盈利“昙花一现”的优客工场，轻资产故事讲得怎么样了？

去年第四季度实现调整后盈利的优客工场，好像又回到原点了。

6月5日，优客工场发布了2021年第一季度财报。财报显示，2021年一季度优客工场总营业收入2.40亿元，同比增长17.5%，超出上季度财报公布的收入预测值上限。净亏损为1.268亿元，较2020年同比扩大52%，摊薄后每股亏损1.6元，同比增长22.2%。

值得注意的是，去年第四季度在非美国通用会计准则（Non-GAAP）下，优客工场第四季度实际上完成了6279万元的盈利，但是今年第一季度优客工场调整后却仍然亏损4670万元。

共享办公行业一直被认为是吃力不讨好的生意，调整后盈利却再度亏损的优客工场，还能讲好这个故事吗？

靠外界输血的优客工场，准备怎么办？

优客工场成立于2015年4月，创始人毛大庆博士曾是万科集团高级副总裁，公司主营业务便是为创新企业提供共享办公空间。

企查查数据显示，优客工场成立至今至少完成了20轮融资，投资方有创新工厂、红杉资本、天明双创科技、天弘基金、大宏集团 、上海创合汇基金、俊发地产集团等众多机构或企业。

需要注意的是，优客工场从成立至今，除了去年第四季度的调整后盈利以外，其他时间一直处于亏损当中，众多投资机构的输血是优客工场续命至今的关键。

“共享办公现在依旧处在一个新兴行业试错的阶段，所有企业都在摸索、寻找方向。”在IPO后的一次采访中，优客工场创始人毛大庆表示。

试错多年的优客工场，此前一直采取的是重资产的“二房东”模式。共享办公企业找到合适的房产，与地产商签订长租合同，再对内部加以改造打造成“共享办公空间”，最后出租给个人或者初创公司。

“二房东”这一重资产模式的缺点也很明显，不管有没有租户入住，共享办公企业都必须交付房产租金，以及共享空间的各项维护费用。这种运营模式使得共享办公企业不得不扩展市场以抵消损失，但它赚到的钱越多，亏损缺口也越大，因为租客的数量和共享空间维护费的增加总是成正比的。另外，“高买低租”的扩张方式所增加的成本也会为企业带来更大的负担。

按照业内人士估算，在这种模式下，共享办公的出租率，必须平均达到85%左右，才能保持盈亏平衡。

负重前行多年之后，优客工场陷入了和“共享办公鼻祖”WeWork相似的境地——连年亏损、靠外界输血续命。尤其是2020年初那场突如其来的疫情，对优客工场与WeWork来说，可以算得上是“让本来不富裕的家庭，雪上加霜”。

不过好在优客工场和WeWork开始选择瘦身。

瘦身的共享办公企业，准备靠什么竞争下半场

WeWork这边，软银收购其他股东的股权后，选择将创始人诺伊曼踢出局，裁掉了大量员工并变卖了许多非核心业务，WeWork相当于经历了一次大换血。

WeWork中国也成了WeWork“去包袱”战略下的弃子之一，但它并不是第一个牺牲品。此前，WeWork还相继关停了长租公寓业务WeLive和私立学校WeGrow。即使2020年受到疫情的影响，但在软银的维持下，WeWork依旧实现了32亿美元的营收，毫无疑问，软银的措施起到了作用。

WeWork的失败给其他共享办公企业敲响了警钟，与WeWork选择收缩不同的是，以优客工场、氪空间为首的中国共享办公企业们，在瘦身的同时还在寻找新的模式。

近些年，优客工场频频将旗下的子公司，转移到大然凌一旗下，充实这一平台。由于大然凌一也是优客工场的子公司，所以相当于演绎了一出出“子变孙”的戏码。过去短短的半年时间内，优客工场陆续将位于北京、深圳、太原、苏州、南京等地的子公司，注入大然凌一旗下。

