7年来最大力度楼市新政全解读：开发商忙着讨论涨价方案

        信贷和税收双放松！楼市新政超预期。

        继3月27日国土资源部和住建部联合发文促进房地产市场发展后，3月30日傍晚，央行、住建部、银监会，以及财政部、国家税务总局，分别发文，力挺房地产市场。

        3月30日17时，央行网站发布《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，大力度松绑二套房贷款。超预期的调整主要有两条：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%。符合预期的调整是：公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%。

        与此同时，财政部网站也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。财政部、国家税务总局联合发布消息称，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其微博称，这是2008年后最大力度、最密集的稳楼市行动。

        楼盘开发商立刻做出来反应。

        上海某改善型楼盘负责人向澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，央行、财政部的政策发布后，他们随即决定将楼盘售价每平方米提高1000元，提价幅度在3%左右，“去年下半年以来，上海楼市虽然价格没有大涨，但成交量本来就不错，此次政策出台后，肯定会让成交量、价格出现大涨，多数开发商都会跑出很好的量，价格短期内会上调5%-10%。”

        该负责人说，从他们楼盘的情况看，春节以后客户购房的心态都比较急，购房周期有明显缩短。此次政策出台，更会促使一些观望客户提早出手。

        另一家楼盘负责人表示，政策出台之后，市场一片看好，预计接下来楼市成交量会很快上去，他们原计划在三四季度才会制定实施的提价方案将会提到近期来执行，“具体幅度将在两周内确定，两周的时间也可以观察下市场，如果周边其他项目出现价格调整，我们也肯定会跟进。今年全年，我们的提价幅度在15%左右。”

        该负责人说，对于上海而言，政策出台后，短期内将直接拉升楼市成交量，价格预计会在5月份出现上涨，总体上涨幅度在3%-5%。

        某大型上市房企市场部负责人对澎湃新闻（www.thepaper.cn）表示，央行和财政部此次的政策对想要改善购房需求和二手房的交易是个利好消息，这是提振住房需求的方法，释放市场上改善型需求的人群。对于财政部发布的调整个人住房转让营业税的政策，上述人士认为，本质是促进需求降低交易成本。从房价方面来说，一线二线城市的房价会涨，但不会像2008年那样大涨，对房价影响不会太大。

        “但远郊和三四线以下城市，总需求不足，流通性加大了，只会促进当地楼市从有价无市，转变为明显下跌。不过，对当地政府来说，市场有流通，税收也能多起来。” 中房信研究总监薛建雄说。

        通常来说，二手房交易过程中，买方和卖方都需要承担不同的税费，二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）梳理资料发现，此前为遏制房价过快上涨，国家曾经多次调整二手房交易税：2005年，为遏制投机炒作、稳住房价，将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。

        薛建雄认为，财政部此次调整的主要目的是，促进更多有改善需求的人提前换房。通过促进梯次改善需求加速，来增加楼市总需求。

        此前对房地产政策放松，主要是放松限购、调整二套房贷认定标准、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等。

        有分析人士认为，央行此次政策的最大亮点在于，提供了四成的首付比例，这样一个政策的刺激力度非常大。过去购房者实际上需要提供六到七成的首付，这在一定程度上抑制了住房交易。毕竟，很多改善性购房者的资金压力难以提供此类高额度的首付。

        此前的政策规定，二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%；住房公积金贷款政策为：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

        上述分析人士认为，二套房首付最低四成的规定，大大降低了购房者首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。对于一线二线城市而言，此类城市改善型购房需求得到积极释放，这会带动整个市场成交尤其是中大户型的积极购置需求，对于相关房企来说也是一个机会，可以借机去库存。

        以下为3月30日多项政策全文：

中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知

        中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委）、银监局，新疆生产建设兵团建设局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：

        为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：

        一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

        二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

        三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

        请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

        中国人民银行

        住房城乡建设部

        中国银行业监督管理委员会

        2015年3月30日

关于调整个人住房转让营业税政策的通知

        财税[2015]39号

        各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

        为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

        一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

        二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）的有关规定执行。

        三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。

        财政部  国家税务总局