南京首个养老地块18亿成交，“医养合一”新模式受关注

       1月21日，南京主城区12万平方米的老年公寓用地被当地一家房地产公司拍得，该地块不仅是南京首块医养结合规划用地，在全国范围来看也是屈指可数——澎湃新闻(www.thepaper.cn)记者从南京市国土资源局获悉，该局2015年首场土地拍卖中，一共有5块地出让，其中最引人注目的就是栖霞马群街道的医疗养老用地G97，银城地产经过40轮竞拍最后以18亿元拿下该地块。

        据了解，此前银城地产从没涉猎过养老地产领域。该企业负责人表示，该养老地块是银城地产战略转型项目，不仅可以提高、补充现有的社区服务，也可以用来完善现有的产品。

竞得企业从未涉猎过养老地产

        在南京市土地矿产市场管理中心成交公示中，澎湃新闻记者看到，南京栖霞区马群街道马群大道3号地块编号为NO.2014G97，用地性质显示为“老年公寓用地（住宅）、医疗卫生用地”。

        据南京市国土局负责人介绍，该地块出让面积约12万㎡，综合容积率1.75。

        “事实上，我们竞得这块地以后，后续的工作还很多，在规划方案审定前，我们还需征求民政和卫生部门的意见。”据银城地产集团股份有限公司总经理助理王政介绍，G97地块出让条件很多，该地块分为4个部分，其中A、B区主要是老年公寓用地（住宅），是将来要出售的，大约有9万平方米，而C地块要求建设老年康复医院，D分区建设医护型老年公寓，床位数必须达到1500张，且C、D分区医疗卫生用地上所建房屋不得分割销售、不得分割转让。

        澎湃新闻记者了解，G97地块南京市主城区域距离地铁2号线较近，地块方正，面积比较大，整体地段和素质较好。在该地块出让公告挂出来时，坊间曾有消息称仁恒地产有意拿下该地块的消息，但在竞拍当天，仁恒并未出现在现场。银座地产与南京中骏达两家企业参与了21日的竞拍。

        据了解，南京中骏达即为南京钟山学院，该学院以理论经验、人才优势、地理优势较早试水养老产业，其兴建的钟山颐养园将于今年上半年试营业，此前外界曾猜测钟山学院拿下G97势在必得，但当天从起拍价10亿开始，两家不断加价，最终从未涉猎养老地产领域的银城以18亿成交，最终楼面价9723元/㎡。

        “这个价格比一般住宅地价要高，但是我们是看好了地块的位置及项目的定位。”王政表示，该地块未来将医养结合，将两者完整嫁接，更加能够发挥养老的作用。

“医养合一”新模式试水

        2013年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的意见》提出，发展养老服务事业和产业，包括在投融资、用地、津补贴、税收减免等各方面，出台了一系列政策。民政部和住建部在关于养老服务设施建设方面专门出台文件，对养老机构用地做出了明确规定。

        根据部委联合下发的通知，在城市总体规划、控制性详细规划编制和审查过程中，城乡规划编制单位和城乡规划主管部门应严格贯彻落实《意见》所提出的人均用地不低于0.1平方米的标准，依据规划要求，确定养老服务设施布局和建设标准，分区分级规划设置养老服务设施。

        此外，由于养老产业市场不成熟，缺乏保障，养老项目用地可能会因为城市发展规划的需要被改变用途，成为社会资本担心的另一个问题。

        “国家对养老用地有相应的政策，但在我们这个项目中占比不大，整个项目建设来说可说几乎是杯水车薪。”王政表示，目前，从全国来看，养老地产在我国还是一个摸索的阶段，因为为了做好这个项目，该企业前期做了较多的考察，包括借鉴国外的养老地产模式。此前银城地产从未涉猎过养老地产领域，这次是该企业一次战略性转型。

        据王政介绍，此前国内也有不少养老公寓，但位置都处在远郊，比较大，但缺点就是离城市太远，对老年人来说，有一种被抛弃的感觉。G97地块分为三大部分，包括6万平方米的医护型老年公寓和3万平方米的老年康复三级专科医院，这两块是不对外出售的，只有9万平方米的适老住宅可以销售。据其介绍，该项目建好后，其成本还需要进一步论证，由于项目的附加值较高，因此现在难以有一个预估价。

        据了解，全国60岁以上老年人口1.85亿，占总人口13.7%，江苏全省人口老龄化率为17%，全国是13.3%，而南京市60岁及以上户籍老人已达111.16万人，60岁以上的常驻老人大约150万左右，人口老龄化率达20%，南京的老龄化程度和速度都要高于全国平均水平。王政表示，养老是朝阳产业，该公司有信心做好这一项目。

开发商做医疗养护非易事

        南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，像银城的这个项目应该是南京第一个比较纯粹的养老项目。从该项目的属性看，有养老公寓、带医护性质的公寓，纯粹的康复医院；从医疗用地的性质看，有可以销售的老年公寓，也有配套的康复医院；从地块的面积上看，规模大，功能齐全，且地段位于主城区，位置也不是很偏远，医养合一的，这样的性质，此前在南京是没有的。

        孟祥远告诉澎湃新闻记者，南京以往的养老公寓的位置都处于有山有湖、自然资源较好的地方，主打“环境好”，但位置都偏远，这对于房地产投资、远郊的物业管理还是有明显冲击的，效果也不是非常理想，入住率不高，没有人气，相应的配套就上不来，经营就会出现亏损。

        “对于老年人来说，最重要的就是医护这一块。专业的设施设备，开发商做不了，最后都做成了伪养老地产，并不是一个纯粹的养老地产，而只是旅游度假的别墅和产品，市场的销售情况都不太理想，目前不太受追捧。”据孟祥远分析，银城地产拍下的这块地对面有一个房地产项目，其标价大约在每平米2.5万——2.6万左右，且没有装修，而银城地产的这块高价拍得的养老地块是按高标准的精装，未来定价有可能在3万左右。

        “目前房价尚未预估，但肯定不会低，因为竞拍价就高于普通住宅楼。”王政表示，他们看中的人群主要是60后，这批人群目前是中国比较有经济实力的人群，除了他们家中的老人之外，自身也慢慢步入老龄段，其养老意识也比较高，且有一定的经济基础。

        此外，王政表示，要做到医养合一并不是一件简单的事情，房地产开发商没有精力和资源去做医疗养护，唯一就是依托三甲医院，后期的医保等问题也是房地产开发商需要考虑的因素之一。