国内地及海外的房地产业务。

        据长地投资者简报，在前述2307亿港元发展物业中，香港、内地及海外分别873亿港元、1314亿港元及120亿港元，各占38%、57%及5%。

        长地的发展物业主要分布在香港及内地的21个城市，其中，在内地的布局则以一二线城市为主，物业面积共计1970万平方米，超过百万平米的城市有5个，其中成都195.6万平方米、重庆440.16万平方米、广州100.78万平方米、东莞147.52万平方米，大连126.11万平方米。

        长地的土地储备为1580万平方米，其中香港为80万平方米，内地为1450万平方米，英国40万平方米，新加坡10万平方米。

        值得指出的是，内地部分土储大部分在2005年以前获得，成本很低。2013年以后，长和系在香港和内地都没有再拿过土地。

        利润下滑是李超人近来缩减内地投资的主因。

        根据投资简报，该公司2014年的除税息前利润(EBIT)，中国香港的利润率达到47.2%，而内地的利润率只有27.9%。内地的物业估值达到1380亿港元；内地的发展物业建筑面积达到1970万平方米，相比之下中国香港只有90万平方米，但内地利润率只有26.5%。

        此外，长地在香港拥有14间酒店、在内地拥有4间酒店、在巴哈马群岛拥有1间酒店；在香港正在发展1间酒店，在内地正在发展4间酒店。2012-2014年，长实的平均入住率为90%、89%及90%，和黄则为84%、80%及81%。

        长地目前的总负债额为718亿港元，其中53亿港元短期负债、115亿港元长期债及550亿港元长地贷款融资，净负债率仅13.5%。