刘策：城市更新已成房企“第二赛道”

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策

房地产市场必将从增量时代进入存量时代，城市更新已经成为未来城市发展的新增长极，房地产企业作为城市建设的主要响应者和参与者，战略也随之出现了变化。

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策认为，传统地产开发已经进入低增长、低利润阶段，城市更新成为行业发展的新增长赛道已经是行业共识。城市更新是为了达到城市经济、社会、人文、生态环境与居住的有机融合，对于房企来说，也意味着需要具备一种更为全面、综合的能力。

城市更新考验房企综合能力

城市是人的城市，“以人为本”始终是城市更新的立足点。城市更新，不仅是“硬件”的更新，更多的是对“软件”的提升，强调可持续发展、宜居性、生态性，实现城市功能空间、城市历史文化、市民精神情感等的延伸与更新。

刘策告诉记者，城市更新不是简单的推倒、重建，其核心价值应该是有机更新，体现在既要推动城市空间结构的重塑，完善城市功能配套；也要实现城市文化展现，保护历史文化；更要通过产业引入、生态修复等措施，实现经济与环境效益的提升，达到城市经济、社会、人文、生态环境与居住的有机融合。

近来，佳兆业提出了“城市更新+”模式，即通过对城市空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。

不论是刘策的看法，还是佳兆业的策略，都体现了城市更新较强的专业性和较完整的业务链条。不难看出，作为城市更新最重要的参与者和推动者之一，房企面临的考验极为复杂多元。因为城市更新既是发展工程，更是民生工程，将面临完善城市功能、推动产业升级、推动城市文脉的保护与延续、改善生态环境等经济、社会、环境多方面的复杂境况。

“考验房企的不仅是资金实力以及土地获取能力，而是一种更为全面、综合的能力。”刘策说。

刘策总结了房企应该具备的城市更新业务四大核心能力：一、需要对当地城市更新政策有较强的理解能力、执行能力；二、需要具备城市综合运营能力，包括城市规划、产业规划、招商运营等；三、需要具备长周期运营思路及相关的开发能力，如项目融资能力等；四、是需要具备较强的综合协调能力，能够与政府、业主、企业等各个方面达成多方共赢。

另外，刘策还指出，在城市更新过程中，作为市场化的运作主体，房企当然需要保证一定的盈利。但更重要的是承担相应的社会责任，配合政府进行前期城市功能规划、产业规划，实施房屋拆、建，承担一定城市配套体系建设，参与产业升级与运营等，与城市发展同频共振。

10万亿级“黄金赛道”

2020年年末，我国常住人口城镇化率超过60%，这意味着经历了高速发展的房地产市场，增量开发市场逐渐见顶，城市更新开始作为企业新的业绩增长点，佳兆业只是无数抢滩城市更新领域大军中的一员。

刘策指出，如果增量市场的大规模开发是房企的“第一赛道”，那么存量市场的城市更新就是房企的“第二赛道”。“我认为主要有两个原因，首先，虽然传统地产开发未来依旧有很大的市场空间，但已经进入低增长、低利润阶段，寻找新增长赛道已经成为行业共识；其次，就目前来看，城市更新领域是一个10万亿级的黄金赛道，必然将成为行业发展的新的重要增长驱动。”

克而瑞数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业达到超百万平方米的规模，房企进入城市更新领域正成为常态。

刘策从企业的角度对此进行了解读，首先，对房企来讲，面临着前所未有的机遇，在战略上，随着城市更新进入快速发展阶段，可以加大未来业务比重；其次，布局上，可以由区域布局向全国化布局迈进，过去几年城市更新机会主要以粤港澳大湾区及长三角沿海城市为主，接下来内陆大部分城市也将加速城市更新发展；三是业态上将更加多元，十四五规划中已明确城市更新改造对象包括老旧小区、旧厂房、旧商业以及城中村等。

作为较早布局城市更新的企业，佳兆业集团目前拥有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区。在佳兆业2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。

相比较招拍挂市场，旧区改造、城市更新可以实现一二级联动开发，增加土地拓展渠道，同时降低拿地成本，这是显而易见的优点。

不过，刘策认为，凡事都有两面性，城市更新业务的特点是周期长、资产重，项目操盘难度与风险也相对较高。因此，并不是所有房企都能有能力参与城市更新，尤其是对于传统高周转房企来说，要想介入城市更新业务，主要是在运营思路上需要向长周期运营思路转变。

除了要求企业战略调整的技术性难度，从外部环境看，目前制约我国城市更新行业发展的难点也还有很多。

刘策分析指出，在政策方面，城市更新在政策法规方面缺乏系统设计，目前仍无全国性的城市更新专门法规；在市场方面，由于受到房地产商品房价格的不断提高影响，城市更新成本也越来越高；在金融方面，城市更新资金回报周期长，非常需要房地产信托投资基金REITs的支持，但目前并没有完全放开。