上海公积金新政细则：正办理贷款可撤销重办，已放款不可补贷

        自4月15日起，上海公积金贷款新政正式开始实施。就已受理公积金贷款的家庭可否增加公积金贷款金额，在办理过程中的公积金贷款能否撤销以及二手房“房龄”如何计算等热点问题，上海市公积金管理中心当天在其官网上发布了《业务问答》。

正办理贷款可撤销重办

        上海市公积金中心明确，《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》（简称《通知》）于2015年4月15日起执行。4月15日起受理的公积金贷款可以按照《通知》规定的公积金贷款额度上限和二手房贷款年限申请住房公积金贷款，申请公积金贷款条件不变。但是，已发放公积金贷款的借款人家庭不可以增加公积金贷款金额。已发放的公积金贷款不在《通知》适用的调整范围内，即使公积金贷款刚刚发放，也不可以按照新的贷款额度上限补贷公积金贷款。

        那么，在办理过程中的公积金贷款，是否可以撤销，并按照新的贷款额度上限和二手房贷款年限重新受理贷款？对此，市公积金中心表示，对4月15日前已受理未发放的公积金贷款，在办理房产过户和抵押登记手续前，借款人提出按新政策调整贷款额度或年限的业务，应由借款人本人向受理机构提出撤销原贷款申请，并重新办理贷款申请手续。

        此外，在4月15日之前已申请的公积金贷款复议，若要贷到《通知》规定的公积金贷款额度，需要撤销之前的复议重新递交复议申请。

已还款不可再延长年限

        此次公积金贷款新政还对二手房公积金贷款年限进行了调整。《通知》明确，低于5年（含）房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍为不超过30年；6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差；超过20年（含）以上房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍不得超过15年。

        对于《通知》中二手房的“房龄”如何计算？市公积金中心解释称，二手房房龄指贷款年份与房屋竣工年份之差。例如：2015年购买二手房申请贷款，房屋竣工日期为2000年，房龄即为15年。房屋竣工日期以《房地产权证》上载明的竣工日期为准。

        此外，由于已发放的公积金贷款不在调整范围内，按《通知》二手房贷款年限调整后，不可以申请延长目前在还款中的公积金贷款。

公积金中心详解新政5组关键概念

1.首套房和二套房

        新政明确，首套房及改善型二套普通商品房才有可能贷满120万元。

        ①纯公积金贷款：如果购房者申请的是纯公积金贷款，首套住房的认定，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据。也就是说，只要当前名下无房，且之前申请的公积金贷款都已还清，那么不管之前申请过多少次公积金贷款，再买房还是可以算“首套房”。

        ②组合贷款：如果是组合贷款的话，则按所贷银行的标准认定为准。

2.改善型和非改善型

        购买改善型第二套住房时，现有的一套住房建筑面积除以居住人数低于35.1平方米（含35.1平方米）。

3.普通住房和非普通住房

        根据去年11月20日起实施的上海普通住房新标准，实际成交价格已调整为：内环内＜450万元/套，内外环之间＜310万元/套，外环外＜230万元/套，并需单套面积小于140平方米、5层及以上的多高层住宅或不足5层的老式公寓和里弄。

4.最高额度和可贷额度

        最高可以贷款120万元，并不表示一定可以贷满，还取决于几个要素：

        ①不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数（住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍）确定的贷款限额；

        ②不高于按房价比例确定的贷款限额；

        ③不高于按照还款能力确定的贷款限额：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例（50％）×12×贷款期限；

        ④不高于最高贷款额度。

        以上四个取最小值才是可贷额度。

5.房龄和年限

        ①低于5年（含）房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限不超过30年。

        ②6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。

        ③超过20年（含）以上房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍不得超过15年。

        但一定要注意的是，贷款年限还与主贷人的年龄有关，也就是说，不超过主贷人法定退休年龄后的5年，即男65周岁、女60周岁。