中指快评丨南昌土拍规则变化，住宅用地可实行“限地价”出让

6月8日，南昌发布《南昌市人民政府办公室关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，坚决贯彻落实“房住不炒”的定位，因地制宜、多措并举，进一步促进我市房地产住宅市场平稳健康发展。 

1.合理确定住宅用地房屋限价。根据拟出让住宅用地周边新建商品住房和二手房价格等情况制定房屋最高限价。

2.住宅用地可实行“限地价”出让。住宅用地可根据房地产市场形势和调控需求实行“限地价”出让,出让时设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间,“网上拍卖”阶段竞价超过竞价上限时,转入“一次性报价”阶段;在“一次性报价”阶段,按最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人。

3.科学制定土地限价。市自然资源局根据住宅用地的房屋最高限价及土地市场形势等情况,合理确定土地出让起始价、竞价上限和一次性报价区间。

4.明确土地竞买相关要求。采取“限房价、限地价”方式出让的土地出让公告时间为30天,竞买保证金比例为60%,出让金缴纳期限为出让合同签订之日起1个月内。

5.严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

6.进一步加强住宅工程和装修质量监管。房管、建设、发改等部门根据自身职能联合加强住宅工程质量和装修价格、质量监管,确保全装修商品住宅的装修质量和房屋品质。

中指研究院南昌分院高级分析师徐骏峰表示：南昌作为江西的省会城市，近年来房地产市场发展相对平稳，市场出清周期常年保持在较为健康的水平线上。但近年来南昌土地市场则受地块供应布局影响，各家房企拿地难度不断增加，个别板块竞争激烈，导致楼面价与住宅销售限价差距不大，从而引发一系列因成本管控因素导致房屋交付时可能出现的"货不对板"问题。而此次的土拍规则，从供给端规范了土地市场的拍卖规则，将有助于南昌楼市长远发展，一定程度上优化当前市场供应、成交格局。

具体来看，此次出台的土拍规则的变化主要有以下两个特点：

1、土地可实行限价拍卖， 由于南昌实行房屋限价销售，房价与地价的差距减小，房企利润空间有限，产品设计创新受成本因素影响，同质化严重，精装修交房问题也频现，地块实行限价后，或将有效减少房企“内卷”式拿地，合理锁定住地价成本和房价之间的差距，降低因成本因素造成的交房质量问题，产品创新也将得到进一步促进；

2、拟出让住宅用地房屋限价参考周边新建商品住房和二手房价格，目前住宅市场房屋限价区域板块之间并没有明显的价格梯度，部分区域存在新房二手房倒挂情况，根据周边市场实际情况制定房屋限价能更清晰的区分区域之间差异度，促进各区域市场更加平稳健康的发展。