站在云霄的绿地集团：十年24栋超高层背后的扩张路径

        12月9日，来自上海的国有房地产公司绿地集团（下称“绿地”）宣布在杭州投资百亿开发高达310米的“绿地中心•杭州之门”。绿地的新闻稿称，项目建成后将成为“长三角最高双塔建筑”及“杭州第一高楼”。

        这已是绿地十年里投资开发的第24座世界级超高层城市地标建筑。没有意外，与这个地标相配套的，是一幅总建筑面积为35万平方米的综合性用地。

        短短数年时间里，这家公司从一个地区型的国企一跃成为全国知名的地产巨头。如今，绿地正与中国最大的房地产开发商万科（000002.SZ）进行全国销量第一把交椅的争夺。前11月的销量数据显示，绿地超越了万科。

        与万科一个明显的差别是：绿地每到一个地区，几乎无一例外都会在当地竖起一栋当地最高楼。这些全国无处不在的“绿地中心”，带来的绝不仅仅是知名度的传播。

十年24栋超高层

        绿地新闻稿称，杭州项目计划投资近百亿元，打造集企业总部、综合商务、超五星级酒店、 精品商场等功能于一体的超高层城市综合体地标。这是绿地近期发布的无数新闻稿中提及类似项目时的“标配”。

        绿地的超高层全部以“绿地中心”命名，从2005年开工第一座超高层项目——南京 绿地中心以来，已建成超高层项目24幢，其中有4幢位列全球排名前十，分别是武汉、大连、成都、南京绿地中心。武汉的绿地中心高度达606米，仅次于迪拜塔(828米)和上海中心(632米)。

        24幢超高层，这几乎是全国总数的四分之一。根据世邦魏理仕的数据，截至今年5月，全国在建和已经落成的超高层建筑（300米以上）为103栋。

“为政府造地标”换土地

        “做政府想做的事”，这是绿地董事长张玉良经常挂在嘴上的一句话。

        凭借超高层，绿地在全国各地攻城略地，迅速打开全国市场。事实上，超高层战略已成绿地超越万科，成为行业第一的重要砝码。

        绿地内部人士称，超高层的开始，并不是战略而是无奈。

        有接近绿地的人士透露，超高层的建造成本和投资额度大，建设周期长，各类技术要求高，绿地之所以选择做超高层，是“因为当地的政府喜欢，凭借超高层，绿地在当地拿地就显得有优势。”

        业内一则段子流传甚久。张玉良2009年到某地区考察，当地官员建超高层地标欲望强烈，绿地决定接标。不过，在与官员商谈超高层项目时，张玉良就提出将11亿元地价降到8亿元。几经商讨，结果地价不变，政府将原给绿地的2000亩捆绑用地增加至2500亩。

        更多的土地资源，更低廉的土地价格，绿地在全国如鱼得水。据保守测算，绿地项目获得的方式，在各地通过邀标、协议方式获得的土地的比例在一半以上。

全国第一之争

        绿地的扩张速度超乎常规，2013年，这家公司的销售额增长超过50%，这一趋势似乎将在2014年度延续。

        12月1日，上海亿翰智库公布2014年1-11月中国典型房企销售业绩榜单，根据其预估，前11个月，万科销售1911亿元，绿地销售1918亿元。绿地第一次超越万科。

        绿地集团称，今年总体目标是全年业务经营收入超过4000亿元，确保较上年增长25%以上，其中完成房地产主业预销售收入2400亿元。

        中国地产一哥的竞争者不止两家。绿地还有一个更加强劲的对手——前任中国首富王健林旗下的大连万达。

        万达名下商业地产正谋求香港上市，这被认为是本年度香港最大规模的一次IPO。万达与绿地的扩张策略何其相似，他们的目标是，将万达广场造遍全国。万达网站显示，截至目前，万达在全国建成以及在建的有159座万达广场。

        万达招股书披露，由于和地方政府关系良好，从2011年到今年上半年的3年半时间中，万达确认为收入的政府财政补贴达到了78.19亿元。这些资金由其物业开发所在省份或城市的地方政府按个别项目拨付。

        万达年度数据显示，2013年，万达商业地产收入1456亿元，比2012年增长32%。

        “绿地中心”和“万达广场”，两个遍及全国的名字，最佳演绎了中国最大规模开发商的扩张历程。