70.5亿摘上海闸北宅地，央企华润今年已连夺京沪两地王

3月20日，闸北区地块进行现场竞拍，该地块区位图。（来源：网络）

        春节过后，上海闸北一幅土地成交刷新今年总价地王记录。

        3月20日，闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块经过491轮激烈竞争，被华润置地和华发集团联合体以70.52亿元竞得。据测算，该地块为楼板价34871元/平米，溢价率16.24%。这是今年以来上海土地市场最高成交总价。

        这也是央企华润今年拿下的第二幅地王级别土地。今年1月7日，经过53轮的激烈竞拍，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得丰台白盆窑地块，该地块成为北京新的总价地王。

        澎湃新闻（www.thepaper.cn）从上海市土地市场官网上了解到，截至3月19日，该地块吸引3家开发商参与竞拍，全部为国企性质。其中包括华润华发联合体以及保利首创联合体。

        上海市规划和国土资源管理局网站显示，该地块的起始价为606701万元，折合起拍楼板价高达3万元，土地用途为住宅和办公。

        从位置来看，该地块东至规划平陆路，南至汶水路，西至规划云照路，北至规划云飞路；出让总面积为76314.6平方米。按照规划，住宅部分的建筑面积将占到该地块未来总量的83%-85%。

        值得注意的是，和去年成交的大宁地王相比，该地块在成交总价、单价、溢价率等方面都与大宁地王有着较大的距离。两块土地相差不足一公里，地块成交楼板价却相差1.31万元。

        德佑链家地产研究总监陆骑麟认为，今天拍出的地块位于汶水路（中环）北面，严格来说，属于彭浦板块而非大宁板块，今天成交的闸北地块处于汶水路以北的中外环区域，在位置和未来规划前景上有一定的差距。

        按照克而瑞房产数据，2014年，彭浦板块商品住宅的成交均价在36998元/平方米；大宁板块的成交均价为39908元/平方米。

        另外，该地块的出让条件也相对苛刻，竞拍预合同中明确规定，“建筑面积不少于21740平方米的人才公寓，由受让人用于租赁，不得擅自销售。受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。配建不低于住宅建筑总面积5%且成套的保障性住房用作公共租赁住房，无偿移交给政府等。”

        陆骑麟称，这是继前滩之后，今年再度出现的住宅类地块只租不售的情况，当然，其只租不售的比重较低，只占到住宅总量的12-13%。前滩住宅类地块只租不售，主要是针对未来建设国际金融区所带来的一些外籍居住者，而本次闸北地块只租不售的房源则是作为人才公寓，为区域产业服务。

        在陆骑麟看来，今天成交的闸北地块无论在价格还是人气方面，都与去年的大宁地王不可同日而语。原先出于打响品牌、恶补储备等原因的盲目高价拿地现象正在减少，在楼市的“新常态”下，开发商对于自身利润率的考量正在加重。

        上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，去年该地块周边大部分房源单价不到4万元/平方米，“明园森林都市三期”成交单价只有3.2万元/平方米，位置相对好的“大宁瑞仕花园”单价为4.76万元/平方米。

        “房价暴涨年代已一去不复返，在限购不放松的情况下，未来市场交易想要得到迅速增长也变得困难重重，市场因素加上本地块诸多条件所限，房企拿地较为理性。”龚敏说。

        一公里之隔的大宁地王项目大宁金茂府目前已经开始认筹，据传报价在7.0-7.5万元/平方米。

        业内人士认为，华润和珠海华发以联合体的方式拿地，降低了拿地成本，也对后续项目开发的成本控制创造了条件。否则若是单个企业拿地，若对照周边类似地王项目，可能会发现盲目高价拿地会带来后续开发的困难。