财报显示，优客工场今年第一季度的工作空间会员服务收入为8970万元，同比下降了30.8%。在营收同比增长的同时，工作空间会员服务收入减少主要原因是优客工场关闭了没有盈利的共享办公空间，以及在转型为轻资产的工程中导致的共享办公空间业务的收缩。

“轻资产+重自营”的模式成为了优客工场的“救命稻草”。

在这个战略下，优客工场的主要业务有标准化共享空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design，这些是优客工场的自营业务，而它们无一例外地采用了WeWork的“二房东”模式。起码在这方面，优客工场仍要承担重资产运营下的一系列风险。

提供运营、设计施工服务的U Brand，则是优客工场近些年才慢慢发展起来的轻资产业务。在U Brand模式下，优客工场并不租赁物业，而是让拥有房源的小业主扮演加盟商的角色，自己则提供品牌，负责装修、获客以及运营。小业主获取租金，优客工场就从中收取服务费。截至2021年3月31日，优客工场轻资产业务管理面积已增加到了36.5万平方米。

不只是优客工场押注轻资产，氪空间也有如此打算。氪空间创始人兼董事长刘成城透露，氪空间以后将专注于那些在全国各地都有办事处的企业客户，帮助他们寻找新的办公地点，同时负责设计他们的办公室。

从优客工场2020年财务报表来看，公司蓄势谋变的已露端倪。在公司总资产下滑超过23%的情况下，同期公司货币资金达到3.48亿元，较2019年增长近一倍。另外，公司短期应收账款也同样出现了超过45%的增幅。轻资产转型的顺利，让优客工场喊出了2021年“一平台、一计划”的口号，随后上线分销平台“楼宇速读”，计划在2021年覆盖所有34个省级行政区。

地产巨头纷纷入局，行业会迎来新一轮洗牌吗？

虽然像优客工场这类共享办公企业一直处于亏损当中，但扩展到整个行业中也不是没有实现盈利的选手。

去年上市的德必文化，旗下运营的园区物业多是老旧建筑群改造而成，2017年至2019年，德必文化分别实现净利润约0.22亿元、0.55亿元、1.21亿元。不仅如此，还有一家名为“创富港”的共享办公企业，也是类似于轻资产的模式，在去年上半年的净利润达到了1812万元。

无论是重资产还是轻资产，随着行业中越来越多的选手看到盈利的曙光，但在那之前共享办公选手们还要面对房地产巨头们的跨界入局。

2019年底，万科上线了办公品牌“牛小时Office”，并在2020年6月于苏州正式开业。根据公开信息显示，牛小时Office首个项目面积达到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小时Office的出租率达到了50%~60%，这个数字已经接近一些行业内的头部选手。

在这条赛道上，万科并不孤单——中国金茂的J SPACE、凯德的奕桥Bridge+、恒基兆业的Bcos、普洛斯的GWS普隆空间……地产巨头们俨然已经将这条赛道变成了新的战场。

对于后入局的一众地产巨头来说，共享办公行业已经发展数年，用户也被教育的非常妥帖，无需再花上额外精力去教育市场；另外，此前一众共享办公玩家的退场让市场空出了大片份额，正是它们入场的好时机。

另外，这些地产巨头同样有着属于自身的独有优势——自有物业以及充足的资金储备，这两点让它们不必承受初创企业们的高额租金压力。以万科为例，其物业服务收入在2020年已达到182.04亿元，万科云（住宅物业服务）截至年末累计在管面积则高达5.66亿平方米。

地产巨头们的强势入局，被很多业内人士视作新一轮大洗牌的开端，然而也有人认为，巨头们短期内难以对目前的格局造成改变。星库空间创始人兼CEO白羽曾表示，碎片化存量资产精细运营并不是开发商所擅长的，它们对行业不会有主导影响。“随着行业加快淘汰，竞争已经不是来自同行，更多的是来自市场，谁能率先实现盈利，谁就有领先的机会。”