未来10年，上海、深圳、北京商品房均价要冲破5万？！

        楼市新政出来以后，很多人都跑来问澎澎，能不能买房了？

        澎澎把这个问题抛给旭辉集团股份有限公司董事长林中，他是这么说的，“未来十年内，中国房价会形成一个很大的价格体系，房价最高的城市就是北京、上海、深圳，未来均价会在5万元/平方米。而三四线城市的均价仍然在四五千元徘徊。”

        林中现在想香港看房子。记不记得前段时间李嘉诚在将军澳的楼八折开盘，非常火爆，很多TVB的明星戴着口罩排队，整一个儿TVB素颜刷脸大赛的赶脚。

        “买买买！”他的弟弟林峰去年年底就下单了，在上海买了一套旭辉自个儿的项目。

        你们看到浦东交易中心什么系统挤爆了对吧，又看到长宁交易中心排着长龙队伍。澎澎认为，成交量确实是上去了，但没那么热。

        你看着开发商宣传得很起劲，但他们真的有这么乐观么？！

        呵呵哒！销售目标敢定高的房企不多，一季度卖房子卖得很好的也不多！

        旭辉2015年的销售目标是250亿，2014年完成销售额212亿。

        林中的意思么，这个数字定得也不保守哦。

        Everybody都说，今年比去年市场好，但好到哪儿去，谁也不敢说。目标完不成丢人的，所以定得都不是太高。

500亿之前，保持40%复合增长率

        旭辉和所有的200多亿的房企一样，这两年冲得很猛，上市以后，就想走自己的style。

        但讲真的，旭辉style？泰禾style？正荣style？新城style？每一家都在拼命地给自己贴标签，这不重要。大家关心的是，如何可持续发展？

        千亿俱乐部，就那些了，剩下的这些200多亿到六七百亿的几十家，略尴尬。

        现在，谁也不太愿意再说高周转了，规模、利润怎么平衡？

        林中觉得，500亿之前，会维持40%的复合增长率；500亿之后，降增长率，降到20%、30%就够了，增长率下降以后负债率就会下来，融资成本就会下来，规模才能上去。新鸿基从销售到持有，转型用了10年，“你从开发销售阶段开始向经营持有阶段做转型，把所有的准备工作做好，就可以开始做转型。但是整个转型你需要10年，我去看过新鸿基在香港从开发销售转向经营持有，从开始到完成这个战略大概花了10年，我们在100亿到未来转型之前我要花10年准备，10年以后开始准备转型再花10年，你基本上就完成一个很大的变化。”

        很多机构喜欢用稳健形容旭辉这家公司。贴一下这家公司的财报数据：2014年，销售额212亿，同比（比上年同期）增长38.4%；合同销售均价12235元，同比增长14.1%；现金回款达80%；结算收入161.8亿元，同比上升35.9%；核心净利润19.4 亿元，同比上升27.7%。

        Everybody都在说，房地产暴利时代已经过去了。林中表示，以前房地产行业的净利润率15%么很easy，现在越来越难了。以后么，趋于社会平均标准了，10%到15%。

        谁超过15%，谁牛逼么。

        TOP10啊，就那些了：

        大的转型难，中的规模效益小基础薄弱，小的如果融资成本高就基本活不下去了：融资成本降到6%才有机会做商业地产：

        旭辉要把融资成本降到6%以下，他们觉得这样才有资格玩商业地产。

        林中说，旭辉在上海做商办体量，仅次于绿地，但全部都卖掉了。土地储备中，20%多的都是商办性质，至于持有体量更是tiny。

        旭辉也是要走时下人人都要走的轻资产，持有商业体量的比重控制在总资产的10%以内。

        呵呵，即使融资成本降到6%以下，租金回报率做到6%以上也不容易的。高利贷做持有肯定玩火自焚。

        其实很多中型开发商做商业地产还是走万达那套，一个综合体，销售那部分收回来的现金流足以支撑整个项目的持有开发。玩得很吃力啊！

        万达商业2015年的目标之一，融资成本做到7%以下。万达商业是借助万达集团的评级哦，所以6%以下你想想看哦！至于要举例，长实的融资成本只有2%-3%的，澎澎只能呵呵哒！        万达虽然租金收入占比很tiny，但租金及管理费息税前利润占比到了40.8%。人人都知道卖房子不如租房子省力省心赚钱，但是你没有足够的现金流还是表玩了。SOHO2013年宣告转型的时候账上准备了100多亿现金，人家现在账上的现金流都快到200亿了。随时准备着！

        看看瑞安好了，人家摒啊摒啊的，咬牙坚持了这么多年，还是耐不住没钱，资产一个个在卖，苦哈哈的。

        和所有想玩商业地产的人一样，林中也说旭辉的商业地产要剥离分拆上市的。澎澎了解到，旭辉正打算联合一些其他的中型房企，整合做一个资产管理平台，快的话年内就有消息了。

三分之一的销售任务都在上海

        这几年，孙宏斌们都在说，深耕区域。

        林中表示，上海今年的推货量超过100多亿元，占整个集团销售额的30%。

        有些城市注定是没有缘分的，于是大部分的开发商都敞开膀子冲向那么些个一二线城市。

        大部分的布局重点都是珠三角+长三角+大本营，一二线城市。