郁亮：新政无法改变楼市告别黄金时代，万科要在拐点来前转型

 

       3月30日，央行、财政部接连出台两大楼市重磅政策，政策对房地产行业影响几何？

        “房地产从黄金时代到白银是趋势，政策没法改变这个发展趋势，但新政策对房地产市场健康发展有利，万科将支持”。万科总裁郁亮在3月31日召开的2014年度业绩报告媒体见面会上如是说。

        3月30日，万科公布了2014年全年业绩，作为龙头企业，其利润增速也在放缓——2014年万科营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比（比上年同期）分别增长8.1%和4.2%。

        万科董事会秘书谭华杰在见面会上提到，当前，房地产黄金时代已经结束，白银时代已经来临；未来十年，中国住宅行业总体安全，但房价单边上涨、规模整体膨胀的年代已经结束。

        2014年的市场总体来说并不理想。数据显示，2014年商品住宅的成交金额同比下降7.8%；成交面积下滑9.1%，唯有成交均价稳中有升。

        到了当年四季度，全国40多个城市陆续调整限购政策；9月底央行调整限贷政策；11月，央行两年来首次下调存贷基准率。在一系列政策的推动下，市场信心才开始逐渐恢复。

        但是即便2014年14大主要城市的去库存情况开始逐渐转好，市场投资信心仍有待加强。数据表明，全国住宅的开工、投资增速开始大幅下滑，而14大主要城市的土地市场则出现了量缩价涨的现象。

        郁亮说：未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅，但“万科需要坚定转型”。万科的目标是，“在楼市拐点到来之前完成转型”，基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。

        可以看到，白银时代，房企利润率普遍下降。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.60个百分点，为11.41%。谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括：地价占房价的比例持续提高，2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

        郁亮表示，万科已经开始放弃传统的速度和规模追求，重点并不在争夺行业第一。

        和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”