专访 | 中原地产创始人施永青：年底房价会比现在便宜

 

       当大量资本从房地产市场抽离，中国楼市究竟如何走？3月16日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）专访了中原地产集团创始人施永青，这名拥有数十年楼市经验，经历过香港楼市多次大调整的资深地产人很明确地判断：今年房价下调的机会会很多，“年底会比年头便宜。”

谈市场：现在楼市的势头已经转变了

        如果今年要买房，何时出手比较好？施永青表示，他判断今年房价下调的机会会更多，因此年底的房价可能会比年头便宜。

        “去年的中国楼市已经开始出现放缓的现象，以往市场上推出来的房子基本上能比较容易地卖出去，但去年整个中国房地产销售开始出现阻力，很多开发商卖的都比预期要少，有的开发商还出现资金链断裂，在一些二三线城市出现了开发商倒闭的情况。这反映出开发商的日子已经不那么好过了，开发商自己也说原来是黄金时代，现在是白银时代。”

        施永青说，以往开发商都是很乐意去投资的，每年的投资量都在增加，但这种情况未来会改变，目前三四线城市甚至于一些二线城市楼市都已经明显出现供过于求的情况，以往只要开发商能把房子建出来就会有人买，现在市场则竞争更为激烈，二三四线城市面临的问题是开发商怎么把手头上已经建好的房子卖出去，所以接下来开发商在拿地方面会很谨慎。

        “建好的卖不出去，在建的可能要停一停，怎么会再去拿地呢？去年一些二三线城市在拍地时，有很多是与政府有关系的企业去托市的。即便是一些很便宜的地，开发商也不敢买了。”施永青说，目前二三四线城市要把过去建设过度的库存消化掉，不是一年、两年的事，总体来说，二三四线城市都在面对怎样消化库存的问题，新的建设量会很小。对于一线城市来说，还是有需求的，还是会有资金流入，但目前一线城市的限购政策还没有完全取消，同时也面临两难。

        施永青说，去年四季度以来政策层面出现放松迹象，各地房地产市场出现一些回暖，开发商的信心好像又回来了，但目前房地产市场价格已经不再容易上升了。

        “以往春节一些人返乡，都会考虑买房子，但今年春节考虑买房子的人很少，观望的多。”施永青说，虽然今年一季度以来央行连续降息、降准，但这一次房地产市场的反应并没有以前好，所以他个人觉得开发商接下来会很快调整价格。

        一季度由于有春节，是传统的淡季，市场的交投并不活跃，为完成销售任务，二季度开发商会在营销上转向积极，如果对成交量有所要求的话，价格就要做一些牺牲。

        “所以我估计二季度楼市价格会有一些回落，但不会回落太多。”施永青说，如果二季度楼市销售较好，不排除开发商会在三季度稍微观望一下，看价格能不能守得住，“但我认为现在楼市的势头已经转变了，房价不太会出现强力反弹，相反会维持高位震荡态势。”

        施永青预计，今年全年房价总体是向下的，一步步往下走的趋势要比步步高升大很多，但下跌幅度也并不会太大。“楼市成交量在2013年已经见了高点，以后回落的可能更大些，由于今年开发商会进一步减少拿地，预计未来三四年楼市整体成交量会下跌。”

谈不动产登记：和官员有关的客户减少了

        施永青说，现在很多资金并不想进入房地产，进入股市机会还多一些，随着不动产登记的展开，他们的客户中跟政府官员有关的客户减少了，纯粹想通过房地产投机赚钱的人也减少了，买房客户大多是需要房子的客户。“不动产登记在全国的展开需要一定的时间，对市场的影响不会太大。”

        关于2015年的政策走势，施永青表示，目前政府基本上不想再过分依赖房地产作为经济发展的火车头，但政府也知道如果房地产出现比较大的萎缩，会对实体经济产生破坏，影响内需，所以政府不会再用行政手段过分干预，包括限购政策在内的压抑性政策不会再加重，只会慢慢减弱，如果市场冷得快，减弱的程度会更快一些。信贷政策今年也会继续放松，政府会对自住为主的刚性需求予以鼓励，对于改善型需求也会给予帮助，二套房政策会有所放松。

谈中介电商：最终他们还是要提价的

        关于2015年房地产中介行业电商涌入的格局，施永青表示，不会跟电商打价格战。

        施永青说，“很多从事互联网的人认为，有了互联网以后，中介经纪人的价值就会被取代，想着颠覆整个行业，他们现在兴头很高，算账说，全国市场的总佣金数额有800-1000亿元，他们打算建立一个大平台，把市场上的经纪人重新整合，他们就可以赚很多很多的钱，他们认为这种新的模式将来可以取代旧的模式。以前做这行的人很多都没读过太多书，现在大学生、博士都进来了，还有很多风投基金。都做梦想着变成马云、孙正义，还想着羊毛出在猪身上。”

        “这些搅局者声称不在房地产赚钱，拿着房地产的客户去做理财、保险、家居等，有的公司为了拿取客户的数据，不收佣金都可以，很多公司收取客户的佣金很少，提成给经纪人的佣金比例却很高，到处挖人”，所以说现在的中介行业是相对混乱的。“但是，你要想羊毛出在猪身上，谈何容易！”

        施永青说，他们现在的价格战，推出时可以有一定的效果，他们有资本支持，如果他们能挺三年、五年，很多其他公司就会挺不住，等他们垄断了市场，到时还会提价的。IT行业是赢者全取，特色是垄断性的。

        面对房地产电商的冲击，施永青称，中原也会仿效互联网中介，建立自己的大数据平台，也会利用他们的客户网，开发金融、财务等其他方面的业务，但却不会与其打价格战。“电商的网络平台方式我们要学，但收费、薪酬体系我们不会学。”施永青说。