城市更新圆桌｜企业的责任和机遇

6月10日，2021澎湃城市更新大会，“城市更新行动中企业的责任和机遇”圆桌论坛

6月10日，2021澎湃城市更新大会成功举办。大会主题为“有机更新与城市共建”，有机更新，以人为本，让建筑留住记忆、让社区焕发生机、让居民留住乡愁，真正实现“人民城市人民建、人民城市为人民”。那么，在城市更新行动中，企业的责任是什么？如何兼顾经济效益与社会效益？在圆桌对话环节，加拿大麦吉尔大学傅国华建筑学院教授、KFS国际建筑师事务所创始人傅国华作为特约主持，上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇，中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海，华发股份执行副总裁、华东大区董事长刘颖喆，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文等就“城市更新行动中企业的责任和机遇”展开讨论。

如何看待房企转型城市更新业务

陶天海：中国金茂是在2015年提出来转型为城市运营商。应该说更复合和多元，我们现在重点是做片区开发，给自己的定位要做城市合伙人，这些年做下来，我们既有大拆大整、建设新城，也有循序渐进、有机更新，两类城市更新都有。我们有一个理念叫做“两驱动，两升级”，分别是规划驱动和资本驱动，最后的结果是两个升级，一个叫城市升级，一个叫产业升级。

中国金茂对于未来理想城市的理解是什么？我觉得现在浙江在推的这个全域未来社区是比较好的，是一个指引性和引领性的事件。比如说未来理想城市，其实你去问老百姓，老百姓首先最关心的是什么？首先是教育，然后是健康、交通、邻里、社会治理、绿色低碳、建筑空间以及我们的服务，我认为这些场景才真正组成了我们对理想城市落地的载体，没有这些载体，光有建筑，我觉得也没有多大意义。所以中国金茂在城市开发过程之中，重点按照“三化”的标准，即“人本化，生态化，数字化”，然后把它落地成十个场景，

所以中国金茂的城市运营希望最后实现的是以人为本，我认为这是最重要的，这是作为一个城市运营商的实践。

城市更新如何兼顾企业的经济效益和社会效益

刘颖喆：华发40年来城市更新规模应该超过一千万平方米了，我从微观的角度来谈谈，比如武汉有一个项目处于汉口江滩的历史建筑风貌区，里面有一个1911年建的圣教书局，我们在耶鲁大学图书馆里找到了原设计图，又请了哈佛学院的教授来修缮复原。另一个例子是武汉汉口总商会的会场，因为地基的沉降，所以必须迁移，我们之前迁移了一次，今年9月要进行第二次。其实很多项目我们是不赚钱的，但是首先是基于身为国企的担当，其次是为了品牌上的宣传，但由于我们尊重历史认真去做了，尤其是做城市核心区的城市更新，要用一种做奢侈品的态度去做，一定要精细化。最终反而获得了品牌和效益的双丰收。

商业基金如何推动城市更新

黎庆文：现在城市历史风貌区容积率的提升很难，所以一个好的商业模式就变得非常关键，在上海愿意投入城市更新的资本方是很多的，反而是项目少。

所以我们在想办法，如何既能够保存城市风貌，同时我们也能够吸引资本的投入，城市更新有很多方法都来自于海外的经验，这里有现在所流行的容积率转移的方法，另外还有促进税收增量跟政府分享的办法，比如把一栋老的别墅分开来租给那些散户。

我们碰到最难的可能是时间怎么控制，比如老建筑需要改造，因为对材料要求较高，时间周期很长，作为资本方比较难接受。所以除了那些文物和优秀建筑之外，我们有些街坊是否可以用一个重造的方式，就是利用地下空间，然后地上重建，但按照原来的历史风貌来建，这样能够吸引资本方的注意。

城市更新的难点和痛点是什么

万勇：城市更新这个工作中有很多的困难和问题，比如说在产权方面的调整、社会协调工作的推进、历史人文的呈现还有政策法规困难的克服。但是从根本上来讲，我觉得是在思想观念上的一个调整和改变。

比如说有这么几个关系，第一个在工作尺度上，是大和小的关系；第二个在工作节奏上，是快和慢的关系；第三个在工作的布局上，是整和零的关系；第四个在业态功能和建筑空间之间，是实和虚的关系；第五个从产业角度看，有重和轻的关系。从传统的开发模式到全新的城市更新的工作，在调整过程当中需要观念的转变，总的来说要认识和克服这几个方面。

陶天海：现在长三角的城市升级和产业升级的需求是很大的，中国金茂的基本逻辑就是以城聚人，以城促城，产城融合，我们建的所有的城市都是强调产城融合，建一个宜居宜业宜人的城市。所以目前最大的挑战是模式，我们目前的规划，土地的管理政策都是针对一小块用地来规划建设的，只要我们在政策上和模式上有所创新和突破，我觉得城市更新应该是大有作为，所以政策就是生产力。

刘颖喆：第一个难点，项目的规划建设需要层层论证和报批，有时候企业开发计划会被大大延后。

第二个难点，城市更新如果说是全新的还好一些，如果是牵扯到老建筑，其实是不符合我们现在工业发展的逻辑的，目前市场上的资源其实是不太支撑的，相对来讲，你的社会资源跟你做的事情是不太匹配的。

第三个难点，项目怎么样去平衡社会效益和经济效益，这是摆在企业面前的难题，因为很多是碎片化的，很多时候评估起来是非常难的。

黎庆文：上海现在楼龄超过20年的办公室大概有100万平方米，它们的租客已经不是工业了，是研发企业和新兴企业，需求是不一样的，这些楼都面临大幅度更新的压力，因为老的办公室已经远远不适合新的需求了，在空间、健康、便利性都有很大的问题，作为资本方投钱进去的时候，他会想这个楼到年龄之后续期的成本是多少呢？这样才能知道未来能够有多少回报，做到心里有数。土地年限续期这个政策弄明白了，我相信能够促进城市更新。