全国房地产投资增速首次跌破10%，库存再创新高

        

房地产库存创新高。

        全国房地产开发投资增速首次跌破10%。

        4月15日，国家统计局发布数据：1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，增速首次跌破10%，降至8.5%，增速比前两月回落1.9个百分点。

        自去年1月以来，房地产开发投资增速已经连续15个月下滑，可以看到，2013年末房地产投资增速为19.8%，到2014年末降至10.5%，跌幅近五成。而到今年3月份，这一数值进一步下跌至8.5%。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）翻阅统计局历史数据发现，这一数据是自1998年中国启动房改以来的最低值，也是有数据以来首次跌破10%大关。（编注：1998年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词，中国真正进入了商品房时代。）

        中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌直言，“下行速度比我们预期跌速快很多，2014年以来，房地产开发投资增速明显下行，本来预期可以稳在10%。”

        “销售的下降导致了开发商不再盲目拿地扩张，拿地减少，房地产开发投资不断下行。”顾云昌说。

        按照国家统计局的数据，今年前三月，商品房销售面积18254万平方米，同比（比上年同期）下降9.2%。

        与此同时，开发商土地购置面积仍然呈现负增长。数据显示，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点。

        业内人士分析，第一季度房企的土地购置面积同比跌幅比较大，和房企目前的困境以及考虑有关。从困境来看，尽管融资环境趋于宽松，但房地产开发贷的融资渠道其实还没有真正拓宽。对于房企来说，拿地也不会过于激进。而地方政府在土地入市方面也没有表现得过于积极。从考虑来看，当前房企的重心在于去库存，对于后续的投资扩张来说相对会忽视。

        按照中国指数研究院的数据，2015年前三月，一线城市共推出土地114宗，推出土地面积518万平方米，同比减少55%；成交方面，共成交土地117宗，成交土地面积535万平方米，同比减少47%。

        亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，传统的纯粹投资型经济发展模式已经转入调结构时期，过去靠印钞票、政府基建投资、房地产投资、制造业投资等经济驱动力已处于失速状态，导致经济面临下行压力上升。谢逸枫预测，在二季度中国经济稳增长的压力下，将倒逼中央进一步救市，加大货币、投资、消费、楼市、财税的刺激政策力度。

库存再创新高

        开发投资增速不断下滑的背景下，房地产库存再创新高。截至3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。

        “目前，房地产业也变成了产能过剩的行业，库存高企主要是前期强刺激政策造成。在扩大内需政策的推动下，2009年政府卖地频繁，开发商也大量拿地盖楼。目前仍处于阶段性过剩阶段。这也是此前住建部和国土部出台对于部分高库存的城市控制土地出让规模的原因。”顾云昌解释。

        “去库存仍然是房企的主要任务，但是去库存的态势，还是要分区域分城市对待。实际上，对于一些大城市来说，库存的压力没有想象的大。但是，从国家统计局的数据来看，由于样本覆盖全国各大城市，所以类似三四线城市的库存压力依然不减。”易居房地产研究院研究员严跃进说。

        3月30日，央行、住建部、银监会联合发文称二套房首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的五年降至两年。

        顾云昌认为，政策的出台对市场预期有所改变，但是对房地产市场现状并没有起到多大效用，“无论是930政策还是330政策，对于政策的消化是痛苦的，需要落实到位。在经济下行期，房地产也不断下行，但房地产业仍然是国民经济的重要支柱产业，房地产投资增速不应低于GDP增速。”

        在民生证券研究院执行院长管清友看来，房地产将继续受到短期信贷因素、中期库存因素和长期人口因素的三重压力。

        易居控股执行总裁丁祖昱认为，2015年房地产市场政策环境将保持宽松，此次出台的多项政策短期内有助于促需求，长期来看主要是调供应。

        顾云昌呼吁，“在一线城市限购未松绑的情况下，应率先放开限购城市中高端市场部分，不应有所限制。”

        另外，据经济观察报报道，继“330新政”后，进一步的稳定政策还会陆续出台，住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求的房屋，二套房有望纳入刚需范畴。