市政厅|论文大焖锅：历史城区保护，会阻碍经济发展吗？

        划定历史文化保护区域的政策，对当地经济有哪些影响？廓清问题对学界、业界及政策制定者均有重要的参考价值，但学术研究对此并未达成一致意见：支持反对者皆有。

        由纽约大学Vicki Been等学者发表在美国国民经济研究局（NBER）工作论文系列上的最新研究 “Preserving History or Hindering Growth? The Heterogeneous Effects of Historic Districts on Local Housing Markets in New York City（保护历史还是阻碍经济发展？纽约市的历史文化保护政策对房地产市场影响）”以美国纽约市为例，对该问题展开了进一步探讨。

        认为保护政策可以促进当地经济发展的理由主要有以下几点：首先，历史文化遗迹和其他公共品一样，具有一定的外部性特征。为防止出于商业目过度开发对遗迹造成的潜在伤害，应予由政府出面颁布保护政策；其次，规划历史文化保护区可以提升所在城市的文化艺术气息，进而吸引更多游客；最后，历史文化保护区也有助于增加城市内部的社区凝聚力及自我认同感。

        但在反对者看来，上述理由只是华丽的说词，持反对观点的学者认为，保护区域并不能起到上述效果。相反，保护政策剥夺了区域内房产拥有者的财产自由处置权，限制了区域内的房产供给，从而增加了人们的居住成本并最终阻碍城市发展。

        那么实施保护政策到底对城市发展有何影响呢？为回答这个问题，该文通过构建关于保护政策的理论模型以及定量分析，综合研究了一个城市内部的消费者和房地产开发商在实施保护政策后的行为变化情况。作者最终发现，保护政策对房价的影响因地而异，其作用大小受制于该区域的初始状态。同时，作者也发现保护政策对保护区周围区域也会有所影响。

        在博弈模型设定方面，作者首先假设，整个城区是同质的（均匀分布），为简单起见，其中的参与者只有消费者和房产开发商。消费者通过权衡当地房价和居住收益来选择居住地，其中居住收益包括当地（局部）以及整个区域的艺术价值。开发商则通过权衡开发收益和成本来选择开发面积。

        当区域的初始条件不同时，该博弈就存在所谓多重均衡：同时存在全部开发、不开发以及部分开发。上述决定取决于城市中不同区域的差异，比如，当一个区域的初始价值比较高，地产开发商觉得有利可图时，才会做出开发决定；如果这个区域的初始价值比较低，且不能弥补开发商成本时，开发商则不会考虑开发。其余区域则处于二者之间。

        上述模型假设，保护政策对该地区的地产价格有双重影响：一方面，保护政策保证了该城区内历史文化建筑的独特性及舒适程度，这些特征也正是地产价格的重要组成部分；另一方面，保护政策也带来了灵活性的损失：被保护城区不能通过再开发来加高楼房、增大居民密度。

        因此，保护政策会影响模型中参与者的策略选择。但具体效果则取决于地区差异：楼房高度、社区艺术价值及城区舒适度。进一步来说，如果当地的住房需求很高且楼房比较低，那么保护区会带来当地房地产整体价值下降；如果住房需求很低且楼房比较高，那么保护政策会导致房屋价格上升。

        另一方面，如果当地社区的初始价值较高且有较大比例的楼房高度受到政策限制，那么保护政策将会导致较大幅度的房屋价格下降。但对那些初始价值较低、且已有楼房达到政策允许高度的地方，那么保护政策将会带来楼房价格上升。就保护政策对周边区域的影响来说，作者发现，如果一个社区被规划为保护区，毗邻社区的收益最大：既能受益于保护区的正向外部性，其区域内的房产也不会像保护区那样受到限制。

        接下来，作者利用现实世界的数据，对上述理论模型预测予以检验。作者分别考察了1974至2009年期间美国纽约市实施的保护政策对区域内外房屋再建数量及价格的影响。

        对上述因果关系的检验，存在两个主要困难：自选择及遗漏变量。前者主要指保护区的划分并非完全随机，该城区被纳入保护区是因其有别于其他社区的特征，而这些特征也会影响其经济发展水平。到底是保护区政策还是这些特征影响了经济发展？这难以区分。后者指的是研究中可能存在一些无法捕捉到但也会影响房地产的因素。针对这两个问题，研究者采用了一种叫做双重差分的技术，通过同时比较保护政策实施前后及保护区内外两个区域的房屋价格变动趋势，来获得保护政策对经济发展的影响。

        该文的数据来自1974至2009年纽约市和曼哈顿地区的120个社区，其中以实施保护政策的区域为实验组，对照组则是邻保护区外部（250英尺）的区域。为了严谨考虑，作者也控制了地区固定效应和时间固定效应，以消除区域特征及宏观经济特征的影响。

        实证结果发现：房屋数量方面，实施保护政策后，保护区每年再建房屋数量的确在减少。在纽约市，每年新建房屋的数量减少了大约14个左右，曼哈顿地区的数量则为22个。

        房屋供给量的减少会影响价格，作者进一步分析发现，随着保护政策实施，相比那些非保护区域，保护区内部的房屋价格开始稳步上升。对纽约来说，在控制房屋特征等因素后，实施保护政策十年导致平均房屋价格升值约9.5%，在整个保护政策实施期间内（该地实施政策年份到2009年）房屋平均价格升值14.8%，年升值率3.5%左右。对曼哈顿来说，保护政策导致该区域内房屋价格升值7.4%。

        作者也考察了保护政策对不同房屋类型的作用。该文将房屋主要划分为五类：独栋、独立屋、两家庭类、共有产权类、以及大型公寓。研究发现，相比两家庭类、共有产权类及大型公寓类房屋，独栋和独立屋类房屋的价格在保护政策实施后升值最大。换句话说，房间空间越大，就越受益于保护政策。

        那么保护政策的实施，是否会对保护区周围资源流动产生影响呢？这就涉及政策的外溢性问题。为了回答该问题，作者在进一步分析中，继续考察保护政策对区域周围250英尺内的房屋价格影响，发现在保护政策实施后，保护区周围的房屋价格大概提升了11.9%。

        综上所述，该研究通过理论模型及定量分析两个方面讨论了历史文化区域保护政策对地区经济的影响。作者发现，设立文化保护区对保护区内外的房屋再建数量及价格，均有显著的影响，其影响大小则因保护区的不同情况而异。

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